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금융위기 이후 부동산 시장의 향방은? 주택가격 하락의 원인과 시사점
금융위기 이후 부동산 시장의 향방은? 주택가격 하락의 원인과 시사점
  • 매거진플러스
  • 승인 2010.08.01 20:04
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금융위기 이후 주택시장이 좀처럼 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 2008년 말∼2009년 초 주택가격이 하락하면서 주택가격 폭락설까지 제기되고 있다. 금융위기 당시에도 전반적으로 상승세를 유지하던 주택 매매가격이 2008년 말 하락하는 추세를 보이고, 특히 강남의 주택가격 하락폭이 크게 나타나면서 주택가격 폭락 가능성에 대한 논의가 더욱 확산되고 있다. 최근 주택가격 하락의 원인은 무엇인지 짚어보고, 향후 주택가격 안정화에 영향을 미치는 요인들을 살펴보고자 한다.

최근 주택가격은 왜 하락하는가?
우선 주택가격 증감률을 살펴보자. 2006년 11월에 전월 대비 3.1%의 상승률을 보이던 전국 주택가격이 2007년 5월에는 0.0%를 기록하며 6개월 동안 주택가격 상승률 급락이 나타났다. 이러한 주택가격 상승률의 급격한 하락은 2008년 3월∼9월 사이에 다시 한 번 반복되었으며, 2008년 10월∼2009년 3월에는 급기야 주택가격이 하락하는 현상을 보였다. 2009년 4월 이후 주택가격 상승세가 회복되는 듯하더니 2009년 10월 이후 다시금 주택가격 상승률이 둔화됐고, 2010년 5월에는 강북, 강남, 수도권을 중심으로 주택가격 하락 현상이 반복되고 있다. 2008년 말 이후 나타나고 있는 이러한 주택가격  하락 현상의 원인은 무엇일까?  
최근 주택가격 하락의 가장 큰 원인으로는 2008년 미국발 금융위기 여파로 인한 수요위축을 꼽을 수 있다. 금융위기에 따른 경기 침체로 소득이 감소해 주택 구매력을 감소시킴으로써 주택가격이 하락하는 원인으로 작용했다. 명목 국민처분가능소득을 살펴보면 금융위기 이후 전년 대비 증가율이 감소하는 것으로 나타나 전반적인 구매력이 하락하였음을 알 수 있다. 또한 금융 불안에 의한 유동성 부족 현상은 부동산시장으로의 자금 유입을 어렵게 함으로써 수요를 줄이고 주택가격을 떨어뜨리는 요인이 됐다.
두 번째 요인으로는 정부의 주택금융규제 확대정책을 들 수 있다. 강남권 재건축 아파트를 중심으로 주택가격이 상승하고, 수도권지역의 부동산시장 과열 움직임이 나타나자 2009년 9월 기존에 강남 3구(DTI 40∼50%) 등 투기지역에만 적용했던 DTI 규제를 수도권으로 확대 적용함에 따라 수요위축 현상이 발생한 것이다. 또한 2010년 2월 수도권 양도소득세 감면이 종료된 것도 수요를 위축시키는 요인으로 주택가격을 떨어뜨리는 방향으로 작용했다.
세 번째 원인으로는 수요자들의 주택가격 추가하락에 대한 기대심리를 꼽을 수 있다. 한국은행의 기준금리 인상 가능성에 대한 전망, 주택 금융규제 강화 등은 주택가격 추가하락에 대한 기대심리를 형성함으로써 주택 수요를 유보하도록 만들었다.
우리나라의 경우, 전분기 대비 실질 GDP 성장률이 2009년 2분기 2.4%에서 2009년 3분기 3.2%, 2010년 1분기 1.8%를 기록하며 빠른 성장세를 나타내고 있다. 호주, 노르웨이, 인도, 미국 등을 중심으로 금리 인상, 유동성 감소와 같은 출구전략이 시행되고 있다는 점을 살펴볼 때 우리나라도 금리 인상을 통한 출구전략이 시행될 가능성이 높다. 통상적으로 금리 인상은 주택가격을 하락시키는 방향으로 작용한다. 기준금리 인상에 따른 추가적인 주택가격 하락이 예상됨에 따라 주택 구매를 미루려는 경향이 생겨나 주택가격 하락 압력으로 작용한다는 것이다.
주택가격 추가하락 기대심리의 또 다른 배경으로는 좀처럼 떨어질 것 같지 않던 강남지역의 주택가격 하락을 목격했다는 것도 들 수 있다. 정부의 강남 주택가격 안정화 정책과 더불어 추가적인 주택가격 하락도 가능하리라는 기대심리가 작용했다고 할 수 있다.  
마지막으로 공급 측면에서 하락 원인을 찾을 수 있다. 2008년 이후 시행되는 분양가상한제 적용을 회피하기 위해 2007년 말 밀어내기식의 대량 주택건설인허가 승인이 이루어졌다. 보통 주택 공급에 대략 2∼3년의 시간이 소요된다고 할 때, 2009년 하반기 이후 주택 공급이 이루어짐으로써 주택가격 하락 요인이 될 수 있다. 즉 공급 증가로 인한 가격 하락 요인이 존재한다는 것이다.

