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준공공임대 해볼 만할까
준공공임대 해볼 만할까
  • 송혜란
  • 승인 2017.09.01 15:47
  • 댓글 0
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생활 속 부동산

준공공임대사업자 등록 시 양도소득세를 100% 감면해주는 시한이 2017년 12월 31일까지로 불과 5개월도 남지 않으면서 다주택자들의 고민이 커지고 있다. 준공공임대사업자를 내면 어떤 혜택이 있고 주택임대사업자와 어떤 차이가 있는지 한번 알아보도록 하자.

김인만(김인만부동산연구소 소장)

준공공임대란

준공공임대주택은 주거안정을 위해 세제 혜택 대신 임대료 규제를 받는 민간 임대주택으로 2013년 12월 5일부터 시행하고 있다. 준공공임대사업자 요건과 혜택은 다음과 같다.

준공공임대사업자는 주택과 오피스텔(전용 85㎡ 이하) 1호 이상이면 등록할 수 있고, 전용면적 85㎡ 초과 다가구주택도 가능하다. 원래 8년의 임대의무기간과 연간 임대료 증액 5% 한도가 적용되며 위반 시 1천만원의 과태료가 부과됐으나 2015년 12월 29일 개정돼 2016년부터 임대의무기간이 10년에서 8년으로 단축되고 최초 임대료 규제는 폐지됐다.

이에 전용60㎡까지 8천만 원(2%), 60~85㎡ 1억 원(2.5%), 85~135㎡ 1억2천만 원(3%) 8년 만기 일시 상환으로 자금이 지원된다. 취득세는 전용면적 60㎡ 이하 면제, 60~85㎡(20호 이상 취득) 50% 감면되고 200만원 초과 시 최소 15%를 납부한다. 예를 들어 2억원 주택 구입 시 취득세가 220만원이면 15%인 33만 원만 내면 된다. 다만 취득세 혜택은 2018년까지만 적용되며 기존주택은 면제 혜택이 없다.

재산세는 40㎡까지 10% 감면(50만 원 초과 시 15% 납부), 40~60㎡ 75% 감면, 60~85㎡ 50% 감면이 적용되는데, 2018년까지 2세대 이상만 가능하다.

양도소득세는 2014~2017년 말까지 매입 후 10년 이상 유지 시 100% 감면(비과세와 달리 양도세를 신고해야 하고 20%를 농어촌특별세로 내야 함)이 되며, 그 외에는 장기보유특별공제가 8년 임대 시 50%(주택임대사업자 30%), 10년 임대 시 70%(주택임대사업자 50%) 적용된다.

소득세와 법인세는 전용85㎡ 기준시가 6억원 이하, 3호 이상 임대 시 75% 감면(주택임대사업자는 30% 감면)되며, 종합부동산세는 합산배제된다.

준공공임대사업자 등록할 만할까

이렇게 혜택이 많은 준공공임대사업자를 무조건 해야 하나 생각할 수 있지만 잘 따져봐야 한다. 3개의 장점이 좋아도 1개의 단점이 문제가 있다면 하지 않아야 할 수도 있기 때문이다.

각종 세제 혜택이 주택임대사업자보다 많지만 4년 의무보유인 주택임대사업자와 달리 의무보유기간이 8년이나 되고 양도세 감면 혜택까지 받으려면 임대료 증액 연5%(2년 임대 기간 고려하면 실제 2년 5%) 한도로 10년을 보유해야 한다.

규정 미준수 시 과태료와 더불어 전과자가 될 수도 있어서 장기투자로 생각해야 한다. 타 소득이 높을 경우 종합소득에 불리하고 건강보험 직장가입자가 아니면 지역가입자로 가입해야 하니 4대 보험 부담이 커질 수 있다. 그리고 사업자를 낸다는 것은 정부의 관리대상이 되는 것이고 세무서에서 마음만 먹으면 세무조사 대상이 될 수도 있는지라 본인의 투자성향과 투자기간, 목적에 맞춰 장점과 단점을 꼼꼼히 체크해야 한다. 특히 10년을 보유할 만한 가치가 있는 물건인지 판단한 후 결심이 섰다면 올해 말까지 등록해 10년 보유 후 양도세100% 감면 혜택을 받는 것이 좋을 것 같다.

김인만 소장은...
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>,
<아파트 투자는 타이밍이다> 저자


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