오랫동안 과외교사를 하면서 생계를 유지해오던 이승호 씨는 불과 몇 년 전만 해도 재테크에는 전혀 관심이 없었다. 학사장교로 있다가 전역하면서 받은 퇴직금 3백만원과 1천5백만원의 대출을 얻어 결혼을 했지만 형편은 좀처럼 나아질 기미를 보이지 않았다. 남들이 꼬박꼬박 월급을 모아 종잣돈을 만들고 내 집 마련을 꿈꿀 때, 그는 신용불량자가 되지 않기 위해 과외수업을 하나씩 더 맡을 뿐이었다.
“사실 결혼 전까지 돈과는 무관한 삶을 살았어요. 인생에서 돈은 그다지 중요하지 않다고 생각했고요. 남들처럼 재테크나 투자에는 관심을 두지 않은 채 살아왔죠. 꼭두새벽부터 밤늦게까지 생계를 위해 열심히 일을 했어요. 그런데 생활은 점점 어려워져서 신용불량자로 전락할 상황이 됐죠.”
다른 사람들처럼 물려받은 유산이 있는 것도 아니고 내 집 마련은커녕 마트에 쇼핑을 가면 한숨만 더해질 뿐이었다. 생필품을 사도 빠듯한데 아이들은 장난감을 사달라고 조르고, 아내 앞에서도 면목이 서지 않았다. 인생 최대의 과제가 카드 돌려막기였던 그는 결국 대학원을 포기하고 본격적으로 생업에 뛰어들었다.
경매투자로 희망을 베팅하다
“매일 저녁 과외를 하기 위해 학생들의 집을 찾아가는 것도 한계에 다다르고 있었어요. 어떻게 살아야 하나, 고민을 하고 있는데 지인이 경제서적을 몇 권 권해줬죠. 그중에 경매에 대한 책도 있었고요. 책을 읽어보니 나도 할 수 있겠다 싶은 거예요. 그래서 내친김에 경매서적을 몇 권 더 사서 읽었어요. 마침 대전대학교 평생교육원에서 경매 강좌를 한다는 소리를 듣고 고민 끝에 3개월 과정에 등록했어요.”
당시 70만원이라는 수강료는 결코 적은 돈이 아니었다. 게다가 강좌를 들으려면 과외수업도 줄여야 했다. 하지만 당시 상태로는 더 이상 미래가 보이지 않아 이승호 씨는 본격적으로 경매 공부를 시작했다. 강의를 듣기 전까지 그가 아는 부동산 용어는 전세, 월세가 전부였지만 강의를 들으며 누구보다 열심히 공부했다. 차츰 생소한 경매 용어도 귀에 들어오기 시작했고 용어들을 정복하고 나니 권리분석은 어렵지 않게 이해할 수 있었다.
“간단한 권리분석을 거친 후 경매사이트에서 물건을 검색하기 시작했어요. 등기부도 들여다보고 세입자 권리분석도 하면서요. 3개월쯤 지나고서 처음으로 입찰을 했어요. 처음이니까 제가 잘 아는 지역의 물건을 입찰하는 게 좋겠다 싶어 논산시 두마면에 위치한 24평(79㎡) 아파트에 입찰을 했어요. 입찰 최저가는 4천만원이었고 전 4천5백만원에 입찰할 생각이었죠. 하지만 사실 4천5백만원이라는 낙찰금액은커녕 입찰보증금 4백50만원을 마련하기도 버거웠어요. 여기저기 간신히 끌어모아 2백50만원을 마련했고 나머지 2백만원은 아는 분께 빌렸어요. 다행히 입찰을 한 사람은 저밖에 없었고 운 좋게 낙찰이 됐죠. 하지만 잔금이 문제였어요. 지금 같으면 경락잔금대출을 받았을 텐데 그때는 그런 걸 몰랐고, 새마을금고에서 집주인의 동의가 있으면 전세보증금의 80퍼센트까지 대출을 해준다는 이야기를 들었어요. 당장 집주인에게 사정사정을 해서 잔금을 마련했죠.”
1년 후 이승호 씨는 그 아파트를 7천만원에 매도해서 3천만원 가까이 수익을 남겼다. 그리고 그 기점으로 자산은 마이너스에서 플러스로 전환됐다. 첫 번째 경매 낙찰을 통해 그동안 쌓였던 1천5백만원의 빚을 갚고 세 번의 경매 낙찰로 내 집 마련의 꿈을 이뤘다. 1년 만에 종잣돈은 4백만원에서 2억원으로 불어났다.