주택가격 하락의 끝은 어디인가?
주택산업연구원에서 발표한 2010년 하반기 주택시장전망을 보면, 주택거래 BSI(Business Survey Index)는 상반기 대비 72.0으로 주택시장 침체가 지속될 것으로 전망했다. BSI가 100보다 크면 주택거래가 늘어날 것이라고 응답한 곳이 많다는 뜻이고 100보다 작으면 그 반대를 뜻한다. 주택가격도 하락세를 보일 것으로 예상되는 가운데 수도권의 아파트 가격은 -3.1%로 하락폭이 가장 클 것으로 전망했으며, 서울 -2.8%, 전국적으로는 -2.4%를 기록할 것으로 예상했다. 그렇다면 이러한 주택가격 하락 현상은 언제까지 이어질 것인가? 
위의 질문에 답하기 위해서는 먼저 향후 주택가격 변화에 가장 큰 영향을 미칠 수 있는 변수들을 짚어보는 것이 순서일 것이다.
첫째, 위축된 수요의 회복 여부가 중요하다. 주택 수요의 회복을 위해서는 소득 증가를 통한 주택구매력의 상승, 향후 주택가격이 더 이상 하락하지 않을 것이라는 기대심리의 회복, 정부의 수요 억제 정책 완화가 관건일 것이다. 경기 회복을 통한 소득 증가와 구매력 향상은 기준금리 인상시기 및 인상폭과도 연관이 있다. 한국은행의 기준금리 조기인상 및 급격한 금리 인상은 회복기에 있는 국내 경제를 냉각시키고 주택시장을 장기 침체에 빠지게 할 수 있다는 주장의 근거이기도 하다.
정부의 수요 억제 정책 완화와 향후 주택가격 상승에 대한 기대심리 또한 밀접하게 연관되어 있다. 국내 주택시장에 대한 정부 정책의 영향이 큰 만큼 주택금융규제 완화 등과 같은 수요 확대 정책은 주택가격이 안정화될 것이라는 기대심리의 회복에 큰 영향을 줄 수 있으며, 주택가격 하락의 장기화를 방지하는 역할을 할 수 있다는 것이다. 
둘째, 주택 수요를 고려한 공급의 지역적 조절이다. 미분양주택의 급격한 증가를 경험하면서 주택 수요와 공급의 불일치가 초래하는 결과를 실감한 만큼 주택 수요를 유발할 수 있는 곳에 주택을 공급하기 위한 전략적 접근이 필요하다. 더 나아가 정부 정책을 의식한 무분별한 밀어내기식의 급격한 주택 공급 또한 지양되어야 할 것이다.    
결과적으로 주택가격 하락의 끝을 보다 가깝게 하기 위해서는 정부의 수요 확대 정책 및 공급정책이 중요하며, 이는 부인할 수 없는 현 국내 주택시장의 현실이기도 하다. 

(그래프1)
지역별 전월 대비 매매가격 증감률

자료: 국민은행

(그래프2)
누적 주택건설인허가 실적

주 : 누적 주택건설인허가 실적은 각각의 해당 월 시점에서 해당 월을 포함한 이전 1년간의 누적 주택건설인허가 실적을 의미함.
자료 : 국토해양부


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