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서울 집값, 과연 버블일까?
서울 집값, 과연 버블일까?
  • 송혜란
  • 승인 2017.10.27 22:55
  • 댓글 0
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서울 집값이 너무 비싸고 저성장, 고령화를 감안하면 버블이라는 목소리가 있는 반면, 다른 나라와 비교해 높은 것이 아니고 저금리와 유동자금 고려 시 오히려 더 오를 수도 있다는 목소리도 있다. 과연 서울집값은 버블이라고 할 수 있을까?


우리나라 주택가격이 높은지 낮은지를 판단하려면 가구의 소득수준에 비해 주택가격이 적정한지 나타내는 지표, 소득 대비 부동산 가격 비율 PIR(Price to Income Ratio)을 해외 다른 나라와 비교해야 한다. PIR은 현 소득을 몇 년이나 모아야 집을 살 수 있냐를 나타내는 수치다. 만약 PIR이 10이면 10년 동안 소득을 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 의미다.

세계 국가와 도시의 비교 통계 정보를 제공하는 NUMBEO의 2017년 자료에 따르면, 우리나라 서울의 PIR은 17.4로 280개 도시 중 34위를 기록했다. 개인의 소득격차와 각 지역 별 주택상황에 따라 차이는 있지만, 평균적으로 17년 4개월 동안 소득을 모아야 서울에 집 한 채를 살 수 있다는 것이다.

집 한 채를 사기 위해 가장 오랫동안 소득을 모아야 하는 도시 1위는 중국의 베이징으로 PIR이 42.2나 되었다. 2위 중국의 선진 39.42, 3위 홍콩 38.92, 4위 상하이 37.33로 1~4위 모두 중국이 차지했다. 그 외 베트남 하노이 35.55, 영국 런던 23.32, 싱가포르 22.38, 태국 방콕 21.7, 이탈리아 로마 20.5, 대만 타이페이 19.8, 일본 도쿄 17.7 등이 서울보다 집 사기 어려운 도시이다.

반면 스웨덴 스톡홀름 15.9, 캐나다 밴쿠버 15.2, 스페인 바르셀로나 13.8, 호주 시드니는 11.89, 독일 베를린 9.4 등 도시들이 서울보다 낮았고 미국의 디트로이트는 1.06으로 꼴등을 차지했다.

과연 버블일까

280개 도시 중 34위인 서울 집값이 개인의 가치관과 상황에 따라 비싸다고 할 수 있지만 비정상적으로 과도하게 높은 수준이라고 할 수는 없을 것 같다. 현실적으로 소득으로만 주택을 구입하기 어려워 대부분 담보대출을 활용하고 있다. 지나친 가계부채 부실은 우리경제의 뇌관이 될 수 있으므로 집을 사기 위해 받은 담보대출금액이 소득 대비 지나치게 높은지가 더 중요하다.

2016년 기준 우리나라의 GDP(국내총생산) 대비 가계부채 비율은 92.8%로 42개국 중 8위이다. 덴마크(120%), 스위스(128.4%), 호주(123.1%), 노르웨이(101.6%), 캐나다(101%) 보다는 낮지만 다소 높은 편이다. 특히 85% 이상이면 과다로 보기 때문에 가계부채 문제는 지속적인 관리가 필요해 보인다.

서울 집값은 소득대비 부동산 가격비율(PIR)과 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율을 감안하면 버블이라 말할 정도는 아니기에 지나친 걱정이나 부정적인 생각을 가질 필요는 없다. 다만 개인 스스로가 자신의 수준에 맞는 합리적인 대출습관을 가질 필요가 있겠다.

정부는 부동산가격이 급등하자 급격한 대출규제로 경기 전반의 장기침체를 겪은 일본의 정책 실패사례를 반면교사삼아 급격하고 과도한 대출총액 규제보다는 주택담보대출을 받아 생활자금 등 다른 용도로 사용하거나 투기목적의 대출을 적극 관리해야 한다. 무엇보다 대출을 감당할 수 있는 체력인 내수경제 파이를 더 키워 가계소득을 늘릴 수 있는 정책을 펼쳐야 할 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

글 김인만
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>,
< 아파트 투자는 타이밍이다> 저자


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