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문재인 정부 ‘주거복지 로드맵’, 새해 부동산 시장 여파는?
문재인 정부 ‘주거복지 로드맵’, 새해 부동산 시장 여파는?
  • 송혜란
  • 승인 2018.01.25 15:57
  • 댓글 0
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재테크의 기술
 

서울을 중심으로 국지적인 과열과 정부의 고강도 규제 사이에서 혼돈기를 보낸 2017년 부동산 시장. 지난해 문재인 정부 출범 이후 6·19 부동산 대책을 비롯해 8·2, 9·5 심지어 10월 24일엔 다주택자의 돈줄을 조이는 게 핵심인 가계부채 종합 대책까지 연이었다. 그리고 이번엔 ‘주거복지 로드맵’이다. 서민의 주거 안정을 위해 공적 주택 100만 호를 공급함과 동시에 청년부터 신혼부부, 고령자까지 맞춤형 지원 방안이 담겼다. 이번 주거복지 로드맵이 과연 새해 희망을 말할 수 있을까?

2017년 부동산 시장은 그야말로 혼돈 그 자체였다. 연초 시장은 전년 말 주택청약 자격을 대폭 강화한 11·3 부동산 대책으로 다소 침체됐다가, 5월 대통령 선거를 기점으로 아파트 값과 거래량이 늘어나는 등 활기를 띠었다. 이에 새 정부는 조정 대상 지역에 대한 전매제한 기간 확대와 대출 규제 강화를 골자로 한 6·19 부동산 대책을 내놨으나 그다지 큰 효과를 보지 못했다. 이어 김현미 국토교통부 장관이 취임 후 8·2 대책과 그 후속 조치로 9·5 대책을 발표했다. 부동산 투기 수요를 잡는 고강도 규제에 시장은 거래량이 대폭 감소하는 등 관망세로 돌아서는 듯했다. 그러나 서울 강남 재건축 단지와 한강변 아파트 등 경쟁력 있는 지역을 중심으로 한 상승세는 변함이 없었다. 급기야 정부는 10월 24일 다주택자의 돈줄을 조이는 가계부채 종합 대책까지 내놓은 상태다. 특히 최근엔 무주택자와 서민 주거 안정을 위한 ‘주거복지 로드맵’의 첫선을 보여 주목받고 있다.
 

주거복지 로드맵 톺아보기

지난해 11월 29일 발표된 주거복지 로드맵은 청년부터 신혼부부, 고령자까지 서민의 주거 안정을 위한 정책이다. 수단은 100만 호에 임박하는 대규모 임대주택 공급. 정부는 향후 2~4년 안에 청년 임대주택 19만 호, 신혼부부 공공임대주택 20만 호, 고령자 공공임대주택 5만 호, 저소득층 일반 가구 41만 호를 공급할 계획이다. 애초 내 집 없는 서민들이 싸게 안심하고 거주하는 공적 임대주택을 공급해 집 걱정을 덜어 주고, 신혼부부가 집 문제로 결혼을 미루는 일이 없도록 하겠다던 문재인 대통령의 선거 전 공약이 구체화된 것이다. 또한 취업난에 허덕이는 청년들의 주거 부담 덜기 등 지난해 8·2 부동산 대책 때 이미 청사진의 윤곽이 잡힌 바 있다.

무엇보다 이는 서민들을 위한 정책으로 꽤 매력적이다. 특히 주거복지 로드맵은 과거 공급자 중심의 단편적, 획일적 지원이 아닌 수요자 중심의 종합적인 지원과 사회 통합적 주거정책이란 점에서 서민들에게 호평을 받고 있다. 생애 단계별, 소득 수준별 맞춤형 지원 방안이 잘 짜였다는 반응이다. 청년 우대형 청약통장, 연금형 매입임대, 여성안심주택, 사회임대주택, 노후주택 입체환지, 재정착 리츠 등 새로운 용어들도 눈에 띈다. 우선 청년층부터 신혼부부, 고령 가구, 저소득·취약계층까지 이어지는 구체적인 주거복지 로드맵을 살펴보도록 하자.

 

1. 청년에게 희망을

만 19~39세 이하 청년에게는 도심 내 교통이 편리한 곳을 중심으로 시세보다 저렴하고 다양한 유형의 주택이 공급된다.

