2017년 정유년(丁酉年)이 지나가고 2018년 무술년(戊戌年) 황금개띠의 해가 밝았다. 문재인 시대가 열린 2017년 아파트 시장은 8·2대책 등 강력한 부동산규제억제 대책을 쏟아 부었음에도 서울과 분당 등 수도권 일부 지역 부동산 시장은 여전히 강세였다. 수도권 일부와 지방 부동산시장은 약세로 전환되었다. 2018년 아파트 시장은 과연 어떻게 흐를까?
글 김인만(김인만부동산연구소 소장)
우선 부동산 정책 측면에서 보면 2017년까지 관리처분계획을 접수하지 못한 재건축 단지들은 2018년 1월 1일부터 재건축 초과이익환수제가 적용되어 얻은 이익이 1인당 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내야 한다.
또한 다주택자 양도세 중과세가 4월 1일부터 적용돼 조정대상지역 2주택자는 10%p, 3주택자는 20%p의 양도세율이 추가로 적용된다. 여기에 시장상황에 따라 보유세 인상과 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 임대차보호법이 강화될 가능성도 있어 규제가 더 강하게 수요를 누를 것으로 보인다.
입주물량 증가는 매매와 전세가격 모두 약세가 될 수 있기 때문에 중요하다. 2015년부터 큰 폭의 증가를 보였던 분양물량들이 서서히 입주물량증가로 이어지면서 2017년 입주물량은 37만9000여 가구로 2016년 대비 30%가 늘었다. 2018년은 역대 최대인 44만3000가구가 입주할 예정이다.
지역별로 2018년 서울시의 입주물량은 3만4925 가구로 2017년 4만2182 가구보다 오히려 약간 줄어들지만 경기도는 16만3868 가구로 2017년 11만6067 가구보다 40%가 늘어날 것으로 예상된다. 지방에서는 부산을 제외한 대부분 지역에서 2017년보다 입주물량이 늘어날 것으로 전망된다.
2018년 아파트 시장은 어디로
재건축 초과이익환수를 피하지 못한 재건축 단지들은 진행속도를 줄이면서 당분간 상황을 지켜보는 개점휴업 상태가 될 가능성이 높다. 이렇게 되면 당장이야 재건축추진아파트의 거래량이 줄어들겠지만 재건축, 재개발이 아니면 신규아파트공급을 할 수 없는 서울의 경우 특히 재건축 아파트가 집중된 강남에 중장기적으로 입주물량 감소가 우려된다.
또한 다주택자 규제가 현실화되고 있다. 2018년 입주물량이 서울보다 경기도와 지방에 집중 될 것으로 예상되면서 주택 수를 늘리기보다 서울에 똘똘한 아파트 한 채를 가지자는 심리가 2017년 하반기부터 확산되고 있다. 2018년 역시 서울 아파트 집중현상이 더 심화되면서 서울의 소형아파트 강세는 계속 이어질 것으로 예상된다.
반면 같은 서울이라도 연립, 다세대주택은 아파트보다 약세가 전망되며 입주물량이 부담되는 수도권과 지방 도시의 아파트 역시 약세가 예상된다. 다만 금리인상으로 방향이 전환되었고 규제가 누적되고 있는 상황이다. 서울 아파트가격이 시장에서 감내할 수 있는 임계치(臨界値)까지 지나치게 상승한다면 아무리 서울이라 해도 문제는 될 수 있으므로 감당하기 어려운 무리한 투자는 항상 주의가 필요하다.
글 김인만
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>,
<아파트 투자는 타이밍이다> 저자
