문재인 대통령의 1호 공약인 도시재생 뉴딜사업이 첫발을 내 딛고 있다. 9월 25일 제8차 도시재생 특별 위원회를 열어 도시재생 뉴딜 시범사업 선정계획 안건을 심의, 의결했다. 문재인 정부에서 추진하는 핵심 부동산정책인 도시재생 뉴딜사업이 무엇이고, 어떤 문제가 예상되는지 알아보도록 하자.
도시재생 뉴딜사업이란
문재인 정부는 노후 저층 주거지나 구도심, 전통산업단지, 재래시장, 쇠퇴한 농촌지역 등 매년 100곳씩 5년간 500곳을 선정해 5년간 총 50조원의 막대한 자금을 쏟아 부어 우리동네살리기(소규모 주거), 주거지지원형(주거), 일반근린형(준주거), 중심시가지형(상업), 경제기반형(산업) 5가지 유형의 도시재생 뉴딜사업을 할 계획이다.
도시재생 뉴딜 사업은 낙후된 구도심과 노후주거 밀집지역을 정비하거나 매입해 공공임대주택 및 공공임대상가로 활용함으로써 단순 주거환경 개선에 그치는 것이 아니다. 도시기능을 재활성화 시켜 저소득층의 생활환경을 개선하고 도시 경쟁력을 강화하며 더 나아가 일자리 창출과 구도심이 보유하고 있는 역사적 문화적인 가치도 보존하는 데 중점을 둘 계획이다.
또한 소유주와 임차인 간 상생체계 구축을 통해 이익의 선순환 구조를 정착, 낙후된 구도심이 활성화되어 사람들이 몰리면서 임대료가 오르고 기존 세입자들은 등 떠밀려 지역을 떠나는 현상인 젠트리피케이션(Gentrification)을 방지하는 역할도 할 예정이다.
올 12월 중 최종 확정할 시범사업 선정규모는 총70곳으로, 45곳은 광역지자체가 선정하며 중앙정부가 15곳, 공공기관이 10곳을 선정할 예정이다.
도시재생 뉴딜사업 성공할까?
엄청난 재원마련이 문제다. 정부는 매년 10조원의 예산을 HUG(주택도시보증공사)의 주택도시기금 5조원, 공기업 재원 3조원, 국비 2조원으로 충당할 계획이라고 한다. 그러나 돈줄을 쥐고 있는 국회에 매년 2조원의 국비재원 협조를 받는 것이 그리 쉽지는 않을 것이다. 또한 이미 빚더미가 위험수준인 LH 등 공기업이 매년 거액의 재원마련을 감당할 수 있을지 나중에 더 큰 부실로 이어지지 않을지 걱정이 앞선다.
5년의 짧은 임기 중 실질적으로 사업추진을 할 수 있는 기간은 3년~4년에 불과하다. 예전 뉴타운사업이나 보금자리주택사업에서 보듯 임기 5년 안에 500곳에 50조원을 투입해 사업을 완료할 가능성은 낮아 보인다.
부동산 시장 분위기의 과열도 부담스러운 부분이다. 8·2대책에서 부동산 시장 안정을 위해 투기과열지구에 지정된 곳은 도시재생뉴딜사업 후보에서 제외를 하겠다며 벌써 서울은 도시재생 뉴딜 후보지에서 멀어지는 분위기이다.
서울을 뺀 도시재생 뉴딜사업은 앙금 없는 찐빵과도 같다. 그렇다고 4대강 사업비용의 2.5배인 50조원이라는 엄청난 돈이 강바닥도 아닌 전국 각 도심에 풀린다는 것은 어떤 식으로든 부동산가격 상승 압력이 커질 것이 뻔하다. 서울을 포함시키는 것도 상당히 부담이 되어 정부의 고민은 깊어질 수밖에 없다.
결국 대규모 재원마련과 부동산투기 예방, 원주민의 재정착이라는 어려운 숙제를 어떻게 풀어 갈지가 문재인 정부의 도시재생 뉴딜사업의 성패를 결정할 것으로 보인다.
글 김인만
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>,
< 아파트 투자는 타이밍이다> 저자