인터넷 카페 ‘hope’로 제2의 인생
“주식이나 펀드는 리스크가 크지만 경매는 안전하면서도 가끔 홈런을 칠 수 있어요. 경매는 5천만원을 투자해서 천만원을 잃고 그런 게 없잖아요. 위험요소가 있다면 시간이 걸리는 거고 손해를 본다고 해도 본전치기니까요.”
평범한 가장, 이승호 씨의 경매 성공기는 재테크 전문가를 통해 책 속에 소개가 됐다. 이후 강의 요청이 쏟아졌고 이씨는 아예 경매 전문가로 전업을 했다. ‘나는 경매투자로 희망을 베팅했다’라는 책으로 초보 경매자들에게 노하우를 전수하고, 인터넷 카페 ‘hope의 경매스쿨’ 운영자로, ‘부동산인사이드’ 대표로 제2의 인생을 시작했다.
“재테크가 꼭 돈만 많아서 되는 게 아니라는 걸, 경매투자에 여전히 틈새시장이 있다는 걸 많은 분들이 아셨으면 해요. 뭐든지 너무 쉽게 포기하는 분들이 많은데 본전도 쳐보고 손해도 보고 이익도 얻어보고 해야 경험이 쌓여요. 지금 막 시작하려는 분들에게는 항상 살 때 수익을 내야 한다는 점을 말해주고 싶어요. 시세랑 비슷하게 사면 의미가 없으니까요. 싸게 잘 사는 게 가장 중요해요.”
인터넷 카페 회원을 비롯해 경희대학교 평생교육원에서 경매 강의를 하고 있는 이씨는 어느덧 30억원의 자산가가 되었다. 법정지상권, 지분 등 경매투자자의 대부분이 모르거나 알면서도 피해가는 물건만 골라 최소 30% 이상의 고수익을 올렸기 때문. 가난한 아빠에서 부자 아빠로 인생을 업그레이드한 이승호 씨는 “투자의 성공은 돈보다 의지”라고 말했다.
초보 경매투자자가 알아야 할 것
1 아는 지역에 투자하라
초보자의 경우 부동산 가치를 판단하는 게 쉬운 일이 아니다. 때문에 자신이 사는 곳이나 직장 근처, 고향과 같이 잘 아는 지역의 부동산에 관심을 갖는 것이 안전하다. 수시로 상권이나 주변 여건을 탐색할 수 있기 때문에 낯선 곳보다 상대적으로 정확히 물건 분석을 할 수 있다.
2 수익을 내는 확실한 물건에 도전하라
일단 사놓으면 어떻게든 될 거라는 기대감으로 경매에 입찰을 하는 사람이 있다. 그러나 이는 위험한 발상이다. 아무리 가격이 싼 물건이라도 해결방안과 처리방안이 없는 물건을 낙찰하면 팔리기는커녕 자금이 묶이는 낭패를 볼 수 있다. 치밀하고 정확한 계획이 있어야 적절한 가격에 낙찰도 받고 수익을 낼 수 있다.
3 감정평가서를 그대로 믿지 마라
경매물건의 감정평가서는 공인된 감정평가사가 조사를 해 작성한 것이므로 공식적인 문서임에 틀림없다. 하지만 부동산의 감정평가는 현재 시세만이 아닌 부동산의 공시가격이나 장래성 등을 고려하여 작성하기 때문에 실제 시세와 차이가 나는 경우도 상당하다.
4 낙찰이 중요한 게 아니라 수익이 중요하다
초보자의 경우 몇 번 입찰하다가 낙찰을 받지 못하면 평정심을 잃는 경우가 있다. 그러고는 어떻게든 낙찰을 받아야 한다는 생각만으로 입찰가를 올려 입찰하는 우를 범한다. 이럴 경우 비록 낙찰은 받더라도 여러 비용을 제하고 나면 별 수익이 나지 않는다.
5 최소한의 공부는 필수다
가격이 싸다는 이유만으로 권리분석이나 경매절차 등 기본적인 상식도 알지 못한 채 입찰을 하는 것은 위험하다. 부동산 경매를 시작하기에 앞서 경매 관련 기본서적과 오프라인 강의를 통해서 기초지식을 습득하는 것을 소홀히 하면 안 된다. 가장 좋은 건 경매물건을 많이 찾아보고 현장을 돌아보면서 안목을 키우는 것이지만 이것도 기초를 쌓은 후에나 가능한 일이다.
