제주도 땅값 고공행진, 아직 안 늦었나?

현지 부동산 고수에게 직접 듣는 제주 토지 투자법

매일 아침저녁 옥빛과 쪽빛으로 물드는 바다, 언제 보아도 포근하게 맞아주는 한라산과 오름들. 올레길에 오르면 아름다운 마을 풍경이 펼쳐지고, 자연의 향기를 고스란히 품은 나무와 숲으로 가득한 곳, 제주도. 가수 이효리의 제주 라이프스타일 때문일까? 제주도 땅값이 하늘 무서운 줄 모르고 고공행진하고 있다. 제주도 부동산 투자, 여전히 기회일지 망설여지는데…. 여기 돈 되는 제주 땅은 따로 있다고 말하는 한 전문가가 있다. 제주도 부동산 고수 차경아. 오랫동안 제주 현지에서 뛰어온 그녀에게 직접 듣는 제주 토지 투자법.

제주도는 그 자체로 참 매력적인 섬이다. 천혜의 절경을 자랑하는 제주도 삶을 꿈꾸는 이들이 수두룩한 요즘. 특히 이효리, 양현석, 지드래곤 등 연예인들의 제주 라이프스타일이 연일 방송 전파를 타자 제주도는 한국인이 가장 살고 싶은 도시 2위로 떠올랐다. 실제로 지난 몇 년간 유입인구가 점차 늘어나면서 제주 땅값도 덩달아 오르고 있다.

국토교통부에 따르면, 2017년 1월 1일 제주도 평균 공시지가는 전년 대비 19% 상승해 전국 1위 상승률을 보였다. 이는 2위인 부산시의 상승률 9.67%보다 두 배 가까이 높은 수치다. 여기에 투자 목적으로 제주 토지를 사들이는 가수요까지 붙자 2~3년 사이 실거래가가 적게는 두세 배, 많게는 수십 배까지 올랐다는 차경아 부동산 전문가. 이에 그녀는 올해 토지 거래량이 전년보다 줄었다며 이제 제주도 부동산 열기가 시들어진 것 아니냐는 항간의 의혹을 단번에 반박했다.

“물론 현재 제주 토지 시장이 다소 주춤한 것은 사실이에요. 2017년 1분기 제주도에서는 총 2만105필지가 거래돼 2016년 1분기보다 거래 필지 수는 1.88%, 거래 면적은 27.28% 감소했지요. 그러나 이는 제주도 부동산의 과열된 투기 양상을 억제하려는 여러 규제 때문입니다. 오히려 고수들은 가격 상승세가 둔화한 지금을 투자 타이밍으로 봅니다. 제주도 땅값은 한 차례 숨 고르기를 마친 후 또다시 상승할 거라고 예상합니다.”

제주도 땅 투자, 아직 안 늦었다

현재 제주도는 투자자들의 수요를 잠재울 만한 부동산 공급이 잘 이뤄지지 않고 있다. 지역 특성상 제주에 건축 가능한 토지가 많지 않다는 것은 누구나 다 알고 있을 터. 제주도 전체 면적은 1,848㎢로 남한 전체 면적의 1.85%에 불과할 정도로 작다. 그중 개발 가능한 토지는 제주 전체 면적의 34%인 약 629㎢밖에 안 된다. 게다가 용적률(건축물 총면적의 대지면적에 대한 백분율)과 건폐율(대지건물비율)까지 감안하면 건축 가능 토지는 제주 전체 면적의 3.2%도 못 미친다. 이러한 상황에서 최근 공공하수관 의무화와 토지분할 규제 등으로 인해 제주에 건축 가능한 토지 면적이 자꾸 줄어 희소성은 더욱 커졌다.

