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부동산 정보 홍수 시대, 이제 핵심만 짚는다
부동산 정보 홍수 시대, 이제 핵심만 짚는다
  • 송혜란
  • 승인 2018.01.05 18:57
  • 댓글 0
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재테크의 기술-부동산 입지분석부터 상품별 투자 노하우
 

‘서울 아파트를 사라’부터 ‘이제는 토지 경매가 답이다’, ‘부동산은 끝났다’, ‘재건축·재개발 틈새시장을 노려라’까지 하루가 멀다고 쏟아지는 부동산 관련 정보들. 그야말로 부동산 정보 홍수시대다. 게다가 전문가마다 내놓는 시장 전망이 서로 엇갈리다 보니 투자자 입장에서는 갈팡질팡할 수밖에 없을 터. 정부의 강력한 부동산 규제에 따라 시장이 침체되는 것은 아닐지 고심도 깊어졌을 것이다. 그러나 위기는 곧 기회라는 말이 있다. 이때 필요한 것은 핵심만 깨알같이 짚어주는 부동산 투자법이 아닐까?

지난해 부동산 시장엔 유독 악재가 많았다. 부동산 투기 척결을 선포한 정부가 두 번이나 막강한 정책을 발표했기 때문이다. 정부의 잇따른 규제에 집값 상승세는 다소 둔화됐다. 실제로 KB국민은행의 ‘월간KB주택가격동향’ 조사결과를 살펴보면 지난해 전국 주택매매가격은 7월 0.23%, 8월 0.24%, 9월 0.08%, 10월 0.11%로 9월 0.16%p 떨어진 뒤 소폭 상승했다. 아파트값 불안의 주범인 서울 역시 7월 0.63%, 8월 0.70%에서 9월 0.15% 상승폭이 큰 폭으로 내려갔다가 10월 0.31%로 다시 상승세로 돌아선 정도다.

특히 거래량 감소가 눈에 띄었다. 서울부동산정보광장은 아파트 거래량이 7월 1만4556건, 8월 1만4737건, 9월 8323건, 10월 3824건으로 급감했다고 밝혔다. 10월 거래량은 지난해 같은 기간 1만2878건의 29.7%에 불과했다. 청약시장도 양극화 현상을 보였으며, 전세가율도 하락한 것으로 조사됐다. 여기에 올해부터 대출규제를 비롯한 각종 부동산 정책은 물론 금리 인상까지 추가 예고돼 있어 부동산 시장 전반의 침체가 우려되는 상황이다.

이에 대해 함영진 부동산114 리서치 센터장은 “지난해 10월 가계부채종합대책 등 추가 규제와 연초 금리 인상 우려가 남아있어 매수자들이 섣불리 주택구입에 나서지 못하고 있다”며 “당분간 매도, 매수자간 눈치 보기로 거래량과 가격 움직임이 약해질 전망이다”고 이야기했다.

지역별로 서울은 강보합, 수도권 중 화성, 시흥 등 입주물량 급증지는 일부 가격 조정 등 양극화를 나타낼 것으로 보이며, 지방 대도시 및 소도시는 가격 조정으로 인한 거래시장 위축, 제주도는 강보합을 보일 것으로 함영진 센터장은 내다보았다.

이어 함 센터장은 “내년 초는 금리 인상, 임대사업자 대출규제를 앞둔 시점이기 때문에 투자자라면 대출보다 자기자본비율을 높이는 등 자금 마련을 꼼꼼히 해야 한다”며 “가동률이 중요하므로 임대수익률이 5% 정도 나오는 곳을 선택, 오피스텔은 입주 물량이 매우 증가하는 등 공급과잉 논란이 있어 무엇보다 입지분석을 철저히 해야 한다”고 조언했다.

