조합 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로, 예전에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 주택에서 제외됐다. 이 때문에 재건축이나 재개발이 예정된 경우 투기의 대상이 됐다. 즉 2주택을 보유하다가 그중 1주택이 재건축되는 경우 종전 주택은 조합원 입주권이 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 1주택 소유자로 되어 비과세되고, 이후 조합원 입주권 양도 시 비과세 요건을 충족하면 나머지 1주택도 비과세를 받을 수 있었다.
글 강병섭(세무법인 한맥 구리교문지점 대표 세무사)
2006년 세법 개정으로 2006년 1월 1일 이후 조합 입주권은 주택 수에 포함해 이러한 특혜가 모두 없어지게 되었다. 그렇지만 조합원 입주권 양도 시 1주택을 보유하더라도 다음 요건을 모두 충족하는 조합원 입주권에 한해 양도소득세를 내지 않아도 된다.
① 양도일 현재 다른 주택이 없거나 조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우 1주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 해당 조합원 입주권을 양도하는 경우 ② 관리처분계획의 인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우로, 관리처분계획 인가일 기준으로 보유 및 거주 요건을 충족해야 한다는 의미이다. 여기서 보유 기간의 계산은 취득일로부터 철거일까지로 하고, 거주 기간은 전입일로부터 퇴거한 날까지로 한다.
재건축 사업에서 비과세 요건
일반적으로 재건축 사업의 경우 조합원은 대부분 기존 주택을 조합에 출자하고 신축한 주택을 관리처분으로 취득하게 되는데, 취득한 재건축 주택을 양도하는 경우 보유 및 거주 기간의 계산이 1세대 1주택 비과세 여부를 판정할 때 가장 중요한 요소이다. 재건축한 경우 공사 기간도 보유 기간에 포함되며, 거주 기간은 소유한 기간 중 실제 거주 기간으로 산정한다.
한편 토지는 타인의 소유이고 무허가 주택을 소유하고 있던 조합원은 주택만 출자했으므로 부수 토지는 별도로 취득한 것이 된다. 따라서 주택에 대해서는 종전 부동산과 보유 및 거주기간을 통산하지만 부수 토지는 준공일에 새로 취득한 것으로 보아 비과세 요건을 판정해야 한다.
재건축 사업에 의한 조합원 입주권을 취득해 준공 후 양도하는 경우, 신축 주택의 취득일은 준공일(사용검사일, 가사용 승인일, 실제 입주일 중 빠른 날)로 본다. 그러므로 입주권을 취득해 준공 후 양도한 경우 보유 및 거주 기간을 계산할 때 입주권의 취득일이 아니라 신축 주택의 준공일이다.
한편 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원 입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우 원칙적으로 조합원 입주권도 주택 수에 포함해 비과세를 받을 수 없지만, 조합원 입주권을 취득 후 3년 이내 종전 주택을 양도한 경우와 실수요 목적으로 취득한 경우에는 예외로 비과세를 받을 수 있다.
실수요 목적으로 취득한 경우에도 조합원 입주권은 공사 기간에 따라 입주 시기가 변동되므로 취득일로부터 3년 이내에 맞춰 양도하는 것이 사실상 어려울 수 있다. 따라서 조합원 입주권 취득 후 3년이 경과 시 종전 주택을 양도한 경우에도 재건축으로 신축한 주택에 이사해 일정 기간 거주한 때는 실수요 목적으로 보아 종전 주택의 양도에 대해 비과세를 받을 수 있다.
기존에 소유하고 있던 주택이 커서 조합으로부터 받은 입주권이 1채 이상인 경우에는 먼저 양도하는 입주권은 기존 주택의 분할 양도로 보아 양도소득세가 과세된다.
글 강병섭 세무사
세무법인 한맥 구리교문지점 대표 세무사.
조세의 날 성실납세자 재정경제부 장관 표창.
