최근 부동산 시장에 ‘꼬마빌딩’이 핫 키워드로 떠올랐다. 20~30억 원대 꼬마빌딩은 자기 자본 5억 원만 가지고 투자해도 쏠쏠한 임대수익은 물론 시세차익까지 안겨준다. 획일화된 아파트보다 개별성도 있고, 제 땅까지 모두 소유하고 있는 게 큰 장점이다. 오피스텔이나 개별 상가와 비교해도 마찬가지다. 무엇보다 빌딩 자체가 안전자산인 데다 소액으로 건물주까지 될 수 있으니 이보다 더 좋은 투자가 있을까? 부동산 전문가 김윤수 빌사남 대표에게 듣는 똑똑한 꼬마빌딩 투자법.
취재 송혜란 기자 사진 서울신문 도움말 김윤수 빌사남 대표
꼬마빌딩이란 중·소형 건물 중에서 꼬마 아이처럼 작은 건물을 말한다. 꼬마빌딩에 대한 정확한 정의는 없지만, 보통 부동산 업계에서는 금액 50억원 미만, 5층 미만의 건물을 꼬마빌딩이라고 부른다. 다가구주택, 호수 전체 소유자가 동일인으로 된 다세대주택부터 상가주택, 사무용 건물, 상가건물, 원룸·고시원 건물 등을 모두 포함한다. 소형빌딩의 연면적이 9,900㎡ 미만이라면 꼬마빌딩은 그 보다 더 작은 3,300㎡ 미만이다. 가격이 비싼 주요 지역일수록 규모는 더 작아진다.
요즘 부동산 시장에 이러한 꼬마빌딩의 인기가 하늘을 치솟고 있다. 부동산 실거래가 조회 앱 ‘빌사남’에 따르면, 2016년 서울지역 빌딩 매매건수는 총 849건이었다. 그중 50억원 미만 꼬마빌딩이 580건으로 전체 매매건수의 68%를 차지했다. 서울지역에서 20건 이상 매각된 구는 강남구와 송파구, 서초구 강남 3구가 가장 많았고, 이어 마포구 순이었다. 매입 연령대 및 어플 조회비율로 보면, 강남구 기준으로 총 110건의 꼬마빌딩 중 약 50%가 30~40대에게 매입됐다. 이중 대출 비율이 10% 이하 20건, 10~30% 이하 8건, 30~50% 25건, 50% 이상이 57건으로 가장 많았다.
왜 꼬마빌딩인가
이렇듯 꼬마빌딩이 주목받는 가장 큰 이유는 저금리 시대에 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 건물의 임대 수익을 통해 정기예금보다 4~5배 높은 꼬마빌딩 투자에 매력을 느끼게 됐기 때문이다.
“일단 빌딩 자체가 펀드나 주식보다 안정적인 자산이니까요. 실제 자가 주택으로도 활용할 수 있고요. 요즘은 30~40대 젊은 분들도 꼬마빌딩에 많은 관심을 보이는데요. 소위 자신은 건물주라는 과시욕이 작용했을 거예요. 직장 생활에 대해 불안해들 하시고요. 꼬마빌딩은 노후대비로도 최고죠.”
꼬마빌딩은 아파트나 오피스텔, 개별 상가와 비교해도 장점이 많다. 아파트는 똑같은 평수가 많다. 혹여 주변에 비슷한 아파트가 공급되면 가격 영향을 많이 받는 이유다. 반면 꼬마빌딩은 세상에 단 하나뿐이라는 개별성이 있다. 아파트나 오피스텔, 개별 상가와 달리 꼬마빌딩은 본인 땅도 소유하고 있다. 자기 땅 위에 어떠한 개발을 해도 문제가 되지 않는다고 김윤수 대표는 설명했다. 추후 가격이 오르는 것을 봐도 아파트 값보다 땅값이 훨씬 더 크다고 자부한다.
투자 유망 지역은 강남
꼬마빌딩 투자에 앞서 제일 먼저 해야 할 일은 자금계획과 부동산 컨설턴트를 알아보는 것이다. 이때 부동산 관련 서적이나 인터넷 검색을 병행하며 기초 지식을 얻는 것은 기본이다. 부동산도 아는 만큼 보인다.
