지금 집을 살까? 말까? 한 치 앞도 내다볼 수 없는 불확실한 시대에 부동산 투자시기를 고민하는 이들이 수두룩하다. 부동산 투자는 언제나 유효함에도 말이다. 심지어 불황에도 반드시 사야 할 부동산은 있다고 말하는 김학렬 부동산 전문가. 부동산 투자의 핵심이라고 해도 과언이 아닌 그의 입지 분석 노하우를 들여다본다.
국내 주택보급률은 2008년 100%를 넘어선 후 2016년 102~104%에 이르렀다. 그럼에도 무주택자 비율은 여전히 45%! 왜일까? 당연히 주택을 구매할 여력이 안 되는 사람도 있을 터. 그러나 대개 지금 집값이 너무 비싸기 때문에 앞으로 떨어질 일만 남았다고 생각하며 구입을 망설여서다.
부동산 전문가들 눈에는 이들이 그리 현명해 보이진 않는다. 집을 산 후 집값이 내려가는 것도 리스크지만 전세 임대에도 분명 리스크는 있다. 2년마다 급등하는 전세금도 마련하지 못할 수 있고, 2년마다 원치 않는 이사를 해야 하는 불편함도 있다. 역전세난 등 다른 외부적 요인으로 전세금을 제때 돌려받지 못할 가능성도 배제하기 어렵다. .
이에 집을 살 여력이 있다면 무조건 사는 것이 좋고, 좀 버겁더라도 대출을 받는 게 훨씬 유리하다고 <그래서 어디를 살까요>의 저자들은 한목소리로 주장했다. 집값이 내려가는 게 두렵다면, 집값이 내려가지 않을 곳을 선택하면 될 일이다.
땅의 가치부터 봐라
결국은 입지가 중요하다는 뜻이다. 특히 그들은 절대 팔지 않을 입지에 투자하라고 강조했다. 주식으로 비유하면 대박이 나지 않더라도 적어도 망할 리 없는 튼튼한 회사의 주식쯤이라고 이해하면 쉽다.
더욱이 모든 부동산은 땅으로 귀결된다. 땅의 가치에 따라 상품의 운명이 바뀔 수 있다. 이에 전문가들은 부동산 입지 분석에서 가장 중요한 요소는 땅의 가치라고들 이야기한다. 또한 이를 결정하는 것 중 제일 주목해야 할 것은 단연 일자리. 일자리가 많은 곳에 수요가 몰린다. 땅은 확장이 불가능하다. 수요에 비해 공급이 부족한 지역에서 일하는 사람은 직장과 떨어져 살아야 한다. 이에 교통망이 필요하다.
교통이 발전된 곳의 부동산 가치는 오른다. 사람이 사는 곳이라면 또 상업시설이 있어야 한다. 교육시설도 꼭 필요하다. 교통과 상권, 교육 환경이 제대로 갖춰진 지역의 부동산 가치가 높은 이유다. 이러한 입지분석만 가능하다면 어떠한 위기나 부동산 정책, 불안감도 곧잘 극복할 수 있을 것이다.
교통과 교육, 상권, 자연
그렇다면 구체적으로 부동산 입지는 어떻게 분석해 나가야 할까? 앞서 이야기했듯 교통과 교육, 상권, 자연이라는 네 가지 키워드에 주목할 필요가 있다. 이 네 조건이 바로 부동산 입지 분석을 꿰뚫는 핵심 노하우라고 김학렬 전문가는 강조한 바 있다.
먼저 교통은 일자리가 많은 곳과 접근성이 좋아야 한다. 국내에서 가장 일자리가 많은 강남권에 얼마나 빨리 도달할 수 있는지가 교통 프리미엄의 기준이다. 착공이 확정된 노선 주변에 눈을 돌리는 게 급선무다.
교육 프리미엄은 선호하는 상급 학교 진학률이 높은 하급 학교와 대형 학원가의 형성 여부로 측정한다. 말 그대로 학군이 좋아야 한다.
특히 내신 경쟁에서 여학생보다 높은 등급을 받기 어려운 남학생, 아들을 둔 학부모는 남녀공학보다 남학교를 더 선호한다. 이런 세세한 경향이 부동산에도 고스란히 영향을 미친다. 남녀공학 배정 지역보다 남학교 배정 지역의 프리미엄이 더 높다. 가격 조건이 비슷하다면 남학교에 배정되는 지역이나 아파트 단지를 매수하라고 전문가들은 조언했다. 좋은 학군은 탄탄한 실수요를 보장하므로 절대 배신하지 않는다.
또한 상권은 백화점, 마트 복합쇼핑몰 등 주거지역에 프리미엄을 주는 대형 상권이 근접할수록 가치가 더 높다. 마지막으로 쾌적한 환경이 많을수록 좋은 입지다. 한강과 남산이 대표적인 예다. 인공적으로 조성된 공원이나 호수 주변도 좋은 입지 조건을 만드는 중요한 요인이라 할 수 있다.
이에 따라 전문가들은 서울시가 공인한 강남4구 강동구, 마지막 대형 호재 마곡을 껴안은 강서구, 쾌적한 환경으로 변신할 구로구 등 좋은 호재가 많은 한강 남쪽을 비롯해 도심과 가까운 강북구, 한강을 예쁘게 낀 광진구, 투기지역으로 묶인 미래가치 만점 노원구 등 저평가 우량주가 많은 한강 북쪽과 분당, 일산, 평촌, 중동 등 서른 살 생일이 더 기대되는 1기 신도시들을 실제 추천 지역으로 꼽았다.
물론 요즘 부동산은 질적 시장에 걸맞은 상품 경쟁력, 소비자 층이 감당할 수 있는 가격 수준 등 가격 경쟁력을 갖췄는지 함께 고려하는 것은 필수다. 역시 발품을 많이 팔아야 한다. 많은 지역을 알수록 좋은 입지를 판단하는 안목이 생긴다는 점을 꼭 기억해두도록 하자.
[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문] [도움말 김학렬 부동산 전문가] [참고 도서 <그래서 어디를 살까요>(빠숑, 서울휘, 아임해피 지음, 다산북스 펴냄)]
