‘평범한 직장인은 절대 부자가 될 수 없는 걸까요?’, ‘월급만으로 돈을 모으는 데 한계를 느껴요’, ‘종잣돈이 있는데, 그 돈으로 뭘 해야 할까요?’, ‘부동산 투자, 여전히 유효한가요?’, ‘요즘 시장 분위기가 영 안 좋던데….’ 앞으로 부자가 되고 싶다는 열망에 부동산 시장을 서성거리고 있는 미래 투자자들을 위해 준비했다. 재테크족이 묻고 전문가가 답하는 부동산 투자 A to Z.
최근 재테크에 관심이 많은 직장인이 부동산에 조금씩 눈을 돌리고 있다. 그동안 예금과 적금, 펀드 등을 통해 목돈을 모은 이들이 주식보다는 안전하면서 좀 더 높은 수익률을 안겨다 주는 부동산을 유망 투자처로 보고 있는 것이다.
그러나 근래 정부의 부동산 투기 억제 정책이나 가계 대출 제한, 금리 인상 소식 등으로 부동산을 통해 돈을 번다는 것은 다 옛날이야기가 아닌가, 하는 의구심도 들 터. 부동산 투자, 아직 안 늦었나? 이는 현재 투자자들의 가장 큰 관심사다.
이에 부동산 전문 출판업계는 물론 부동산 시장 분석, 경매 투자 전문가들에게 재테크족들이 실제 궁금해 하는 부동산 투자법에 대한 조언들을 구해 보았다. 아래는 재테크족의 질문과 전문가들의 답변을 Q&A 형식으로 정리한 내용이다. 자신에게 필요한 부분만 쏙 골라 숙지해 보자.
#부자 되는 길, 부동산이 답이다?
Q. 안녕하세요? 매달 회사 월급으로 먹고 살아가는 평범한 직장인입니다. 부자가 되기 위해 절약을 미덕으로 삼고 있는데요. 어쩐지 속도가 더디네요. 월급만으로는 돈을 모으는 데 한계를 느낄 때가 많아요. 그렇다고 주식 같은 위험한 투자를 할 성격은 못 되는데, 다른 대안은 없을까요?
“안녕하세요? 저도 여느 평범한 월급쟁이이지만 경제적 자유를 얻은 이 중 한 명입니다. 열정과 노력을 더해 부동산 투자에 뛰어든 결과이지요. 저 역시 재테크에 관심이 많아 취직 후 첫 월급으로 적금, 적립식 펀드 등 다양한 방법을 써 봤어요. 그 과정에서 재테크 관련 책도 많이 읽었고요. 그러나 금융 상품만으로 절대 부자가 될 수 없다는 것을 느꼈습니다. 사회경제 구조적으로 금융 상품은 돈을 모으는 데 필요할 뿐 어느 정도 종잣돈이 생겼을 경우 이를 불리기 위한 다른 투자가 필요하더라고요. 저는 주식 투자도 해 봤어요. 그런데 한 기업을 정확히 분석해 기업 가치를 평가한다고 해도 제가 쏟아 붓는 인풋에 비해 아웃풋이 현저히 부족했지요. 이에 자연스럽게 다른 대안으로 부동산 투자에 눈을 돌렸어요. 처음부터 경매로 접근했더니 주식에서 맛봤던 쓰디쓴 마이너스 수익률과는 이별했습니다. 그동안 투자한 부동산만 40여 채에 이르는데요. 제일 높이 찍었던 수익률은 무려 900%였어요. 대부분 100% 이상의 수익률을 봤지요. 요즘 제가 많은 이들에게 ‘부동산 모르면 부자 될 수 없다’고 강조하는 이유입니다.”
-부동산 투자 전문가 최진성(<부동산 모르면 부자 될 수 없다> 저자)