일반적인 꼬마빌딩 투자 로드맵을 살펴보자. 첫째, 지역을 선정하고, 투자 계획을 설립한다. 둘째, 계약 전 체크사항을 확인한다. 셋째, 잔금 전 체크 사항을 점검한다. 넷째, 매입 후 사후관리에 신경 쓴다.
첫 단계에서는 본격적으로 매입할 건물을 찾아야 한다. 투자 지역을 검토하고 투자 목적과 선호하는 항목, 대출비용 등 투자 계획을 세운다. 특히 투자지역을 알아볼 때는 투자 유망 지역인 강남 위주로 탐색하라고 김 대표는 조언했다.
“무엇보다 저는 항상 빌딩에 투자할 때 본인이 잘 아는 지역 위주로 찾으라고 이야기해요. 그곳에 투자할 곳이 없다면 누구나 다 아는 지역인 강남과 송파, 여의도, 홍대 위주로 보면 됩니다. 그중 강남 지역의 꼬마빌딩이 가장 좋아요. 언제든지 시장에 내놓아도 바로 매각되거든요. 부동산 투자에서 제일 중요한 게 환금성이지요. 또, 강남은 아무리 경기가 나빠도 가격이 잘 안 내려가는 곳이기도 하고요.”
그러나 투자 유망지역이나 누구나 다 아는 곳일수록 투자비용이 많이 필요하지 않을까, 라는 의문이 들 것이다.
“강남이 무조건 비싸다는 것은 편견이에요. 요즘 성수동에 대한 이슈도 많은데요. 성수동 이면에 평당 6,000만원짜리 빌딩이 있어요. 강남 이면에는 평당 3,000~4,000만원짜리도 있습니다. 평당 6,000만원이면 도로 주변에 위치한 빌딩을 구할 수 있어요. 강남에서 평당 1억원이면 꽤 괜찮은 빌딩도 살 수 있지요.”
노후화된 건물을 싸게 매입해 리모델링하라
물론 가로수길 등 메인 상권을 그 가격에 구입하기는 매우 어렵다. 그는 메인 상권이 확장될 만한 곳의 저평가된 건물을 사는 게 키포인트라고 강조했다.
“샤로수길도 가로수길이 확장되면서 생긴 곳이에요. 샤로수길이 유명해지기 전에는 그 지역 빌딩도 매우 저렴했습니다. 강남이라고 해서 다 비싸지 않다는 점 잊지 말았으면 해요.”
그렇다면 저평가된 건물은 어떻게 알아볼 수 있을까? 현장 답사에도 요령이 있다. 현장 답사 시 매물을 보는 것도 중요하지만, 매각된 빌딩도 같이 보며 그 이유를 찾아야 한다. 근래 1년부터 6년 전까지 매각된 건물을 두루 살펴보면 건물이 다 바뀌어 있다는 것을 확인할 수 있다. 노후화된 건물을 사 리모델링하고, 임차인도 다 갈아버린 것이다.
“신축 건물보다 노후화된 건물이 리모델링 비용까지 다 합쳐도 약 50% 정도로 훨씬 저렴하거든요. 리모델링된 건물의 전후를 많이 보다 보면 ‘아, 이 건물은 조금만 바꾸고 꾸미면 되게 예쁘겠다’라는 감이 와요. 저평가된 건물은 바로 이러한 노력으로 캐치할 수 있는 겁니다.”
투자 지역과 현장 답사까지 마쳤다면 지역 선정 및 투자 계획 시 또 빼놓을 수 없는 게 대출 비용에 대한 고민이다. 대출 상한선은 어느 정도로 잡는 게 좋을까? 아무리 자본가라도 자기 돈 100%를 주고 빌딩을 매입하는 사람은 없다. 앞서 통계가 보여주듯 30~50%는 대출을 끼고 투자하는 사람이 대다수다. 대출을 50% 이상 받은 사람도 절반을 넘는다.
“지금은 워낙 대출 금리가 낮다 보니 이자를 감당해도 수익이 나오거든요. 대출 이자는 임대 소득세에 대한 비용처리도 가능하기 때문에 일부러 대출을 받는 사람도 있어요. 보통 자기 자본 5억원만 있으면 대출을 끼고 20억 원대의 꼬마빌딩을 매입할 수 있습니다.”