행복주택은 도시근로자 평균 소득 80% 이하 혹은 부모 소득이 도시근로자 평균 소득 100% 이하인 만 19~39세 이하 청년(대학생, 사회 초년생은 연령 제한 없음)이 입주 대상이다. 기존에는 청년 중 대학생 및 졸업 후 2년 이내만 가능했지만, 이번에는 소득 활동이 없는 청년도 입주할 수 있게 됐다. 임대료는 시세의 70% 내외. 셰어하우스, 소호형 주거클러스터, 산단형 주택, 여성안심주택 등 맞춤형 주택이 제공된다.
매입·전세임대는 도시근로자 평균 소득 이하 가구의 대학생, 취업 준비생이 입주대상이다. 입주 1순위는 생계·의료급여 수급자 가구의 청년, 2순위는 평균 소득 50% 이하 가구의 청년, 3순위는 평균 소득 이하 가구의 청년이다. 임대료는 1, 2순위의 경우 시세의 30%, 3순위는 시세의 50% 수준이다. 임대는 최초 2년 계약, 재계약 시 2회까지 연장 가능하다. 주택은 셰어하우스 형태로 공급된다.
공공지원주택은 만 19~39세 이하 청년으로서 도시근로자 평균 소득 120% 이하이거나 부모 소득이 도시근로자 평균 소득 120% 이하인 자가 입주 대상이다. 임대료는 시세의 70~85%. 주택은 셰어하우스 형태로 공급된다. 최초 2년 계약 후 입주 자격 충족 시 최대 8년까지 거주할 수 있다.

여기서 셰어하우스란 도서실·게스트룸·식당 등 공용 시설과 주거 공간을 공유, 임대료를 절감할 수 있는 주거 형태를 말한다. 소호형 주거클러스터는 창업 수요가 많은 지역에 창업 지원 시설, 예술인 작업 공간, 일자리와 주거를 결합해 공급한다. 산단형 주택은 지방 산단에 취업·종사하는 청년에게 공급하고 중소기업과 협업해 사택으로 공급, 여성안심주택은 범죄 예방 환경 설계 적용 및 CCTV, 비상벨, 방범창 등 안전 특화 시설이 보강돼 공급된다. 이 외에도 청년층 대상 주거복지 프로그램으로는 대학생 기숙사, 청년우대형 청약통장, 청년 전용 버팀목 전세대출, 주거안정 월세대출, 내집마련 디딤돌 대출 등 금융 지원도 있다.

2. 신혼부부가 살기 좋은 나라

혼인 기간 7년 이내 무주택 신혼부부와 예비 신혼부부에게는 저렴한 주택과 함께 국공립어린이집 등 육아, 보육 등 특화된 서비스도 제공된다.

영구임대 신혼부부 우선공급은 무주택 세대인 혼인 기간 7년 이내 신혼부부 또는 예비 신혼부부로 생계급여 수급자 또는 의료급여 수급자가 입주 대상이다. 기존 혼인 기간 5년 이내 유자녀에서 확대됐다. 입주 순위는 소득, 자녀수, 해당 지역 거주 기간 등을 점수화해 선정한다. 공급 물량의 10% 이내에서 우선 공급될 예정이다.
국민임대 신혼부부 우선공급은 도시근로자 가구 평균 소득 70% 이하, 혼인 기간 7년 이내 신혼부부 또는 예비 신혼부부가 입주 대상이다. 입주 순위는 염구임대와 비슷한 방식으로 산출되며, 공급 물량의 30%를 우선 공급한다.
행복주택은 도시근로자 가구 평균 소득 100% 이하, 혼인 기간 7년 이내 또는 예비 신혼부부인 무주택 세대가 입주 대상이다. 기존 혼인 기간 5년 이내에서 확대됐다. 임대료는 시세의 80%.

이 외 신혼부부 대상 주거복지 프로그램은 분양전환 임대 특별공급과 신혼전용 매입임대, 신혼부부 매입임대리츠, 신혼부부 전세임대, 공공지원주택 등으로 다양하게 마련됐다. 국민임대주택, 5·10년 분양전환 공공임대주택, 매입임대주택 등 다자녀가구 혜택도 주목을 끈다. 특히 저리 대출과 패키지화해 주거비 부담을 낮추고 신혼부부가 선호하는 설계·시설을 반영, 분양형과 임대형 중 선택도 가능한 신혼희망타운이 조성된다는 점도 상당히 흥미로워 보인다.

3. 조금만 더 힘을 내요, 고령자

만 65세 이상 무주택 고령자에게는 무장애 설계 등을 적용한 맞춤형 임대주택이 공급된다.

영구임대는 만 65세 이상 무주택 고령자로서 생계·의료 수급자, 도시근로자 평균 소득 50% 이하, 유공자·위안부·한부모가족·북한이탈주민·장애인 등이 입주 대상이다. 기타 영구임대 자격 등을 보유한 경우 해당 자격으로도 신청이 가능하다. 저소득 고령자는 단연 1순위 입주 자격이 부여된다. 임대료는 시세의 30% 수준. 영구임대주택 공급 시 고령자 등을 위해 안전손잡이 등 편의시설이 설치되며, 주거약자용 주택이 공급된다. 고령자가 거주하는 주택의 경우 신청자에 한해 안심센서도 설치될 계획이다.
국민임대주택은 만 65세 이상 무주택 고령자로서 50㎡ 미만의 경우 도시근로자 평균 소득 50% 이하, 50~60㎡는 70% 이하, 60㎡ 초과는 100% 이하가 입주 대상이다. 입주자격 충족 시 최대 30년 간 거주할 수 있다. 임대료는 시세의 60~80% 수준. 국민임대주택 공급 시 영구임대와 유사한 시설이 설치된다.
행복주택은 무주택 세대 구성원으로서 만 65세 이상 중 도시근로자 가구 평균 소득 100% 이하가 입주 대상이다. 임대료는 시세 대비 76% 수준이며, 20년간 거주할 수 있다.

