부자들은 왜 지금 상가투자에 주목할까?
고수에게 배우는 ‘투자의 정석’

어려운 경제환경 속에서 시원치 않은 전망만이 쏟아지고 있는 요즘, 부자들은 어떤 재테크를 할까. 그들의 관심을 끄는 것은 바로 상가투자다. 각종 재개발과 함께 새로운 상권을 예고하는 각 지역 랜드마크가 들어서고 있는 가운데, 부자들이 원하는 고수익을 가져다줄 곳은 상가밖에 없기 때문. 어떤 것도 섣불리 하기 어려운 요즘, 투자 대안으로 떠오르고 있는 상가투자에 대해 알아보았다.

취재_ 황정호 기자  사진_ 김도형 기자  도움말_ 상가투자컨설팅 경국현 대표

  “요즘 같은 불확실한 시대에 상가만큼
                높은 수익률을 기대할 수 있는 투자상품은 없다”

최근 몇몇 유명 연예인을 비롯한 스타들에게 최고의 재테크 수단으로 떠오르고 있는 상가투자. 어떤 가수, 어떤 배우가 강남 요지의 빌딩을 사거나 신축했다는 이야기는 이제 심심찮게 들려오는 가십거리이다. 얼마 전 공개됐던 국회의원들의 재산목록 속에도 상가투자는 두드러진다. 유독 많은 국회의원들이 상가에 자산의 상당 부분을 투자하고 있었던 것.

물가상승률에도 못 미치는 초저금리 시대, 줄줄이 반 토막 났던 펀드의 악몽이 채 가시지도 않은 상황에서 선뜻 투자하기 어려운 것이 요즘의 상황이다. 이러한 때에 상가투자는 최고의 재테크 대안이 되고 있다. 돈을 버는 요령을 아는 부자들이 주목하는 상가투자, 그 본질은 과연 무엇일까.

사실 우리나라에서 상가투자, 큰 맥락에서 보면 부동산투자는 시대에 따라 그 흐름을 달리하고 있다. 바로 아파트와 토지, 수익형 부동산이 그것이다.


1960년대 시작된 경제개발계획은 별 볼일 없던 밭과 공지를 수십 억을 호가하는 금싸라기로 변모시켜놓았다. 개발과정에서 하루가 멀다 하고 새로운 건물이 들어서면서 도시의 모습은 큰 변화를 가져왔다. 우리나라 부동산시장이 큰 호황을 맞은 것은 물론이다.
그러한 성장 속에서 과열되는 양상을 보인 것도 사실. 지난 1998년 IMF 이후 정부의 부동산시장 정책은 규제로 돌아섰고, 노무현 정부 말기에는 가히 세금폭탄이라 할 정도의 규제정책이 시행되면서 부동산시장은 큰 변화를 겪게 됐다. 현 정부에 들어서면서 다시 부동산 부양책이 시행되고 있다고 하지만, 이미 각종 규제의 그늘로 인해 부동산시장에서 예전과 같은 활기는 찾아볼 수 없는 상황이다.

그러나 그렇다고 해도 돌파구는 있기 마련이다. 부자들이 주목하는 흔들림 없는 투자처로 떠오르는 것이 바로 상가투자다. 상가투자컨설팅 경국현 대표는 상가투자를 ‘최고의 수익률을 올릴 수 있는 재테크’라고 자신했다. 전문적인 상가투자컨설팅은 물론 상가 투자자를 위한 지침서를 집필한 경국현 대표를 만나 상가투자의 노하우를 들어보았다.

상가투자가 떠오르는 이유는 따로 있다
상가투자에 자금이 유입되는 이유는 뭘까. 일단 가장 큰 이유는 지난 몇 년간 규제의 굴레에 옴짝달싹하지 못한 아파트, 토지 등의 부동산에 비해 규제가 비교적 덜하기 때문이다. IMF 이후 주식을 비롯한 펀드와 각종 파생상품 등 재테크 창구가 많이 늘어나긴 했지만 부자들이 높은 관심을 보이는 것은 상가라는 사실.
일반적으로 다른 투자상품과 비교해볼 때 상가의 투자 포인트는 완연히 다른 특성을 보인다. 투자자가 투자를 결심할 때 고려하는 환금성과 수익률, 위험률을 놓고 보면, 주식 등의 금융상품의 경우 환금성은 탁월한 데 반해 위험률이 높다는 단점이 있다. 수익률 역시 장담할 수 없는 경우가 대부분이다. 은행 예금상품은 위험률이 적은 데 반해 수익률은 만족하기 힘들 정도. 그러나 상가는 투자의 가장 큰 목적을 충족하기에는 더할 나위 없이 좋은 투자상품이다. 바로 수익률과 위험률 부문에서 나쁘지 않은 예측이 가능하기 때문. 환금성이 떨어지기는 해도 안정적인 수익률과 적은 위험률은 이를 상쇄하고도 남음이다. 상가를 수익형 부동산이라고 부르는 이유도 바로 이 때문이다. 경 대표는 여기에 또 한 가지 이유를 덧붙였다.