<꼭 알고 가세요!!!>
꼬마빌딩 계약•잔금 전 체크사항
여기서 매입할 물건을 찾았다고 다 끝나는 것은 아니다. 등기가 넘어오기 전까지 체크해야 할 사항이 많다. 소유자 명의부터 건물분 부가가치세와 재산세 및 취득비용, 은행 대출 가능 여부, 자금계획 등을 미리 점검하자.
또, 임차인들에게 임대료를 받는 임대업을 하기 위해서는 사업자등록을 해야 하고, 기존에는 예상치만 계산돼 확정이 안 됐던 은행 대출을 승인받아야 한다. 그리고 잔금 지급일 전에 임차인들을 만나 임대인이 변경되는 것에 동의한다는 임대차 승계확인서를 받고, 임차인 면담을 통해 불편사항이나 하자 부분은 없는지 미리 확인해야 한다. 뿐만 아니라 임대료, 관리비, 공과금 등을 정산하는 잔금 정산서를 잔금일로부터 최소 2~3일 전에는 체크하고, 잔금일에는 법무사 선임과 시건장치, 도명, 외주관리계약서 등 건물과 관련된 일체 서류를 받아야 한다. *참고도서 : <대세는 꼬마빌딩이다!>
빌딩 사후관리 노하우
건물 매입 후에는 리모델링이나 신축할 계획이라면 건축업자를 선정해야 할 것이다. 또, 직접 관리할지 혹은 빌딩 관리업체에 위탁할지 등을 정해야 한다. 꼬마빌딩의 경우 빌딩 관리업체에 의뢰하면 관리비용이 한 달에 약 100만원이 들어간다. 월 임대료 수입에서 이러한 비용까지 빼면 임대수익이 확 줄어든다. 꼬마빌딩은 임차인 관리를 제외하고는 크게 신경 쓸 것이 없으므로 건물주가 직접 관리해 월 지출비용을 최소한으로 줄이는 게 좋다. 최소 연 1회 외벽청소로 건물 미관도 관리하고, CCTV를 설치해 예상치 못한 문제를 미연에 방지할 필요도 있다. 건물 내부 청소 역시 용역업체에 의뢰하는 것보다 인근에서 여러 건물을 청소하는 어르신을 찾아 부탁하는 게 비교적 저렴하다.
“어떤 임차인을 받을 것인지도 중요한 문제에요. 임차인은 건물의 얼굴이기 때문에 어떤 임차이냐에 따라 건물 가치가 많이 달라지거든요.”
예를 들어 상권은 좋은데 1층에 중국집이 있고, 2층은 마사지샵, 3층은 점집이 있다면 건물은 수익률이 높아도 차후 매각 시 매수인의 검토 대상에서 제외될 가능성이 높다고 그는 설명했다. 또한, 1층에 있는 중국집 때문에 건물 전체가 중국집 건물이라는 이미지가 생기고, 건물에는 기름때가 잔뜩 낀 느낌을 줄 수 있다고 한다.
“반대로 옆 건물에는 1층에 커피숍이 있고, 2층은 헤어샵, 3층은 레스토랑이 있으면 중국집 건물보다 임대수익률이 적더라도 차후 매각 시 임차인을 잘못 받은 경우보다 더 높은 가격을 받을 수 있을 거예요. 1층이 커피숍이면 2층과 3층 임차인이나 내방객들이 이용하기도 편리하고, 공실 위험도 적어지겠지요.”
매매 타이밍은 어떻게 잡을 것인가
건물 사후 관리 후에는 매매타이밍을 어떻게 잡을지가 관건이다. 꼬마빌딩 투자에서 가장 중요한 게 시세차익을 노리는 것이기 때문이다. 기본적으로 빌딩 매입 후 최소 3년은 보유해야 양도소득세에서 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 있다.