더욱이 향후 한국 인구가 저출산·고령화로 인해 크게 줄어 인구절벽을 맞을 거라고 하지만 제주도는 예외다. 2017년 6월 통계청은 ‘2015~2045년 장래인구추계 시도편’을 발표하며 앞으로 서울, 인천, 경기도 등 수도권 인구는 2032년부터 감소세로 돌아서는 반면 제주도는 2045년까지 34.2% 증가할 것으로 예측했다. 인구 증가는 토지 가격을 상승시키는 주요 요인이다. 세종시 부동산 가격이 인구 증가로 꾸준히 오르듯 제주 부동산 가격도 비슷한 양상을 띨 것이라는 게 그녀의 일관된 주장이다.

“더욱이 제주도에는 제2공항과 제주신항, 신화역사공원 등 2025년까지 개발 호재가 상당히 많아요. 근래 정부가 발표한 8·2부동산대책 이후 주택 대신 토지에 투자하려는 사람도 늘었고, 인기 예능 프로그램 <효리네민박> 방송 이후 제주 토지에 대한 관심도 다시금 불타고 있습니다. 제주 토지 투자, 아직 늦지 않았으니 망설이지 마세요.”

안전하면서 수익률 높은 토지 찾기 삼매경

벌써 거액투자자와 유명 연예인 등 클라이언트가 투자 상담을 의뢰하는 일이 부쩍 늘었다는 차경아. 그렇다고 모든 제주도 땅이 성공을 보장하진 않는다. 제주 시내와 해안지역은 물론 읍면지역 중산간까지 땅값이 크게 오르자 제주 지자체에서 공공하수관 의무화와 토지분할 제한 등 여러 규제를 가하고 있어 투자 리스크도 꽤 큰 편이라고 그녀는 경고했다.

여기서 잠깐! 그렇다면 제주도 땅 외 아파트나 빌라, 오피스텔에 투자해도 되지 않느냐며 의문을 제기하는 이도 있을 터. 그러나 아파트와 빌라, 오피스텔이 밀집된 신제주 부동산은 이미 서울 강북과 맞먹을 정도로 상승한 지 오래다. 2012년 3월 분양된 노형 2차 아이파크 아파트는 분양가가 평당 902만 원이었는데, 2017년 6월 기준 평당 2,400만 원 이상으로 치솟았다고 그녀는 설명했다. 신제주는 아파트뿐 아니라 토지 공시지가도 오를 대로 올랐다는 데 전문가들의 이견이 없다.

“2017년 1월 1일 기준 제주도에서 땅값이 가장 비싼 신제주 제원사거리 디저트 39 연동점 부지의 경우 공시지가가 1㎡당 570만 원이에요. 이 역시 어디까지나 공시지가일 뿐 대도로를 접하고 있는 주상복합이나 호텔 건축이 가능한 신제주 토지의 실거래가는 평당 4,000만 원을 웃돈답니다.”

이에 제주도 부동산 투자에서는 무엇보다 안전하면서 수익률 높은 토지를 찾는 게 관건이라고 그녀는 강조했다. 일단 신제주 등 시내 아파트나 토지보다 땅값이 크게 오르고 있는 읍면 지역으로 시선을 돌릴 필요가 있다. 또한, 일반주거지역과 취락지구 내 또는 취락지구에서 직선거리 300m 이내의 토지에 투자하는 것이 바람직하다는 게 그녀의 조언이다. 이러한 토지를 잘 선별하기 위해서는 기본적으로 지적도 등을 살피며 현장에 직접 방문해 확인하는 노력 등이 요구된다. 특히 토지이용계획확인원과 토지대장, 등기부등본도 반드시 체크하라고 그녀는 재차 강조했다.

“모든 건물은 도로가 있어야 세울 수 있어요. 토지 현장답사 시 건축을 위한 도로를 비롯해 상하수도와 전기 등도 문제가 없는지 점검하는 게 필수입니다. 인근에 축사 등 유해시설이 없는지도 확인해야 하지요. 아무래도 학교와 상점, 마트 등 생활편의시설을 이용하기 편리한 지역이 좋겠지요? 시내 및 공항과의 거리도 다 따져봐야 하고, 실제로 새로 들어선 건축물들이 얼마나 많은지도 눈여겨보세요. 이주민들 사이에서 살기 좋은 데로 입소문 난 지역은 분명 미래가치가 뛰어난 곳일 겁니다.”

