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아직도 망설이는 당신…내 집 마련, 지금이 적기일까?
아직도 망설이는 당신…내 집 마련, 지금이 적기일까?
  • 송혜란
  • 승인 2017.08.24 15:16
  • 댓글 0
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2017년 8월호 부동산 경제
 

세월이 가면 갈수록 치솟는 집값. 아직 목돈을 모으지 못한 30대 직장인은 대출 이자가 무서워 내 집 마련을 망설이곤 한다. 그러나 연일 오르는 집값 추세를 보아하니, 100% 자기 자금으로 집을 사기란 멀고도 먼 이야기인 것 같다. 그렇다면 당장 대출을 받아서라도 집을 사는 게 좋을까? 곧 대출 금리도 오른다는데…. 내 집 마련, 과연 지금이 적기일까 알아보았다.

취재 송혜란 기자│사진 서울신문│도움말 함영진 부동산114 리서치센터장│참고자료 부동산114 제공

올 하반기 부동산 시장을 좌우할 변수는 꽤 많다. 미국 기준 금리 인상부터 국내 대출규제, 입주 물량까지! 먼저 미국 연방준비제도이사회는 올해 두 차례 금리를 인상한 데 이어 하반기에 추가로 금리를 인상하겠다고 예고한 바 있다. 미국 금리 인상은 우리나라 기준금리에도 고스란히 영향을 줘 국내 대출 금리도 함께 올린다. 이미 미국 금리 인상 전망에 따라 지난 5월 예금은행 대출 금리는 연 3.45%로 전달보다 0.03%포인트 상승한 상태다. 향후 대출 금리는 더 오를 가능성이 무궁무진하다.

여기에 8월부터 시행될 정부의 가계부채종합관리대책을 살펴보면 사실상 내 집 마련에는 빨간불이 켜졌다고 해도 과언이 아니다. 가계부채종합관리대책에는 미래 소득을 반영한 새로운 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출, 금융권 대출 원리금을 모두 더한 금액이 소득에서 어느 정도 비율을 차지하는지 보여주는 지표인 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등에 대한 내용이 담겼다.

DTI vs DSR

1 DTI(Debt To Income ratio/총부채상환비율)
[주택대출(원금+이자)+기타부채(이자)]/연소득
2 DSR (Debt Servcie ratio/총부채원리금상환비율)
[ 주택대출(원금+이자)+기타부채(원금+이자)]/연소득

DTI와 DSR은 모두 연소득 대비 대출 가능한 한도를 계산하는 데 쓰이는 지표다. 주택자금대출 시 차주의 상환능력을 가늠하는 용도라고 할 수 있다. 언뜻 보면 비슷해 보이는 DTI와 DSR의 차이는 주택담보대출 외 기타부채의 이자만 보느냐, 원리금 몽땅이냐에 있다. 즉, 기타부채가 있고 원금 상환부담이 큰 경우라면 DSR 적용 시 대출받기가 어려워진다. 여기서 기타부채란 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부금, 신용카드 할부금 등을 모두 포함한다.

게다가 지방에는 입주 물량 리스크까지 겹쳤다. 주택산업연구원에 따르면, 올 하반기 전국 준공 물량은 31만3000가구로 상반기보다 20%가량 더 많다. 입주 물량이 급증한 지역을 중심으로 미입주, 미분양이 늘어나 집값이 하락할 가능성이 크다는 의미다. 지난해 말부터 올해 상반기까지 전국 아파트 매매가가 0.35% 오른 반면 대구와 광주, 대전, 울산, 충북, 충남, 전북, 경북, 경남 등 지방은 모두 이에 못 미쳤다. 더 큰 문제는 이들 지역에 앞으로 입주 물량이 더 늘어날 수 있다는 점이다. 올해 7~9월 대구, 경북에서만 1만5753가구, 경남 9705가구가 더 나올 예정으로 알려져 있다.

이에 대해 함영진 부동산 114 리서치센터장은 “서울 집값의 경우 향후 추가로 나올 정부의 부동산 규제에 따라 좌지우지될 것이다. 그렇다고 가격이 큰 폭으로 떨어질 것 같진 않다”며 “그러나 지방은 부산과 세종을 제외하고는 거의 마이너스라고 봐도 무방하다”고 설명했다.

올 하반기 주택시장은?

그러나 세 가지 변수가 추후 부동산 시장에 미칠 영향력을 섣불리 장담하긴 어렵다. 항간에는 충분히 예측 가능한 변수들이라 실제 이들의 파급효과는 그리 크지 않을 것이라는 분석도 있다.

특히 부동산114의 ‘2017년 하반기 주택시장 전망’에 따르면, 수요자는 매매가격과 전세금 모두 상승 전망을 우세하게 선택했다. 새 정부 출범으로 정치 불안 해소가 소비 심리에 긍정적으로 반영된 것으로 보인다. 하락 전망은 전체 응답자의 9~16%에 그치는 등 의외로 가계부채나 금리 인상 가능성, 주택담보대출 규제 강화 등을 덜 우려하는 분위기였다.

또한, 서울 전역의 분양권 전매를 입주 때까지 제한하는 등 6·19 부동산 대책의 약발이 다했다는 발표도 하나둘 나오고 있다. 부동산114는 지난 7월 2주차 서울 아파트값이 0.29% 상승하며 전주보다 0.09% 확대됐다고 밝혔다. 6·19 부동산 대책 발표 전 0.32%였던 서울 아파트 상승률이 대책 발표 후 2주 연속 오름폭이 둔화하다가 전주 0.20% 오른데 이어 2주차에는 0.29% 상승한 것이다. 재건축도 거래는 적었지만 강세를 이어갔으며, 신도시의 경우 일산, 평촌, 분당이, 경기와 인천은 광명, 안양 등의 주도하에 0.06% 올랐다.

결국 6·19대책 발표 후 잠깐 주춤했다 회복한 시장은 가계부채관리방안 발표 전까지는 계속 강세를 이어갈 것이란 게 전문가들의 중론이다. 곧 정부 규제가 뒤따르더라도 시장 분위기가 다소 위축될 뿐 보합이나 완만한 상승세를 유지할 것이란 예측도 설득을 얻고 있다.

 

 

자신의 자금력, 상환 능력 꼼꼼히 체크해야

이에 지금 당장 내 집 마련을 계획하고 있다면 자신의 자금력과 상환 능력을 꼼꼼히 따져야 한다. 함영진 센터장은 “내 집 마련을 위해 무리하게 대출을 받기보다 철저하게 자금계획을 세워야 한다”며 “특히 매매가의 70% 정도 자금을 확보한 상태라면 대출의 폭은 30% 이내로 줄여 내 집 마련에 나서도 좋다”고 조언했다.

이어 그는 “다만 집값의 70%에 이르는 자금 여력이 있다고 해도 정부 발표가 있을 때 까지 당분간은 추후 가격이 오른다는 전제 하에 부동산을 구입하거나 갭투자는 자제할 필요가 있다”고 덧붙였다.

[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문]


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