“우선 건물주가 되고 나면 전화를 많이 받을 거예요. 부동산 업계에서는 물건을 A급부터 B급, C급으로 나눠서 자기에게 건물을 팔라는 전화를 수십 통씩 돌립니다. A급 물건을 가진 건물주의 경우 하루에도 수십 통의 전화가 올 텐데요. 직접 집으로 찾아오기도 하고요. 그럴 땐 절대 팔면 안 되겠죠? 나중에 가격이 더 오른다는 신호이니까요. 급하게 자금이 필요한 분이 아니라면 당분간 보류해두는 게 좋습니다.”
반대로 전화도 자주 안 오고, 건물 주변에 공실도 많다면 빨리 정리하는 게 상책이라고 그는 덧붙였다.
<꼬마빌딩 투자 성공 사례 엿보기>
전세금으로 꼬마빌딩 매입한 어느 30대의 이야기
김윤수 대표가 알려준 꼬마빌딩 투자 노하우로 투자에 성공한 사례는 상당하다. 그중에서도 전세금으로 홍대 인근에 꼬마빌딩을 매입한 어느 30대의 이야기에 주목해보자.
1인 기업을 운영하는 S씨는 결혼과 함께 홍대 인근 아파트에 전세로 신혼살림을 차린 후 개인 사무실로 이용하고 있었다. 그러다 2년 계약이 만기될 즈음, 주인에게 전세금 1억원을 더 올려달라는 통보를 받았다. 이미 인근 아파트 전세 가격이 오를 대로 올라 현재 자금 상황에 맞는 아파트를 구하기란 쉽지 않았다. 그때 친하게 지내던 한 부동산 중개사무소 사장의 권유에 따라 아파트 전세금으로 홍대 인근에 작은 빌딩을 매입하게 된 S씨. 합정동에 위치한 5억1,000만 원짜리 다가구주택이었는데, 자기자본 2억1,000만원에 대출 3억원을 받았다. 6억원 이하, 85㎡ 초과 주택이라 취득세는 매매가의 1.3%인 663만원만 납부했다. 이후 1억5,000만원을 들여 외벽을 하얀색으로 바꾸고 전체를 리모델링했다. 1층은 작은 카페로 꾸몄고, 2층은 부부가 함께 이용하는 사무공간으로 만들었다. 3층부터 옥상까지는 가정집으로 조성했다. 리모델링 비용까지 합치면 실제 투자금액은 3억7,000만원. 아파트 전세금 정도로 자신만의 건물을 매입한 것이다. 2년이 지난 후 홍대 상권이 합정동까지 확장되면서 현재 이 건물의 가격은 12억원까지 오른 상태다. *참고도서 : <대세는 꼬마빌딩이다!>
물론 꼬마빌딩에 투자해서 모두가 다 성공을 거둔 것은 아니다. 꼬마빌딩 투자 시 주의해야 할 점도 많다. 이에 김윤수 대표는 꼬마빌딩 투자 시 이것만은 꼭 명심하라는 조언을 전했다.
“항상 의문을 가져야 해요. 빌딩의 가격이 싸면 싼 이유가, 비싸면 비싼 이유가 있습니다. 그 이유를 찾는 게 핵심입니다. 모든 투자의 책임은 다 자신에게 있으므로 본인이 직접 눈으로 확인하고, 느껴야 해요. 꼬마빌딩 투자와 관련해 지금 당장 전화해 자문할 수 있는 부동산 컨설턴트나 변호사, 세무사 등과 함께 드림팀을 만드는 것도 현명한 방법이고요. 주변에 있는 부동산 전문가를 자신의 조력자로 만들기 위해 늘 노력하고, 인맥관리에도 소홀히 하지 말라는 이야기를 꼭 하고 싶네요.(웃음)”
김윤수 대표는...
고등학교 재학 중 19세에 공인중개사 자격증을 취득하고, 현재 빌사남의 대표이사이자 빌딩 전문 컨설턴트로 활동하고 있다. 쉽게 접하지 못했던 빌딩 관련 정보를 블로그와 페이스북, 유튜브 등 SNS를 통해 무료로 공개해 많은 호응을 얻었다. 조선일보, 중앙일보, 한국경제 등에 칼럼을 쓰고 있는 그의 대표 저서로는 <대세는 꼬마빌딩이다!>가 있다.
[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문, 김윤수 대표 제공]