투자 유망 지역은?

제주도에서 이러한 요구조건을 모두 충족하는 곳의 토지로는 어디가 있을까? 일단 그녀는 시내권의 경우 천마목장 인근을 투자 유망 지역으로 손꼽았다. 신제주가 팽창하면 인근 지역이 위성도시처럼 발전할 것이고, 그로 인해 가격 상승을 기대할 수 있기 때문이란다.

“천마목장 인근에는 현재 건축조례로 인해 개발할 수 없는 지역이 많은데요. 아직 평당 20~30만 원대 토지들이 매물로 나오고 있어요. 이런 토지들은 장기적인 안목으로 면밀히 살펴볼 만하지요.”

특히 제주도 제주시 읍면 지역 중 애월읍 납읍리를 주목하라는 차경아. 많은 사람이 바다와 가깝고 생활편의시설이 많은 해안 지역을 선호하지만, 실상 해안지역은 습기와 염분이 많아 살기 불편하다. 그러고 보니 납읍리는 해안 지역과 떨어져 있으면서 난대림 지역이라 기후도 온화할 뿐 아니라 바람도 잔잔한 귤 주산지이기도 하다.

“납읍리는 납읍초등학교와 보건소 등 생활편의시설도 있고, 애월읍, 신제주랑도 가깝지요. 이 지역에 한창 카페와 음식점도 늘어나고 있어요. 관광객과 이주민도 많아 땅값이 승승장구하는 지역 중 하나입니다. 앞으로 취락지구에서 멀리 떨어진 지역보다 납읍리처럼 주거환경이 좋으면서 발전 가능성이 큰 곳이 더 인기를 끌지 않을까 싶습니다.”

제주도 서귀포시 읍면 지역의 경우는 어떨까?
“제주 제2공항의 수혜지가 될 성산읍 수산리가 유망해 보입니다. 현재 성산읍 지역은 토지거래허가구역으로 지정돼 외지인이 토지를 거래할 수 없는데요. 2018년 이후 토지거래허가구역이 해제되면 거래가 늘어날 거예요. 가격 상승이 기대되는 곳입니다.”

개발 호재가 많다고?
‘2025년 제주특별자치도 도시기본계획’에 따라
명암 두드러질 제주 부동산

부동산 투자 시 어느 지역이 어떻게 개발될지 알기 위해서는 지자체 도시 개발기본계획을 살펴봐야 한다. 2017년 4월 제주도는 ‘2025년 제주특별 자치도 도시기본계획’을 발표했다. 앞으로 제주도 부동산은 이 도시기본 계획에 따라 명암이 갈릴 것이라고 차경아 부동산 전문가는 단언했다.
이 도시기본계획에 따르면, 2025년 제주 인구가 100만명으로 증가하며, 4대 핵심권역을 중심으로 개발이 이뤄진다. 제주도 4대 핵심권역은 북부 (제주시 동 지역), 남부(서귀포시 동 지역), 서부(신화역사공원 및 영어교 육도시), 동부(제2공항 주변 지역)를 일컫는다.
먼저 북부권역은 제주시 동 지역을 중심으로 개발될 것으로 예상된다. 기존 제주공항 인프라를 확충하기 위해 주변 지역과 제주신항이 개발되 면서 인근 지역 역시 함께 개발붐이 불 가능성이 높다. 또한, 구도심과 연 계한 도심 재생사업이 추진될 것이며, 애월읍 및 조천읍과 연계해 전원휴 양형 주거 지역이 확충될 것이란 게 2025년 제주특별자치도 도시기본계 획의 주요 내용이다.
더 구체적으로 남부권역은 서귀포시 동 지역이 혁신도시와 헬스케어타 운, 강정지구 등과 연계해 국제적인 크루즈 관광 및 회의, 스포츠 도시로 탄생하며, 남원읍과 연계해 물류 및 어업의 전진 기지화 된다. 뿐만 아니 라 감귤주산지를 활용한 친환경 농업 클러스터도 구축돼 혁신도시와 연 계한 연구도시로 발전할 예정이다.
이어 동부권역은 제주 제2공항이 들어서는 성산읍 지역이 개발 거점화될 계획이다. 구좌읍과 우도면, 표선면과 연계해 해양관광 기능 및 신재생에 너지 생산연구 기능을 강화하는 쪽으로 내다보고 있다. 서부권역의 경우 한림읍은 협재해수욕장과 비양도 등을 활용한 해양레저 지역으로, 대정 읍은 영어교육도시와 신화역사공원을 중심으로 글로벌 교육 및 전원휴양 지역화될 것으로 기대된다.
한편, 2025년 제주특별자치도 도시기본계획에는 새로 개설되는 신설도 로 등 교통망도 반영돼 있다. 교통망은 지가를 높이는 가장 큰 요인이다. 교통이 좋아지면 유동인구가 늘어나고, 유동인구가 늘어나면 그 지역 부 동산 가치가 향상되기 때문이다. 향후 제주도에 중산간도로인 1136번 도 로, 산록도로, 평화로, 번영로, 비자림로, 서성로 등이 신설 및 확장될 예정 이므로 유념해 두도록 하자.

