준공공임대사업자 등록 시 양도소득세를 100% 감면해주는 시한이 2017년 12월 31일까지로 불과 5개월도 남지 않으면서 다주택자들의 고민이 커지고 있다. 준공공임대사업자를 내면 어떤 혜택이 있고 주택임대사업자와 어떤 차이가 있는지 한번 알아보도록 하자.
글 김인만(김인만부동산연구소 소장)
준공공임대란
준공공임대주택은 주거안정을 위해 세제 혜택 대신 임대료 규제를 받는 민간 임대주택으로 2013년 12월 5일부터 시행하고 있다. 준공공임대사업자 요건과 혜택은 다음과 같다.
준공공임대사업자는 주택과 오피스텔(전용 85㎡ 이하) 1호 이상이면 등록할 수 있고, 전용면적 85㎡ 초과 다가구주택도 가능하다. 원래 8년의 임대의무기간과 연간 임대료 증액 5% 한도가 적용되며 위반 시 1천만원의 과태료가 부과됐으나 2015년 12월 29일 개정돼 2016년부터 임대의무기간이 10년에서 8년으로 단축되고 최초 임대료 규제는 폐지됐다.
이에 전용60㎡까지 8천만 원(2%), 60~85㎡ 1억 원(2.5%), 85~135㎡ 1억2천만 원(3%) 8년 만기 일시 상환으로 자금이 지원된다. 취득세는 전용면적 60㎡ 이하 면제, 60~85㎡(20호 이상 취득) 50% 감면되고 200만원 초과 시 최소 15%를 납부한다. 예를 들어 2억원 주택 구입 시 취득세가 220만원이면 15%인 33만 원만 내면 된다. 다만 취득세 혜택은 2018년까지만 적용되며 기존주택은 면제 혜택이 없다.
재산세는 40㎡까지 10% 감면(50만 원 초과 시 15% 납부), 40~60㎡ 75% 감면, 60~85㎡ 50% 감면이 적용되는데, 2018년까지 2세대 이상만 가능하다.
양도소득세는 2014~2017년 말까지 매입 후 10년 이상 유지 시 100% 감면(비과세와 달리 양도세를 신고해야 하고 20%를 농어촌특별세로 내야 함)이 되며, 그 외에는 장기보유특별공제가 8년 임대 시 50%(주택임대사업자 30%), 10년 임대 시 70%(주택임대사업자 50%) 적용된다.
소득세와 법인세는 전용85㎡ 기준시가 6억원 이하, 3호 이상 임대 시 75% 감면(주택임대사업자는 30% 감면)되며, 종합부동산세는 합산배제된다.
준공공임대사업자 등록할 만할까
이렇게 혜택이 많은 준공공임대사업자를 무조건 해야 하나 생각할 수 있지만 잘 따져봐야 한다. 3개의 장점이 좋아도 1개의 단점이 문제가 있다면 하지 않아야 할 수도 있기 때문이다.
각종 세제 혜택이 주택임대사업자보다 많지만 4년 의무보유인 주택임대사업자와 달리 의무보유기간이 8년이나 되고 양도세 감면 혜택까지 받으려면 임대료 증액 연5%(2년 임대 기간 고려하면 실제 2년 5%) 한도로 10년을 보유해야 한다.
규정 미준수 시 과태료와 더불어 전과자가 될 수도 있어서 장기투자로 생각해야 한다. 타 소득이 높을 경우 종합소득에 불리하고 건강보험 직장가입자가 아니면 지역가입자로 가입해야 하니 4대 보험 부담이 커질 수 있다. 그리고 사업자를 낸다는 것은 정부의 관리대상이 되는 것이고 세무서에서 마음만 먹으면 세무조사 대상이 될 수도 있는지라 본인의 투자성향과 투자기간, 목적에 맞춰 장점과 단점을 꼼꼼히 체크해야 한다. 특히 10년을 보유할 만한 가치가 있는 물건인지 판단한 후 결심이 섰다면 올해 말까지 등록해 10년 보유 후 양도세100% 감면 혜택을 받는 것이 좋을 것 같다.
김인만 소장은...
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>,
<아파트 투자는 타이밍이다> 저자