문재인 정부 출범 후 서울 아파트 가격이 급등하면서 노무현 정부시절 부동산 급등이 재현되는 것 아니냐는 우려의 목소리가 커지고 있다. 집값이야 오를 수 있고 내릴 수도 있지만 무엇 때문에 노무현 정부의 데자뷰라고 하는지 그 이유와 정말 부동산 시장이 그 시절처럼 움직일지 알아보도록 하자.
글 김인만(김인만부동산연구소 소장)
문재인 대통령이 참여정부 당시 대통령 비서실장이었고 김수현 수석 등 당시 참모들도 다시 기용되면서 결국 사람이 같으니 부동산 정책도 같을 것이라는 것인데 틀린 말은 아니다.
그도 그럴 것이 참여정부 시절 나왔던 부동산 대책이 순서만 좀 달라졌을 뿐 거의 동일했다. 다주택자 양도세 중과, DTI강화, 분양권 전매제한, 재건축 초과이익환수 등 각종 규제카드가 나왔고, 대표적인 참여정부 부동산 규제인 종합부동산세를 강화하려는 움직임도 감지되고 있다.
투기와의 전쟁을 선포하면서 강력한 규제를 쏟아 냈음에도 서울 아파트 시장은 비웃기라도 하듯이 급등한 것이 참여정부와 비슷하다.
향후 부동산 시장
참여정부와 다른 세가지 포인트
미래는 신의 영역인지라 알 수 없지만 필자는 향후 부동산 시장은 참여정부 시절과 다르다고 말하고 싶다.
우선 집값상승에 필요한 축적에너지 총량이 다르다. 참여정부 시절 집값상승의 축적에너지는 노태우 정부 시절로 거슬러 올라간다. 88올림픽 이후 급등하는 집값을 잡기 위해 각종 규제와 1기 신도시 등 막대한 공급물량을 쏟아 부은 덕분에 1992년부터 집값이 안정되면서 김영삼 정부까지 6년 동안 서울집값 평화시대가 이어졌다.
여기에 1997년 IMF경제위기가 발생하면서 집값은 폭락했고, 2001년 반등될 될 때까지 거의 10년 가까운 기간 동안 축적된 엄청난 양의 에너지가 참여정부 시절 집값 급등의 원천이었다. 반면 현재 집값 상승은 2008년 금융위기부터 2012년까지 5년정도 축적된 에너지로 기간도 짧았고, 하락폭도 작았다.
또한 집값상승 순서에도 차이가 있다. 참여정부 시절에는 강남집값이 먼저 상승하면서 버블세븐지역(강남3구, 목동, 분당, 평촌, 용인) 중대형 아파트가 상승을 이끌다가 강북, 경기, 인천 소형아파트로 번져나갔다.
하지만 현재는 갭 투자 열기에 힘입어 강북과 경기, 인천 소형 아파트가 먼저 오른 다음 마포, 성동, 강남이 본격 상승하면서 최근 新버블세븐지역(강남, 마포, 성동, 용산 등) 강세 장이 형성되었다.
마지막으로 입주물량과 전세시장이 다르다. 참여정부 시절에는 중대형 아파트 인기가 높았던 덕분에 수요층이 얇은 중대형은 공급과잉됐지만 실 수요층이 두터운 중소형 아파트 공급부족현상이 발생하면서 매매가격뿐만 아니라 전세가격도 꾸준히 동반 상승하면서 든든한 버팀목 역할을 해줬다.
이와 달리 2014년부터 중소형 아파트 공급은 꾸준히 늘어나서 서울을 제외한 대부분 수도권과 지방의 중소형 아파트 공급물량은 넉넉한 편이고, 서울도 2020년까지 입주물량이 부족하지 않은 상황이다. 상황이 이렇다 보니 최근 전세 시장은 약세로 돌아섰고, 입주물량이 많은 지역은 역 전세난이 생기면서 전세가격이 버팀목 역할을 제대로 해주기 어려워졌다.
결국 축적 에너지와 상승 순서, 공급물량과 전세 시장을 고려해보면 참여정부 시절의 집값 상승의 추억이 그대로 되풀이 될 가능성은 높아 보이지 않는다.
글 김인만
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>,
< 아파트 투자는 타이밍이다> 저자