토지 매입 시 토목공사비도 고려하세요

이렇게 아주 좋은 위치의 땅을 사들여 건물까지 지을 시 꼭 알아두어야 할 점 등에 대한 깨알 정보도 아끼지 않는 차경아. 지금 제주도 전역에 우후죽순으로 집들이 들어서고 있다. 이에 건설 인력을 구하기도 힘든 데다 인건비는 물론 자재비도 육지보다 20~30% 정도 비싼 편이다. 바닷가이든 중산간 지역이든 집을 짓고자 한다면 토지의 경사도도 꼭 고려해야 한다고 그녀는 덧붙였다.

“대개 풍광만 중요하게 보고 구입한 토지의 경우 높은 경사면에 위치해 개발 허가를 얻기 어렵거든요. 이때 개발 허가를 받으려면 경사도를 맞추는 토목공사를 해야 하는데, 건축 비용 등을 계산하면 토지비보다 공사비가 더 드는 경우가 더러 있었어요. 토목공사 비용도 토지 매입 시 반드시 고려해야 하는 요소이니 명심하세요.”

마지막으로 그녀는 투자를 넘어 아예 제주도에서 살고자 하는 이들에게 해주고 싶은 조언도 무궁무진하다는데…. 제주도는 여느 대도시 못지않은 비싼 주거비용, 전국 평균보다 높은 교통사고 발생률, 전국 최고의 범죄 발생률, 대학보다 더 입학하기 힘든 고등학교, 강남 못지않은 부모들의 교육열과 막대한 사교육비, 전국에서 가장 낮은 평균급여와 비정규직이 정규직보다 많은 노동 환경 등 고질적인 문제들이 산재해 있다. 그렇게 보면 제주도는 그다지 살기 좋은 곳이 아닌 듯싶기도 하다. 그러나 참 아이러니하게도 전국 광역지방자치단체 중 행복지수가 가장 높은 지역이 또 제주도이지 않은가!

“제주도는 어디서든 차로 10분만 달리면 아름다운 바다를 만날 수 있으니까요. 도시에서 누릴 수 없는 자유를 만끽하고 싶은 사람에게 제주도만 한 곳이 없지요. 만약 의사나 회계사, 건축사 등 전문직이 부동산 매수부터 건축, 창업까지 철저히 준비한다면 제주도에서도 고수익을 올릴 수 있습니다. 꼭 고수익은 아니더라도 제주에는 일거리가 많으니 욕심만 버리면 제주 생활은 그리 고단하지 않을 거예요.”

