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서울의 체감 집값, 10년전보다 비쌀까
서울의 체감 집값, 10년전보다 비쌀까
  • 송혜란
  • 승인 2018.03.30 17:07
  • 댓글 0
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생활 속 부동산

최근 강남 등 인기지역을 중심으로 집값이 급등하면서 주변 지역으로 상승 파도가 퍼지고 있다. 마이너스 프리미엄이 형성되기도 했던 용인의 모 아파트 분양권 가격이 급상승하는 등 그 동안 상승 흐름에서 소외됐던 아파트들의 움직임이 감지되고 있다. 매수타이밍을 놓친 실수요자들이 보유자금에 맞춰서 상대적으로 덜 오른 아파트로 현실적인 대안을 찾고 있기 때문이다.

김인만(김인만부동산연구소 소장)
 

모두들 집값이 너무 많이 올랐고 과열이라고 아우성이다. 그런데 10년 전과 비교해보면 집값 자체는 분명 크게 올랐지만 비슷하게 느껴진다. 주택구입능력을 나타내는 PIR과 HAI를 통해 서울 체감집값에 대해 알아보자.
 

PIR과 HAI로 보는 10년전 집값

PIR(Price to Income Ratio)는 연간 소득대비 주택가격 비율이다. 소득을 모아 집을 사는데 몇 년이 걸리는지를 나타내는 지표로, 수치가 낮을수록 체감 집값이 낮다는 의미다.

2017년 9월 기준 서울의 중간 구간(3분위 가구의 3분위 주택가격 비율) PIR은 11.2였다. 11.2년 동안 소득을 모아야 중간에 위치한 집을 살 수 있다는 뜻이다. 10년 전인 2008년 12월 PIR은 11.9였고, 2009년 9월에는 12.1로 최고치를 기록했다. 2009년이 2017년보다 소득대비 집값 비율이 더 높았다는 것을 알 수 있다. 서울 집값이 본격 상승하기 시작한 2014년 PIR은 8.8이었으며, 2016년 3월까지 10 이하였다.

2014~2016년에는 집 구입을 망설일 이유가 없었다. 최근 급등양상을 보이면서 PIR이 더 올라가긴 했지만, 10년 전과 비교 시 서울집값이 터무니없는 과열은 아니다. 참고로 PIR이 40이 넘는 중국 베이징을 비롯해 홍콩, 베트남 하노이, 영국 런던, 싱가포르, 태국 방콕, 대만 타이페이, 일본 도쿄 등이 서울보다 집 사기 어려운 도시다.

또한 HAI(House Affordability Index)는 월 소득 대비 주택담보대출의 원리금 상환능력을 나타낸 지표다. 숫자가 높을수록 상환능력이 좋아져 주택 구매력이 높고 체감 집값은 낮다는 의미다. 2017년 9월 서울의 HAI는 52로, 2009년 12월 40.6보다 주택 구매력이 높다. 2017년 서울의 체감집값이 2009년보다 높지 않다는 것이다.

2014년 12월 65.9까지 상승했다가 서서히 내려오면서 주택구매력이 낮아지고 체감 집값은 올라가고 있으나 10년 전과 비교해보면 나쁘지 않은 상황이다.
 

서울 집값 안심해도 될까

PIR과 HAI을 보면 서울의 체감 집값은 10년 전보다 높지 않고 아직 과열도 아님을 알 수 있다. 소득증가, 대출금리 하락 영향과 물가상승에 따른 화폐가치 하락까지 감안하면 더욱 그렇다.

하지만 지금 속도로 집값 상승이 지속되면 문제는 달라진다. 특히 미국의 금리인상 압력이 커지고 있어 대출금리가 계속 상승하면 주택 구매력은 더 떨어질 것이다.

수익과 위험은 항상 비례하기 때문에 규제누적과 주택구매력 하락의 경고를 무시하면 안 된다. 차면 기울고 오르막이 있으면 내리막이 있는 것이 세상 이치다. 무리한 투자 이전에 위험관리가 우선시돼야 할 필요가 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

글 김인만
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>,
< 아파트 투자는 타이밍이다> 저자


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