2009년 이지(理智) 재테크 실전 노하우

재테크 Part 3

재건축 투자의 핵심을 살펴라
부동산 침체 벗어나 기지개 펴는
강남 재건축 따라잡기

부동산 시장을 관찰하는 바로미터로 꼽히는 것이 바로 강남 재건축이다. 어느 지역보다도 앞서 가격 하락을 시작했던 강남 재건축 아파트가 최근 정부의 규제완화 조치와 ‘강남 불패’에 대한 시장의 확고한 믿음으로 올 초부터 다시 가격 상승세를 보이고 있다. 되살아나고 있는 강남 재건축 아파트에 대한 전문가의 분석을 들어보았다. 
취재_ 김은희 기자  사진_ 권오경 기자·매거진플러스 DB  도움말 및 자료제공_ 부동산뱅크 김용진 이사

“규제완화, 급격한 가격 하락에 따른 반등 기대감이 가격 상승 이끌어… 부동산 시장의 풍향계, 강남 재건축 시장”

 ‘강남 불패’ 신화는 여전한 것일까. 부동산 시장에서 가장 먼저 ‘하락’의 시그널을 보였던 강남 재건축이 침체된 부동산 시장에서 가장 먼저 가격 상승을 주도하고 있다. 주택시장을 선도해온 강남 재건축 시장이 올 초부터 움직이기 시작하자 부동산이 다시 상승국면으로 돌아서는 것이 아닌가 하는 관측도 나오고 있다. 그동안 주택가격의 상승은 재건축에서 시작해 일반 아파트로 퍼져나갔고, 강남 3구에서 수도권으로 연쇄적으로 번져나갔기 때문이다.

4개월 동안 강남권 재건축 11% 가격 상승해
“지난 2006년부터 2007년 말까지 약 2년간 강남권 재건축, 즉 강남구·서초구·송파구의 재건축 아파트의 가격은 적게는 25%부터 많게는 35%까지 상승했습니다. 특히 2006년의 상승세가 두드러졌죠. 하지만 2008년 들어서면서 그동안의 급격한 상승에 따른 기술적인 하락이 나타나게 됐어요. 2008년 하반기에 세계 금융위기가 발생하면서 가격 하락폭은 더욱 커졌습니다.”
부동산뱅크 김용진 이사는 2008년 한 해 강남권 재건축 아파트의 가격이 15∼20% 정도 떨어졌다고 분석했다. 하지만 지난 2년간 상승폭에는 미치지 못하는 절반 수준의 하락이었다고 지적했다.
“2008년 하반기부터 정부가 재건축 규제를 하나씩 풀어가고, 강남권의 투기지역 및 투기과열지구 해제 분위기가 조성되면서 올 1월 말부터 강남권 재건축 시장이 본격적으로 움직이기 시작했습니다. 그리고 4월 말까지 평균 11%의 가격 상승을 보였습니다.”
2008년 2월부터 하락기에 접어들었던 강남권 재건축 가격은 12월 최저점을 찍으며 반등에 나섰다는 것. 경기침체가 지속되는 가운데서도 강남구를 비롯한 서초구, 송파구, 강동구 등 서울 주요 재건축 아파트 가격이 상승한 이유에 대해 김용진 이사는 여러 가지 복합적인 원인이 작용했다고 분석했다.
“사실 지난 2008년 2월, 부동산 중 제일 먼저 가격이 떨어진 지역이 강남권 재건축이었습니다. 서울이나 전국 집값은 2008년 10월부터 본격 하락이 나타났으니까요. 그런 측면에서 강남권 재건축은 어느 지역보다도 빨리 떨어지고 하락폭도 깊었습니다. 최근 강남권 재건축 아파트의 상승은 어느 정도 충분히 가격이 하락했다는 인식이 확산된 결과로 볼 수도 있습니다. 그만큼 깊고 빠르게 떨어졌으니까요. 약한 수준에서 기술적인 반등이 나타날 수 있는 시기이기도 했지만, 시장에서 반응이 예상보다 더 빠르게 나타났죠. 시중에 유동자금이 풍부하고 저금리 대출이 가능하니까 3년 이상의 기간을 내다본 수요자들이 재건축 투자의 메리트가 있다는 판단을 내렸다고 봅니다. 기본적인 가격의 흐름이 있었고 정부 정책의 효과, 시장의 자금, 투자자들의 심리 등 여러 부분이 맞물려 나타난 것이 강남권 재건축 아파트의 최근 상승세라고 보입니다. 강남구 재건축 아파트가 올 들어 13% 상승했고, 강동구 16%, 송파구 15%, 서초구가 2%의 가격 상승을 보였습니다. 이는 2008년 10월 수준으로 회복된 수치이죠.”
김용진 이사는 이번 가격 상승을 통해 ‘강남 재건축 불패 신화’에 대한 신념이 여전히 강하다는 것이 다시 한 번 확인됐다고 설명했다. 판교신도시, 송파신도시 등이 개발되었지만 아직까지는 강남권을 대체할 곳이 없다는 것이 수요자들의 분위기라는 것. 하지만 강남 재건축 지역의 가격 상승이 반드시 예전처럼 버블세븐 지역으로 퍼져나가는 양상을 보이지 않을 수도 있다고 주의를 당부했다.
“그동안 강남 재건축이 아파트 시장의 바로미터 역할을 해왔다고 하지만 앞으로도 시장이 그렇게 전개될 것인지는 장담할 수 없습니다. 강남 지역이 한국의 아파트 시장에서 하고 있는 맏형 역할이 무너지지는 않겠지만, 강남권 아파트의 가격이 오른다고 다른 지역으로 연쇄적으로 퍼져나갈 수 있을지에 대해서는 늘 주의 깊게 살펴보는 것이 필요합니다.”