 

입지분석은 뭐니 뭐니 해도 ‘학군’

부동산 침체 전조증상이 나타나고 있는 요즈음. 그러나 위축되는 시장 속에서도 반드시 투자의 기회는 도사리고 있다. 기존 부동산 투자 정석대로 접근한다면 위기를 충분히 기회로 만들 수 있다. 특히 모든 부동산 가격은 함께 움직이지 않는다는 점에 주목할 필요가 있다. 부동산 경기가 좋아 전체적으로 가격이 오를 때도 상승폭이 큰 곳이 있다. 반면 하락기에도 가격이 내려가기는커녕 일부 부동산은 혼자 날개를 단 듯 가격이 치솟는다. 그 차이는 바로 입지에 있다. 이에 부동산 투자의 핵심은 좋은 입지 찾기에 있다고 해도 과언이 아니다.

부동산 전문가이자 <이기는 부동산 투자>의 저자 월전쉽 역시 “입지가 좋은 부동산은 경기 흐름에 크게 좌우되지 않는다”며 “오히려 부동산 침체기에 입지의 중요성은 더욱 커진다”고 강조한 바 있다. 부동산 경기가 나쁘면 결국 입지가 좋지 않은 곳부터 무너지고, 입지가 우월한 부동산들만 끝까지 살아남기 때문이란다. 심지어 건물은 번듯한데 입지가 안 좋은 부동산과 건물은 낡았는데 입지가 좋은 부동산 중 승자는 대개 후자일 가능성이 높다고 그는 덧붙였다.

그렇다면 좋은 입지란 어떤 곳을 말하는 것일까? 입지는 보통 교통과 학군, 환경 등 세 가지 요소로 결정된다. 이를 다 충족하기란 결코 쉽지 않다. 교통이 좋으면 아무래도 소음이 있고, 녹지도 부족할 테니 말이다. 세 가지 요소를 다 갖춘 곳을 절대 입지라고 부르는 이유다. 만약 셋 중 하나만 골라야 한다면 단연 학군이 제일 중요하다고 그는 조언했다.

어느 지역이든 자타가 공인하는 좋은 학군이 형성된 지역은 미래 가치가 충분하다. 가히 세계적인 수준인 우리나라 교육열만 보아다 그렇다. 부모들은 자녀 교육을 위해서라면 어떻게든 좋은 지역으로 옮기고 싶어 한다. 결국 학군이 우수한 지역으로 사람은 몰리기 마련이고, 수요가 넘치면 집값이 오르는 것은 당연한 수순이라는 게 그의 설명이다.

다만 학군을 학교와 혼동해서는 안 된다고 경고하는 월전십. 보통 학교가 가까이 있으면 당연히 그 주변 아파트 가치가 상승할 것이라고 착각하기 쉽다. 그러나 부동산 입지 분석에서 학군과 학교는 엄밀히 다르다. 좋은 학군은 대체적으로 입시 성적이 좋다. 강남이 최고의 학군으로 손꼽히는 것도 명문대 진학률이 다른 지역에 비해 월등히 높기 때문이다. 꼭 강남이 아니더라도 부모들이 학군이 좋다며 선호하는 지역은 대부분 명문대 진학률이 상당한 편이다.

분양 열풍이 한창일 때 뜨거운 관심을 모았던 지역 중 한 곳인 부산 해운대. 해운대는 분양만 하면 높은 경쟁률을 보이며 완판 행진을 기록했다. 분양 후에는 1억원 이상 프리미엄이 붙어 세간의 주목을 받았다. 이토록 해운대 지역이 큰 인기를 끈 이유도 학군에 있다. 2017년 부산에서 서울대를 50명 정도 보냈는데 그중 30명이 해운대에 거주했다고 한다. 꼭 해운대 내에 있는 고등학교에 보낸다고 서울대를 갈 수 있는 것은 아니지만 교육열 높은 부모들은 너나 할 것 없이 해운대 아파트로 이사하고 싶어 했다. 이러한 열기가 아파트 가격을 올린 것이다. 이에 월전십은 우리나라 교육제도가 바뀌지 않는 한 학군은 계속 유지될 것이고, 부동산 향방을 가르는 데 여전히 중요한 역할을 할 것으로 전망했다.

