펄펄 끓던 서울 부동산 시장이 센 놈을 만났다. 문 대통령이 6·19대책 발표 이후 서울, 세종 등 일부 지역의 부동산 과열이 더 심해지자 초강력 규제대책을 내놓은 것. 8·2대책 이후 부동산 시장에는 어떤 규제들이 언제, 어떻게 강화될까? 또, 투자자들은 어떻게 하면 좋을지 알아보자.
글 김인만(김인만부동산연구소 소장)
8·2대책의 조정대상 지역에는 양도세 1주택 비과세 요건이 2년 이상 보유에서 2년 이상 보유와 2년 이상 거주로 강화됐다. 이는 8월 3일 이후에 취득한 주택부터 적용된다. 2주택자는 양도세 기본세율에서 10%P, 3주택 이상은 20%P가 추가돼 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 적용되므로 내년 4월 1일 이전에 양도해야만 중과세를 피할 수 있을 것이다. 다만, 강남 등 투기지역으로 지정된 12개 지역의 3주택 이상 보유자들은 투기지역의 기존효력이 자동으로 적용돼 8월 3일 이후부터 바로 양도세율 +10%p가 적용된다. 분양권 전매에 대한 양도세율도 50% 일괄 적용되며, 이는 2018년 1월 1일부터 시행된다.
올해 말까지 유예됐던 재건축 초과이익환수제의 내년 부활도 확정됐다. 올해까지 관리처분계획인가접수를 하지 못한 재건축 단지는 조합이 얻은 이익이 1인당 3000만원을 넘으면 초과 금액의 50%를 세금으로 내야 한다.
조정대상 지역과 투기과열지구에서는 청약통장 가입 후 2년경과, 그리고 납입횟수가 24회 이상이어야 청약 1순위 자격이 된다. 조정대상 지역 85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 30%, 투기과열지구 85㎡ 이하 100%로 청약 가점제도 강화됐다.
투기과열지구에는 재건축 조합원의 지위 양도가 전면 금지되고, 도정법 개정 후 사업시행인가가 나는 재개발 조합 분양권은 관리처분부터 소유권이전등기 시까지 전매 제한된다. 투기과열지구와 투기지역은 LTV, DTI 40%가 적용되며, 주택담보대출이 1건 이상인 세대는 30%, 투기지역에는 가구당 1건의 대출만 허용된다.
또한, 투기과열지구에서 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달 및 입주계획 신고를 의무화한 주택거래 신고제가 도입되면서 매우 번거롭게 됐다. 투기 단속 강화를 위한 특별사법경찰제도 도입, 불법 전매처벌(1억원)도 강화된다.
8·2 이후 전략은?
우선 다주택자들은 양도세 중과세 적용 시점까지 보유 주택 수를 줄이거나 임대사업자로 등록하는 등 대응방안을 고려할 필요가 있다. 또, 사업시행인가가 난 재개발 분양권 등이 풍선효과의 투자대상이 될 수 있다. 그러나 다시 과열되면 정부가 언제든지 조정대상 지역이나 투기과열지구를 지정, 보유세를 인상할 수도 있으므로 리스크를 관리하는 게 좋겠다. 다만, 조정대상지역이나 투기과열 지구에는 청약 1순위 자격과 가점제 적용 확대로 가점점수가 높은 사람은 청약당첨확률이 높아질 수 있으니 무주택 실수요자는 청약에 적극적으로 도전해 보자.
●조정대상 지역 : 총40개 지역(서울 25개구 전 지역과 경기 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 부산 해운대·연제·동래·부산진·남·수영구·기장군, 세종시)
●투기과열지구 : 총27개 지역(서울 25개구 전 지역과 경기 과천, 세종시)
●투기지역 : 총12개 지역(서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서, 세종시)
김인만 소장은…
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>,
<아파트 투자는 타이밍이다> 저자