재건축 규제완화 정책 따라 흔들리는 가격
얼어붙었던 부동산 시장에 훈풍이 불기 시작한 것은 지난해부터 정부가 본격화한 재건축 규제완화 발표가 도화선이 됐다. 부동산 경기 활성화와 주택문제 해결을 위해 정부가 재건축 규제완화의 필요성에 주목한 것이다. 국토해양부에 따르면 건축 이후 20년 이상 경과된 주택은 전국 4백3만 호(전체 주택 1천3백22만3천 호의 30%), 수도권 2백15만 호에 달하고 있다. 2008년 서울에서 건설 인허가를 받은 아파트 2만1천9백38호 중 48%인 1만5백69호가 재건축으로 공급됐고, 재개발을 포함하면 1만8천8백97호로 전체의 86%를 차지하는 것으로 나타났다.
하지만 재건축 사업을 추진 중인 많은 곳에서 인허가 절차 지연 등으로 사업 진행에 차질을 빚고 있는 상황이다. 국토해양부에 따르면 전국 9백16개 단지(50만 세대)에서 재건축 사업이 추진 중이며, 이중 수도권은 5백90개 단지, 약 31만 세대로 알려졌다. 이중 사업시행단계의 단지는 1백20개, 관리처분단계의 단지는 93개로 인허가 절차를 준비하거나 진행 중인 것은 2백13개 단지(9만9천4백86세대)에 불과하다.
정부는 지자체의 소극적 행정행위, 집값 하락으로 인한 사업성 저하, 재건축 규제완화 발표에 따른 기대심리 등으로 재건축 사업이 지연되고 있다고 분석하고, 이에 규제완화 조치에 나섰다. 올 4월 국회에서 통과된 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안에서는 안전진단을 축소해서 재건축 기한을 줄이고, 용적률을 높였으며, 임대주택 의무건설 규제를 완화했다. 또한 재건축 시공사 선정시기를 종전 ‘사업시행인가 후’에서 ‘조합설립인가 후’로 앞당겨, 재건축 조합이 시공사와 함께 각종 인·허가 등 사업을 벌일 수 있도록 했다. 기존 서울시 재건축 계획 용적률도 2종 190%, 3종 210%, 고밀도지구 230%였다면, 이번 법 개정으로 재건축 용적률을 시·도 조례와 상관없이 국토계획법상 용도지역에 따른 상한용적률(1종 200%，2종 250%，3종 300%)까지 올릴 수 있게 됐다.
또한 재건축 단지에서 전체 가구의 20%를 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택으로 짓도록 했던 규제는 재건축 용적률이 정비계획 용적률을 초과하는 경우 그 초과분의 30∼50%를 재건축 소형주택으로 짓고, 구체적인 비율은 자치단체에서 결정하도록 했다. 재건축을 통해 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 지어야 했던 규제는 법적 상한용적률에서 정비계획 용적률을 뺀 용적률의

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