 

빌라는 교통이 제일 중요

물론 부동산 입지 분석법은 상품 종류에 따라 다르다. 아파트의 경우 학군이 제일이지만 수익성 빌딩은 교통이 최우선시 돼야 한다. 주변에 업무 시설과 상권이 발달해 있어야 하는 것은 기본이다. 상가나 아파트와 달리 고급 빌라촌은 오히려 대중교통과 좀 떨어진 곳에 있어야 좋다. 그곳에 사는 사람들은 사생활을 중요하게 여긴다. 담장 높이도 최소 3m 이상은 돼야 한다. 고급 빌라촌에서는 교통과 학군보다 쾌적하고 조용한 환경이 가장 으뜸인 셈이다. 그렇게 보면 전원주택도 환경이 제일 중요할 것 같지만 꼭 그렇지는 않다. 요즘 전원주택도 대중교통이 편리하지 않으면 잘 팔리지 않는다고 한다.

빌라의 경우 제일 중요한 조건도 역시 교통이다. 집이 아무리 넓고 좋아도 역에서 15분 이상 걸어야 한다면 쳐다보는 사람이 드물 것이다. 반면 집이 시세에 비해 좁아도 역 주변이나 큰길가에 위치했다면 바로 계약되곤 한다.

상가 투자? 유효수요와 주동선을 파악하라

하물며 빌라도 그런데, 상가는 오죽할까? 작은 상가라도 공실이 없어야 나중에 되팔 때 유리한 조건에 팔 수 있다. 공실이 나지 않을 상가를 미리 알 수 없을까? 이에 대해 상가투자 전문가이자 <나는 집 대신 상가에 투자한다>의 저자 김종율은 “지도만 보고 좋은 입지를 골라낼 수 있는 안목이 꼭 필요하다”고 말했다.

먼저 상가 입지 분석 시 꼭 알아야 할 용어들이 있다. 첫 번째가 유효수요이다. 유효수요란 해당 물건이 있는 상가 지역을 이용한 세력과 같은 것이다. 이를테면 ‘2000세대 단지 내 상가 분양’이라는 분양 광고를 놓고 보면 아파트 2000세대가 유효수요인 셈이다. 또한 ‘연면적 4만평, 근무인 4000명의 아파트형 공장 내 상가 분양’이라 했을 때는 근무인 4000명이 바로 유효수요가 된다. 그의 이야기에 따르면, 아파트나 다세대 주택이라면 최소 500세대를, 원거리 소비가 적은 원룸이나 오피스텔의 경우는 300세대 이상의 유효수요를 확보할 수 있는 상가라야 투자 가치가 있다. 이 수치가 최소 유효수요 단위라고 그는 설명했다.

다음은 ‘주동선’, 길목을 사수해야 한다. 유효수요가 영양분이라면 주동선은 빨대다. 제아무리 영양분이 충분한 상가라도 빨대가 중앙이 아닌 옆쪽에 꽂혀있다면 그 영양분을 충분히 빨아 당길 수 없다. 설상가상 가운데 다른 빨대가 꽂혀 있다면 대부분의 영양분을 가운데 꽂힌 빨대에 뺏기고 말 것이다.

“한 상가가 있다고 합시다. 이 상가를 이용하는 지역을 지도에 표시했을 때 그 안에 있는 세력(세대수나 기업의 근로자수)이 유효수요에요. 그 유효수요가 출퇴근하거나 대중교통을 이용하고 생활편의시설을 찾아다니는 주된 길을 지도에 그리면 그게 바로 주동선이 되니 참고하도록 하세요. 상가 지역 내 유효수요가 충분하고 주동선에 위치한 물건이 투자하기에 좋은, 가장 이상적인 상가랍니다.”

 

[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문] [도움말 함영진 부동산114 리서치 센터장, 상가투자 전문가 김종율] [참고도서 <이기는 부동산 투자>(월전쉽 지음, 길벗 펴냄), <나는 집 대신 상가에 투자한다>(김종율 지음, 베리북 펴냄)]

 


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