“상승요인은 국내외 경기 회복세의 지속 가능성,
하락요인은 큰 폭의 금리 인상 가능성”
예상보다 빠른 경기 회복세, 반등세 가져온 2009년
2009년 부동산 시장은 정부 정책에 따라 울고 웃었던 한 해였다. 특히 주택 시장이 그러했다. 사실 우리나라는 정부 정책이 부동산 시장에 미치는 영향력이 절대적이다. 출범 초기부터 경기 불황에 시달린 데다 경제 살리기를 최우선 대선 공약으로 내걸었던 MB정부의 입장에서 부동산 정책은 당연히 규제 완화 및 공급 확대를 중요시하는 시장경제 위주였다. 종합부동산세 및 양도소득세 인하로 대별되는 세금 감면, 재건축 규제 완화로 대별되는 정부 규제 완화, 보금자리주택 공급으로 대별되는 공급 확대 정책 등은 바로 이러한 MB정부의 부동산 정책을 사실상 대변해주었다.
한편 지역별, 종류별, 규모별로는 양극화 현상을 보였다. 우선 지역별로 살펴보면, 주택·토지·상가·경매 시장 등 별도의 구분 없이 서울과 수도권의 상승세가 지방권의 상승세를 앞섰다. 더욱이 서울의 주택 시장은 재건축이 주도한 강남권의 상승세가 강북권의 상승세를 압도했다. 종류별로 보면, 아파트를 중심으로 한 주택 시장과 수도권 규제 완화에 힘입은 토지 시장 등이 경기에 민감한 상가 시장의 상승세를 크게 앞섰다. 주택이나 토지 시장의 회복세와 달리 상가 시장은 여전히 약세를 벗어나지 못했다. 규모별로 살펴보면, 아파트의 경우 중소형이 강세를 보인 반면, 대형은 약세를 보였다. 실물경기가 완연히 살아나지 못한 점, 가처분소득의 감소로 체감경기가 차가운 점, DTI 확대와 같은 주택담보대출 규제 강화로 대출이 어려워진 점 등이 대형보다는 중형, 중형보다는 소형에 보다 많은 수요를 몰리게 했다.
또한 2009년은 전세시장의 급등이 매매시장을 압도한 한 해였다. 사실 2008년 말까지만 해도 전세가격이 지금처럼 큰 폭으로 오를 것이라고 예상한 사람은 많지 않았다. 예컨대 당시만 해도 지방에서는 미분양 아파트가 넘쳐나고 있었고 서울 및 수도권의 경우에도 서초구 반포동, 송파구 잠실동·신천동, 성남시 판교신도시 등에서 2천 가구 이상의 대규모급 신축 아파트 단지가 입주를 이미 시작했거나 눈앞에 두고 있었기 때문이다. 하지만 2009년 2/4분기(4∼6월)에 들어서면서 서울 및 수도권 소재 신축 아파트 단지의 입주물량이 해소되면서 아파트 전세가격이 2008년도 하반기 금융위기 직전 수준으로 빠르게 회복되었다. 더욱이 이후에도 이러한 전세가격 상승세는 서울 및 수도권을 중심으로 계속 이어지더니 마침내 2009년 4/4분기(10∼12월)에는 서울과 수도권을 넘어 부산, 울산, 대전 등 지방광역시권에서도 ‘전세대란’을 방불케 할 정도로 초강세를 보였다.
2010년 부동산 시장, 상승요인과 하락요인을 살펴라
2010년 부동산 시장은 어떻게 전망할 수 있을까. 부동산PB(부동산전문가)로 활동하고 있는 대한생명 이동현 전문위원은 상승요인과 하락요인으로 구분해 살펴볼 필요가 있다고 지적했다. 우선 상승요인을 살펴보면 첫째, 국내외 경기 회복세의 지속 가능성을 들 수 있다. IMF(국제통화기금)의 전망에 따르면 2010년 세계 경제는 3.1%대의 완만한 성장을 보일 것이며 우리나라의 경우 이보다 다소 높은 4%대의 성장을 보일 것으로 예상된다. 환율 급등, 금리 급등, 유가 폭등 등 소위 3대 대형 악재만 발생하지 않는다면 당연히 실물경기의 회복 가능성으로 이어져 부동산 시장에 상승요인으로 작용할 것으로 보인다는 것.