이 외에도 고령 가구 대상 주거복지 프로그램으로는 전세임대, 매입임대, 공공지원주택 등 소득별 맞춤형 지원 방안이 다양하게 제공될 것으로 보인다. 노인부양 가구·고령자 가구에게는 금융 서비스도 지원하며, 연금형 매입임대, 주택 개보수 지원 방안도 큰 기대를 받고 있다. 꼭 청년이나 신혼부부, 고령자가 아니더라도 저소득·취약계층이라면 공공임대주택, 긴급지원주택 등 혜택을 받을 수 있으므로 국토교통부의 주거복지 사용설명서를 눈여겨봐야 한다.
 

 

부동산 전문가에게 듣는다

앞서 살펴보았듯 이번 주거복지 로드맵은 생애 단계, 소득 수준별로 굉장히 촘촘하고 짜임새 있게 기획됐다. 특히 육아·교육 등 특화 서비스를 제공하고 신혼부부 선호를 반영한 가변형 평면 적용에다 스마트시티 사업과 연계되는 신혼희망타운은 가히 혁신이라고 부를 만하다. 그만큼 이 정책이 과연 현실화될 수 있을지 의문을 제기하는 싸늘한 시선도 많은데…. 설사 로드맵이 실효성을 거두더라도 올해 예상된 금리 인상과 대출 규제 등 여러 사회·경제적 변수와 맞물려 전체 부동산 시장에 악영향을 끼칠 것이란 우려의 목소리도 나온다. 심지어 주거복지 로드맵대로라면 당장 수도권 주택 시장에 공급 폭탄으로 인한 파장이 예상된다는 의견도 적지 않다. 이에 대해 부동산 전문가들은 이번 주거복지 로드맵을 어떻게 평가하고 있는지, 또 올해 부동산 시장은 어떻게 전망하는지 등을 들어 보았다.

1. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원
“저는 이번 주거복지 로드맵이 앞으로 부동산 시장에 끼칠 불안 요소가 상당하다고 봅니다. 일단 정부에서 저렴한 공공주택을 대거 쏟아내면 사람들이 굳이 서둘러 집을 사려 하지 않겠지요. 이러한 대기수요 증가로 인해 집값 안정화 효과가 있겠지만, 한편으론 신혼희망타운 등 분양물량이 많은 곳에 전월세 수요가 늘어 일시적으로 전세 시장이 불안정해질 가능성도 큽니다. 아무쪼록 주거복지 로드맵이 실수요자에게는 희소식이겠으나 투자자라면 수도권 물량 과다에 따른 시장 둔화를 주목할 필요가 있습니다.”

2. 함영진 부동산114 리서치센터장
“저는 이번 주거복지 로드맵이 사각지대에 놓인 서민들까지 다 아우르는 것으로, 정부가 이들을 위해 고민한 흔적이 상당해 보였습니다. 신혼희망타운 같은 경우 앞으로 액션 플랜을 어떻게 짜느냐에 따라 현실화 가능 여부가 결정된다고 봐요. 다만 이들 정책이 굉장히 매력적이다 보니 대기 수요가 늘어나 당분간 실수요자들이 매매에 나서지 않고 전월세에 머무르려는 현상이 짙어질 것으로 우려됩니다. 저렴하게 나온 공공주택으로 인해 다가구, 다세대, 빌라, 오피스텔 등 민간 임대 시장이 큰 타격을 입을 것으로 보이고요. 새해 부동산 시장은 이미 전년부터 규제가 심해졌다 보니 썩 우호적이지 않습니다. 거기에 금리 인상과 대출 규제까지 더해지면 시장은 조정 내지 보합 정도로 예상됩니다.”

3. 심형석 영산대학교 부동산학과 교수
“저는 이번 주거복지 로드맵이 전혀 현실성이 없다고 봐요. 이미 지난해부터 부동산 규제 대책이 마구 쏟아지면서 시장 매물이 확 줄었어요. 조정 대상 지역에 대한 전매 제한기간 확대와 대출 규제 강화를 골자로 한 6·19 부동산 대책으로 인해 공급도 충분히 이뤄지지 않고 있습니다. 앞으로는 국가가 공공주택 공급을 대량 늘리겠다고 하지만, 이는 돈과 땅 문제가 결부돼 있으므로 가능성이 의심스럽습니다. 100만 호는 턱도 없을 것이고 어느 선에 맞춰 갈지 지켜볼 일입니다. 더불어 새해 부동산 시장은 서울 상승, 지방 보합으로 예상합니다.”

[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문] [도움말 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원, 함영진 부동산114 리서치센터장, 심형석 영산대학교 부동산학과 교수] [참고자료 국토교통부 제공]


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