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10년 후에도 살아남을 아파트는 어디일까?
10년 후에도 살아남을 아파트는 어디일까?
  • 매거진플러스
  • 승인 2009.09.21 02:21
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“10년 동안 축적된 데이터를 통해 검증된
아파트별 ‘투자지수’를 활용해 미래의 가치를 가늠해보자”


미래주택투자연구소 최명철 소장은 “투자가치를 알기 위해서는 먼저 부동산 시장의 흐름을 파악하는 것이 필수”라고 말한다.
“1960년대 말부터 2009년 현재까지 우리나라 주택시장은 여러 번의 아파트값 파동을 겪었습니다. 1960년대 말 3.3㎡당 20만원대에 분양되던 아파트가 현재 4∼5천만원까지 치솟기까지 상승과 하락의 사이클이 여러 번 이어졌죠.”
이러한 부동산 시장의 흐름 속에는 수급 불균형을 비롯한 주택 수급문제, 정책 변화, 개인소득 변화, 시중의 부동자금, 금리 등 여러 변수가 복합적으로 작용해왔다. 최명철 소장은 우리나라 아파트 가격의 대곡선을 10년 주기로 분석하며, “장기간의 가격 흐름을 분석해서 어떤 아파트가 투자가치가 있는지를 판단하는 것이 중요하다”라고 조언했다.
막연한 입지 투자에 비용개념을 도입하자
“아파트의 투자가치를 살펴보기 위해 강남, 비강남, 수도권 경부축, 인천축의 여러 지역으로 나눠서 살펴보는 경우가 많아요. 특히 부동산에 관심 있는 사람들이 ‘이곳이 유망하다’라고 찍어주는 경향이 있는데, 어느 지역의 어느 아파트가 투자가치가 높은지 말하기 위해서 그동안은 막연하게 입지적인 조건, 즉 교통환경, 교육환경, 자연환경 등을 거론했죠. 하지만 비용개념으로 접근하면 누구나 쉽게 아파트의 투자가치를 알아볼 수 있어요. 현재 아파트를 구입하려는 상황이고, 몇 군데를 놓고 고민 중이라면 비용개념을 도입해서 투자가치를 예상해볼 수 있죠. 10년간 축적된 가격 데이터를 통해 그간의 손익분기율을 계산하고, 향후 투입비용을 함께 계산해서 비교할 수 있도록 한 것이에요.”
최명철 소장은 과거 10년 동안의 가격 데이터를 통해 나타나는 상승금액과 상승률은 과거 10년간의 아파트에 대한 평가수치라는 점을 강조했다. 현재 가격이 똑같이 3억원이라도 아파트별로 그동안의 상승률은 다 다르다. 그동안 200%가 오른 아파트는 입지적인 조건이 그만큼 좋고 주변에 개발환경 호재가 있기 때문에 오른 것인 반면, 100% 오르는 데 그친 아파트는 주변에 개발이 늦춰지는 요인이 있어서 늦게 오른 것이라고 볼 수 있다는 설명이다. 따라서 과거의 상승률과 상승금액을 반영해 아파트를 선택한다면 그동안의 가치평가를 그대로 활용할 수 있다.
“투자지수는 10년 동안 그 지역의 변화, 개발호재 등이 반영된 수치예요. 지금 당장 매입을 하면서 부담할 비용뿐 아니라 과거의 흐름까지 반영한 것이죠. 지난 10년간의 가격 데이터는 인터넷이 대중화되면서 부동산 중개 포털사이트 등에 비축된 정보를 통해 쉽게 확인할 수 있습니다. 2000년대 들어 인터넷이 대중화되면서 2001년부터의 아파트 시세가 비축되어 있어요.”
투자가치가 있는 아파트를 선별해내기 위해서는 투자지수를 산출해 비교하는 것이 중요하다. 투자지수는 과거 일정기간 동안의 가격상승률과 상승금액을 반영해서 산출한 과거 손익분기율 그리고 매입할 경우 부담해야 할 비용부담률인 손익분기율을 합산해서 나눈 평균비용부담률이다. 투자지수가 낮을수록 매입 및 보유로 부담해야 할 비용이 적어진다.