“고령화 사회가 되어가고 있다는 것도 상가가 주목받는 이유 중 하나입니다. 오래전 베이비붐 세대가 이제 50∼60대의 나이가 된 거죠. 이 세대에게 가장 큰 고민거리 중 하나가 바로 은퇴 후의 노후생활이에요. 이들은 은퇴 이후에도 경제활동을 해야 하는 경우가 대부분입니다. 마땅한 수입원이 없으면 쉬운 일이 아니죠. 상가라는 상품의 가장 큰 장점은 임대수익이에요. 또 적지 않은 매도차익도 무시할 수 없죠.”
게다가 지금은 초저금리 시대. 상가가 주목받는 이유 중에는 다른 투자상품에 비해 높은 수익을 얻을 수 있다는 기대심리 또한 존재한다. 예컨대 임대수익이 연 7% 정도라면 3년을 보유할 경우 21%의 수익률을 얻게 된다. 여기에 상가 처분 시 매도차익까지 더하면 그 수익률은 기대치를 웃돌게 마련이다. 그러나 모든 상가가 반드시 좋은 수익률을 내는 것은 아니다.
“계산상으로 적지 않은 수익이 예상되더라도 현실적으로 봤을 때 과연 가능한가는 또 다른 문제입니다. 상가투자의 핵심은 돈이 될 지역, 돈이 될 수밖에 없는 곳에 투자하는 거예요. 돈이 되는 상가를 찾아가는 과정이 투자의 순서죠. 우선 해야 할 것은 정확한 투자 포인트를 잡아나가는 거예요.”
투자 포인트를 잡기 위해서는 우선 상가투자에 대한 선입견을 버리는 것이 중요하다. 경 대표는 우리나라 사람들 대부분이 고도 성장기를 경험하고 부동산 붐이 일던 시기에 아파트와 토지를 통해 수익을 얻었던 점을 언급하며 과거의 논리로 상가투자를 바라보는 시각을 바꿔야 한다고 강조했다. 아파트나 토지의 경우는 특정 지역의 가격이 오르면 인근 지역까지 동반 상승하는 것이 일반적이지만 상가는 꼭 그렇지만은 않다는 사실. 그 이유는 상가의 ‘개별성’ 때문이다.

“같은 지역이라도 상가 가격은 천차만별이에요. 또 같은 건물이라고 해도 가격차가 존재합니다. 아파트와 토지에 투자했던 사람들이 그런 상황을 알지 못하고 상가에 투자를 하면 백전백패하는 거죠. 각각의 상가는 가격이 책정되는 수많은 요인이 존재해요. 그것이 바로 상가의 개별성이죠. 예를 들어 어떤 상권에 전철역이 신설됐다고 할 경우, 아파트는 가격이 오르지만 상가는 절대적인 호재라고 할 수 없습니다. 역으로 인해 이동성이 좋아지면 사람들이 다른 곳의 대형 쇼핑몰을 이용하는 경우도 있으니까요. 그렇게 되면 상가의 가치는 당연히 떨어지고 심하면 죽어버리는 경우까지도 발생하죠. 이런 것이 상가의 생리입니다.”

상가투자를 통해 돈을 번 부자들은 그러한 상가의 생리를 일찌감치 파악한 사람들이다. 상가투자의 생리를 알아차린 그들에게 상가는 최고의 재테크로 자리잡고 있다. 경 대표 역시 상가투자가 우리나라 부자들의 주된 재산 형성 수단이라는 점을 강조했다.
“대부분의 사람들이 펀드와 적금, 주식 등으로 재테크를 하고 있죠. 종잣돈을 마련하려면 어떻게든 돈을 모아야 합니다. 그리고 소득을 다변화시켜야 해요. 상가투자가 높은 수익을 얻을 가능성이 있어도 쉽지 않은 것이 투자금액이 크다는 점 때문이죠. 종잣돈을 만들어 상가에 투자하고 그로

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