제주도에 가면 제주 법을 따르라
알아두면 쓸 데 있는 제주도 부동산 관련법과 규제들

1. 공공하수관 의무화 2017년 4월 제주도는 공공하수관 연결을 의무화했 다. 이에 따라 표고(標高) 300m 이상 지역에서는 취락지구와 직선거리 300m 내 연면적 300㎡까지 건축물만 허용해 준다.
2. 토지분할 제한 제주도는 2016년 2월 5일부터 토지분할을 규제하고 있 다. 이에 따라 농지를 2,000㎡ 미만으로 분할할 경우 토지를 소유한 지 1 년이 지난 후에야 2필지 이하로만 분할이 가능하다.
3. 제주특별법 제주도 땅을 매입할 때는 꼭 제주특별법을 고려해야 한다. 다른 지자체와 달리 제주도에는 절대보존지구와 상대보존지구 등이 있 다. 이들 지구에 속한 토지에서는 건축 행위가 거의 불가능하다. 또한, 지 하수자원보전지구 등급과 생태계보전지구 등급, 경관보전지구 등급이 몇 등급인지도 따져야 한다. 이 등급은 모두 1~5등급까지 세분됐는데, 생태 계보전지구 만 4등급을 4-1, 4-2등급으로 나눴다. 예를 들어 생태계보전 지구 4-1등급에서는 전체 토지의 50%만 개발을 허용한다. 300평의 토지 를 매입하더라도 전체 토지의 50%인 150평밖에 개발할 수 없다. 150평도 생태계보전지구 등급의 건폐율 20%만 적용되니 300평의 토지에서 10% 의 건폐율만 허용되는 셈이다. 용적률 역시 다른 지역과 달리 60%가 아닌 30%다. 즉, 300평의 토지에서 30평의 바닥 면적에 3층까지만 건축할 수 있다. 특히 더 안 좋은 것은 생 태계보전지구 3등급의 경우 전체 토지의 30%만 개발이 가능하다는 점이 다. 1,000평을 사더라도 300평만 개발할 수 있을 뿐 아니라 그 300평 중 20%의 건폐율을 적용하면 전체 1,000평 중에서 고작 60평의 바닥 면적 밖에 건축이 안 된다는 의미다.
4. 문화재보존영향 검토구역 제주도에는 문화재보존지역도 많다. 매입하 려는 토지가 문화재보존지역에 속한다면 조심해야 한다. 예를 들어 한림 읍 협재리와 금능리 일원은 협재굴·쌍용굴·황금굴·소천굴·초깃 굴·한들굴 등 많은 용암동굴이 자리해 있다. 특히 협재굴과 쌍용굴, 황금 굴은 용암동굴에서 절대 형성될 수 없는 석회질 종유석과 석순 등이 성장 하고 있어 학술적 가치가 높다. 이에 이들 굴 인근은 문화재보존지역으로 분류, 보존되고 있다. 요즘은 문화재보존지역이 더 늘어나 거문오름동굴 계, 수산동굴계 등도 이 지역에 속한다. 만약 해당 토지가 문화재보존지역 에 포함된다면 건축할 수 없을 수도 있으니 주의하도록 한다.

차경아는…
알 만한 사람들은 다 아는 제주도 부동산 고수. 부동산 개 발회사 ‘초아D&C’를 운영하고 있다. 2016년 2월 애월읍 광령리의 전 1,190㎡를 1억8,500만 원에 매입했다가 3개 월도 채 안 돼 3억8,500만 원에 매도했다. 짧은 기간에 2 억 원의 시세차익을 얻은 셈이다. 대출금을 제외한 순수 현금 투자는 약 8,000만 원. 현금 투자 비율로 계산한 세 전 수익률은 250%에 달했다. 이에 유명 연예인과 작가 등 문화 예술인을 비롯해 제주에서 인생 제2막을 꾸리려는 이들이 그녀를 애타게 찾고 있다. 지은 책으로는 <집 없어 도 제주 부동산 사라>, <돈 되는 제주 땅은 따로 있다>가 있다.

[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문, Queen DB, 일상이상 제공] [도움말 부동산 전문가 차경아]

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