#시장 흐름에 따라 다른 투자 전략을 써라
Q. 부동산 투자요? 요즘 정부의 부동산 투기 억제 정책, 가계 대출 제한, 금리 인상 등을 고려해 봤을 때 이제 부동산으로 돈을 번다는 것은 다 옛날이야기 아닌가요? 지금 시장 분위기도 썩 좋지 않던데요.
“지금도 충분히 안 늦었습니다. 딱 세 가지만 유념한다면요. 첫째, 시장 흐름에 따라 다른 투자 전략을 써야 합니다. 단순히 물건이 쌀 때 사서 비쌀 때 팔라는 이야기가 아니에요. 부동산 투자법은 시장 흐름에 따라 달라집니다. 부동산 투자가 언제든 유효한 이유예요. 예컨대 서울의 부동산값이 오를 때 지방은 떨어지고, 서울이 정체기일 때 지방은 상승기일 때가 있어요. 지역별로 부동산 상품과 이를 사고파는 타이밍을 잘 봐야 하지요. 상승기인 지역에서는 아파트 분양권으로 갭투자를 노리고, 하락기에는 경매에 뛰어들면 오히려 수익률을 극대화할 수 있어요. 시장 분위기가 안 좋다고 투자를 안 하는 게 아닙니다. 특히 하락기에는 경매로 나온 물건이 많은데요. 이때 사람들이 집을 잘 안 사는 분위기 때문에 경매 입찰자 수나 입찰가율이 적어 더 이득이지요. 현재 부동산 시장은 상승기의 끝 무렵쯤 됩니다. 저평가된 지역에 나온 경매 물건을 잘 살펴보세요. 어차피 부동산 시장은 호황기와 침체기를 반복하므로 가격 조정기 때 사 뒀다가 상승기 때 팔면 많은 이익을 얻을 수 있답니다. 더욱이 둘째, 정부 정책이야 부동산 시장이 과열되면 규제, 침체되면 부양하는 쪽으로 바뀌게 돼 있어요. 정부는 부동산값이 과도하게 오르는 것뿐 아니라 너무 떨어지는 것도 싫어하거든요. 각 부동산 정책에 대응하는 투자를 하면 됩니다. 가령 지난해 8·2 대책에 맞선다면 법인 설립 후 명의를 나눠 세금을 줄이거나 도심 이외 지역을 노리는 등 방법을 쓸 수 있지요. 그리고 셋째, 부동산에 대해 열정을 가지고 공부한 후 투자에 뛰어드십시오. 저 역시 부동산 투자 전에 현장 답사를 비롯해 강의, 책, 멘토링 등을 활용하며 하루도 쉬지 않고 3년 동안 부동산에만 몰입해 성공할 수 있었습니다.”
-부동산 투자 전문가 최진성(<부동산 모르면 부자 될 수 없다> 저자)
“문제는 정부의 여신규제 강화인데요. 주택담보대출 시장 금리까지 인상되다 보니 과거 소액으로 하던 갭투자는 어려워졌어요. 갭투자가 어떻게 보면 시세 차익을 노린 투자인데 지금 시장과 시스템에는 맞지 않지요. 다만 단기 시세 차익이 아닌 장기 시세 차익을 노려볼 수 있어요. 올해 분양 시장에 40만 개가 넘는 물건이 공급될 예정입니다. 정부가 서민들의 내 집 마련 기회를 늘려 주고 있거든요. 올해는 기존 제고 시장보다 수도권 신규 분양 시장에서 돈 될 만한 청약 단지를 면밀히 검토했다가 알짜 상품을 찍어 보는 게 유효한 투자법이 되지 않을까 싶습니다.”
-함영진 직방 빅데이터랩장(전 부동산114 리서치센터장)
#싸고 좋은 경매 물건 알아보는 법
Q. 경매 투자로 가장 높은 수익률을 얻었다는 말에 귀가 확 쏠리네요. 그런데 경매는 권리 분석이 꽤 까다롭다고 들었어요. 특히 싸고 좋은 물건을 고르는 안목이 있어야 한다던데요?
“일반적인 경매 프로세스는 통장 만들기, 물건 검색하기, 입지·권리·시세 파악하기, 낙찰가 분석, 낙찰받기, 되팔기 혹은 임대하기로 요약돼요. 먼저 대법원 경매 사이트에 들어가면 수많은 경매 물건을 접할 수 있지요. 만약 마음에 드는 물건이 있다면 인터넷 등기소에서 등기부등본을 열람해 권리 관계를 파악한 후 정부24에서 건축물대장을 받아 부동산의 물리적인 상태를 확인하면 됩니다. 그러나 현실적으로 모든 물건을 일일이 검색해 권리를 분석하는 것은 너무 비효율적이에요. 이에 다수의 경매 투자자들이 경매 물건 검색회사의 유료 사이트를 주로 이용하니 참고하도록 하세요. 싸고 좋은 물건이야 가장 쉬운 예로 부동산의 물리적인 상태가 현저히 훼손됐거나 정말 매력이 없음에도 인테리어 기술로 충분히 커버할 수 있는 능력만 있으면 충분히 알아볼 수 있습니다. 혹 가격은 저렴하나 권리자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 때도 사전 협의나 소송을 통해 권리 관계를 깨끗하게 정리할 수 있다면 얼마든지 좋은 물건 만들기가 가능해요. 투자 상품은 자신의 생활 행동반경 근처에서 찾아보세요. 초보자라면 아파트와 상가를 추천합니다. 아파트 경매에 투자할 경우 9호선이 연장되고 있는 지역이나 GTX, 신안산선 등을 염두에 두고 살펴보는 것이 좋으며, 상가의 경우 1층은 수익률이 낮으므로 피하는 것이 기본, 창업과 연계해도 수익성이 꽤 높습니다. 즉 아파트는 시세 차익을 노리고, 상가는 임대 이익을 얻겠다는 전략을 세우면 좋은 결과를 볼 수 있을 겁니다. 물론 부동산에 대한 전반적인 공부, 시장 흐름, 다양한 경매 경험을 두루 쌓아 보는 것은 필수라는 점 잊지 마세요.”