[투자지수 구하기]
투자지수(%)=(손익분기율+과거 손익분기율)÷2

“손익분기금액은 아파트를 매입해 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 3년간 보유했을 경우 취득·등록세와 중개수수료, 대출금 이자와 보유세 등 매입하면서 보유하는 동안 부담해야 할 비용만큼 시세가 올라 손익이 일치하는 금액을 말합니다. 만약 양도소득세 과세 대상이 된다면 부담해야 할 양도세도 포함되고요. 손익분기율은 손익분기금액을 매입가격으로 나눠 산출하는데, 손익분기율이 낮으면 매입할 경우 부담해야 할 비용부담률이 낮으니 투자가치가 높다고 할 수 있죠.”
한편, 과거 손익분기율은 향후 3년간 보유했을 경우의 손익분기금액과 연간 손익분기율을 기준으로 과거 일정기간 동안의 가격상승률과 상승금액을 반영해 산출할 수 있다.

[과거 손익분기율 구하기]
과거 손익분기율=1/(매매가격 상승금액지수+매매가격 상승률지수)
-매매가격 상승금액지수=기준 기간 매매가격 상승금액/손익분기금액
-매매가격 상승률지수= 기준 기간 연평균 상승률/연간 손익분기율

“예를 들어 현재 4억 9천만원의 아파트를 매입하는데, 대출금 이자와 취득·등록세, 중개수수료, 보유세 등을 포함한 3년 후 손익분기금액이 9천59만원이라고 한다면, 손익분기율은 18.5%, 연간 손익분기율은 5.8%입니다. 그런데 2001년부터 매입시점까지 3억 4천만원이 올랐다면 매매가격 상승금액지수는 3.8, 매매가격 상승률지수는 2.9가 되는 셈이죠. 과거 손익분기율은 14.9%가 되고요. 이를 통해서 투자지수는 16.7%가 나온다는 것을 알 수 있죠.”
이처럼 현재의 가격과 과거의 가격 흐름을 토대로 투자지수를 산출하면 투자지표로 활용할 수 있다. 투자지수가 낮다는 것은 매입할 때 부담하게 될 비용이 적거나, 아파트값이 그간 많이 올랐다는 뜻이다. 아파트를 매입하려면 투자지수가 낮은 아파트를 사는 것이 좋다는 설명이다. 투자지수는 지역을 불문하고 앞으로 가격이 많이 오를 아파트를 선별하는 기준이 될 수 있다는 것이다.

투자비용보다 투자지수에 관심을 갖자
“3억원의 아파트를 매입하려고 하는데, 금융비용과 취득·등록세, 중개수수료 등으로 앞으로 3년 후 매매했을 때까지 투입되는 금액이 약 5천만원이라면, 이 정도의 투입비용이 많은 것인지 적은 것인지를 개인이 알기는 힘들죠. 이런 경우에 염두에 두고 있는 다른 곳과 비교해서 판단하는 것도 유용한 방법입니다. 몇 곳을 선별해보는 거예요. 조금 더 간단한 방법으로 비교해볼 수도 있어요. 현재 똑같이 가격이 3억원인 아파트 두 채 중 한 곳은 10년 동안 2억원이 올랐으며 앞으로 3년 동안 부담할 비용이 5천만원으로 예상되고, 다른 한 곳은 10년 동안 1억원이 올랐으며 앞으로 3천만원의 투입이 예상될 경우, 후자의 경우가 금액은 적지만 비용부담률은 오히려 높다고 볼 수 있습니다. 비용부담률이 낮을수록 투자가치가 높다는 것이죠.”
이미 많이 오른 아파트라면 향후 돈을 더 투입하게 되더라도 과거의 양상을 보았을 때 앞으로도 상승 가능성이 높다는 설명이다. 특히 재건축 아파트의 경우 낡은 편이라서 전셋값의 비율이 낮다 보니 초기 투자비용이 많아서 금융 비용부담이 높은 편. 하지만 객관적인 계산식을 통해서 산출한 비용부담률을 비교하면 투자가치가 높은 지역을 고를 수 있다. 최명철 소장은 부동산정보제공업체 닥터아파트와 함께 투자지수를 산출하는 솔루션을 공동 개발해서 사이트를 통해 일반에 무료로 공개하고 있다. 매매가격, 전세가격 등 기본적인 몇 가지 사항을 입력하면 투자지수를 산출해서 3년 동안 보유 및 거주할 때 어느 정도를 부담해야 하는지 알아볼 수 있고, 관심 있는 아파트의 투자지수를 비교하는 것도 가능하다.

‘명품 강남’의 위상은 여전할 것
‘아파트 투자지도를 다시 그려라’에서 많은 이들이 관심을 가지고 있는 잠실·개포·서초 반포·압구정·용산 이촌·여의도·목동·분당 신도시·판교·과천·용인 수지·구리 토평 지구


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