“둘째로는 주택 시장의 수급동향을 들 수 있습니다. 올해 10월 한국건설산업연구원이 발표한 연구보고서에 따르면 민간택지에 대한 분양가상한제 시행 등의 여파가 경기 침체와 맞물리면서 건설사들의 신규 인허가 물량이 대폭 줄어들어 2012년까지 수요 대비 아파트 입주물량이 전국적으로 연간 3만∼7만 가구가량 부족할 것이라고 합니다. 더욱이 이들 부족분의 상당수는 서울 및 수도권이 차지하고 있어 향후 최소 3년간은 서울과 수도권에서 아파트 가격 상승세가 이어질 것으로 보입니다. 셋째로는 전세물량 부족에 따른 전세가격 급등현상을 들 수 있습니다. 2009년 4월 이후 쉼 없이 이어온 전세가격 상승은 서울과 수도권은 물론 지역 구분 없이 전국적 현상으로 확대되고 있을 만큼 심각한 상황입니다. 특히 뉴타운·재개발·재건축 등 주거환경 정비사업이 집중된 서울 및 수도권의 경우 멸실가구 수만큼 전세 수요도 새로이 늘어날 수밖에 없어 전세가격 급등현상은 상당기간 불가피할 것으로 보입니다. 더욱이 전세물량 부족에 따른 전세값 급등현상은 매매가격의 상승세를 견인할 것으로 예상돼, 주택가격 상승의 또 다른 주요인으로 작용할 것으로 보입니다.”
또한 상승요인으로 2010년 6월 실시되는 지방선거를 빼놓을 수 없다. 지방화의 일환으로 중앙정부에 집중된 도시계획 권한이 지자체로 대거 이양될 예정인데, 권한 위임 초기에 지자체 선거와 맞물리면서 선심 공약성 개발계획이 양산될 가능성을 배제하기 어렵다. 예컨대 뉴타운 등 재정비사업의 대규모 지구지정 등으로 인근 지역의 주택가격에 상승요인으로 작용할 가능성이 있고 한강 르네상스 개발, 동북권 개발, 대심도 철도, 지자체 간 통합, 그린벨트 해제 등 다양한 개발 이슈들은 주택 및 토지가격의 상승요인으로 작용할 것으로 보인다.
“하락요인을 살펴보면 첫째, 큰 폭의 금리 인상 가능성을 들 수 있습니다. 세계적 경제위기를 극복하기 위해 정부가 인위적으로 기준금리를 큰 폭으로 인하했는데 다른 선진국들과 달리 국내 부동산 시장이 빠른 회복세를 보임에 따라 부동산 시장의 안정화를 기하고자 금리 인상이라는 카드를 뽑을 가능성이 있다는 것입니다. 하지만 완연한 경기 회복이 전제되지 못한 상태에서 전반적인 경제상황을 감안할 때, 큰 폭의 금리 인상은 어려울 것으로 보입니다. 따라서 1% 내외의 소폭으로 점진적이며 단계적인 금리 인상이 예상됩니다.”
한편 더블딥(이중침체현상) 발생 가능성도 하락요인의 한 요소가 될 수 있다. 경기 회복의 속도가 당초 기대와 달리 많이 늦어진다면 부동산 시장에도 더블딥이 발생할 수 있다는 것이다. 더블딥은 경기 침체 후 일시적인 회복세를 보이다가 다시 침체에 빠지는 ‘W자형 경기 침체’를 말하는데, 부동산 위기론자들에 따르면 2009년 9월과 10월 연이어 내놓은 정부의 DTI 규제 강화 방침에 따라 투기적 가수요가 상당 부분 실종된 상태에서 정부가 출구전략의 일환으로 금리 인상을 단행할 경우 주택가격의 급락은 불가피하다는 것이다. 예컨대 강남권 재건축 시장이 매수세의 위축으로 하향곡선을 그리고 있는 것은 더블딥의 전초 전조라고 말한다.
또한 출구전략의 시행 가능성을 들 수 있다. 출구전략이란, 경기 침체기에 경기를 부양하기 위해 취했던 각종 완화정책을 경제에 부작용을 남기지 않게 하면서 서서히 거두어들이는 전략을 말한다. 예컨대 경기가 침체되면 기준금리를 인하하거나 재정지출을 확대해 유동성 공급을 늘리는 등의 조치를 취하게 되는데, 경기가 회복되는 과정에서 시중에 유동성이 과도하게 공급되면 물가가 상승하고 인플레이션을 초래할 우려가 발생하기 마련이다. 이에 대비하여 경제에 미칠 후유증을 최소화하면서 각종 비상조치를 정상화해 재정의 건전성을 강화해나가는 것을 출구전략이라고 하는데 2010년 부동산 시장에 바로 이와 같은 출구전략이 시행될 가능성이 있다는 것이다.
부동산써브가 짚어준 ‘개발호재지역’
국제업무지구 인근 미분양 아파트를 노려