-부동산 경매 전문가 김유한(경매학원 정오 대표)
#갭투자는 끝났다, 지방 소형 아파트, 경매가 대안
Q. 세상에는 역시 쉬운 일이 없네요. 더욱이 전업주부들이 틈틈이 공부해 초기 자금 2~3,000만 원이라는 소액으로 투자할 수 있는 분야는 정말 없나요?
“그게 바로 갭투자인데요. 요즘 같이 정부의 부동산 규제, 대출 제한에다 전세가율이 떨어지고 있는 상황에서는 더 이상 소액 투자가 어렵다고 봅니다. 앞서 이야기했듯 단기 시세 차익보다 장기적으로 내다보고 신규 분양권 투자를 노리는 게 좋습니다.”
-함영진 직방 빅데이터랩장(전 부동산114 리서치센터장)
“저의 경우 시선을 지방 쪽으로 돌리면 충분히 가능성이 있다고 봐요. 시세 차익을 보는 것이 목표냐, 매달 임대료를 받는 게 목표냐에 따라 다르긴 한데요. 만약 시세 차익을 노린다면 전라남도 광양, 목포, 순천 지역 신축 소형 아파트는 2~3,000만 원으로도 투자가 가능합니다. 임대 수익을 원한다면 서울 외 인천 부평이나 서구 역세권 중심 빌라를 경매로 접근해 보는 것을 권해요.”
-부동산 투자 전문가 최진성(<부동산 모르면 부자 될 수 없다> 저자)
“경매라면 자신의 투자 가능 금액에 맞춰 좋은 물건을 보는 안목만 기르면 돼요. 허름한 지층이라도 저렴하게 낙찰받아 짐 보관 창고로 활용할 수 있으며, 부동산 용도를 변경해 고시원이나 원룸을 만드는 방법도 있습니다. 요즘은 젊은 층 사이에서 모임 문화가 많이 활성화됐으나 장소가 부족한 게 현실이므로 문화 공간이나 강의실을 만들어 대관을 주는 것도 임대 수익률을 높이기 좋아요.”
-부동산 경매 전문가 김유한(경매학원 정오 대표)
마지막으로 수많은 부동산 투자 전문가들이 한목소리로 강조하는 이야기가 있다. 바로 엄마, 친구, 직장 동료가 하는 카더라 통신 속 정보만 믿고 부동산에 투자하는 것은 매우 위험하다는 것이다. 부동산 투자의 세계에 진입하기 위해 자신만의 원칙을 구체적으로 정해야 한다.
먼저 시세 차익을 노릴 것이냐, 임대 수익을 볼 것이냐 등 투자 목표를 명확히 하는 것이 첫 순서다. 매달 안정적으로 월급이 나오는 직장인이라면 임대 수익보다는 시세 차익을 목표로 삼는 게 좋다. 반면 전업주부나 은퇴 세대는 장단기 시세 차익보다는 임대 수익을 목표로 투자해야 한다. 지하철이나 TV, 신문, 잡지 등에 나오는 ‘200% 수익 보장’ 오피스텔 분양 광고에도 현혹되지 말아야 하며, 길거리 전봇대에 붙은 빌라 분양 등 과대 광고에 각별히 주의해야 한다고 그들은 전했다.
부동산 투자 결과의 모든 책임은 결국 투자자 자신에게 있다. 부동산에 대해 철저하게 공부한 후 많은 경험을 쌓은 뒤가 투자에 뛰어들기 가장 좋은 타이밍이 될 것이다.
[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문] [도움말 부동산 투자 전문가 최진성(<부동산 모르면 부자 될 수 없다> 저자), 함영진 직방 빅데이터랩장(전 부동산114 리서치센터장), 부동산 경매 전문가 김유한(경매학원 정오 대표)]
