사람들은 보통 같은 돈을 벌면 같은 세금을 낼 것으로 착각한다. 물론 근로소득이나 사업소득은 비슷하게 벌면 비슷한 세금을 낸다. 그러나 부동산 세금은 그렇지 않다. 똑같은 집을 팔아도 세금 차이는 수천만 원까지 날 수 있다. 부동산 투자 시 세금 공부가 제일 우선시되어야 하는 이유다. 더욱이 지난해 8·2 부동산대책 때 다주택자 양도세 중과 내용이 포함됐고, 올해 4월, 10년 만에 부동산 세금 정책이 완전히 바뀌었다. 앞으로는 얼마나 절세하느냐에 따라 투자 수익률이 결정될 터. “부동산 팔기 전에 세금 플랜부터 세워라.” 하나은행 이상혁 세무사에게 듣는 부동산 절세의 기술.
부동산 투자자에게 세금 공부는 선택이 아닌 필수다. 특히 평범한 급여생활자들에게 집은 가장 큰 재산이지 않은가. 세금을 정확히 예측하지 못해 생각보다 많은 금액을 내고, 세금을 제외하고 남은 돈으로 매각한 가격대의 집을 살 수 없게 되면 재산이 계속 줄어들 수밖에 없다.
이에 대해 이상혁 세무사는 공무원 시절 만난 한 납세자의 이야기를 예로 들어 설명했다. 당시 건설임대주택이라는 게 있었다. 임차인이 통상 5년 이상 임대주택으로 거주하고 분양받은 주택을 말한다. 이 주택은 일반적으로 보유 기간이나 거주 기간의 제한 없이 비과세 혜택을 받을 수 있다고 알려졌다. 그 납세자 역시 자신의 집인 건설임대주택을 판 후 비과세 혜택이 있다는 것을 알았으므로 양도소득세를 신고하지 않았다.
그런데 납세자가 놓친 사실이 하나 있었다. 건설임대주택의 비과세 혜택 조건인 ‘거주 기간 5년’이란 세대주뿐 아니라 주민등록표상의 전 세대원이 5년을 거주해야 한다는 의미였다. 하필 납세자의 남편은 중국 회사에 취업해 해외에 2년 이상 거주하던 중이었다. 남편을 제외한 가족들은 5년 이상 거주했지만, 남편 때문에 결과적으로 전 세대원 거주 5년이라는 조건을 채우지 못한 채 집을 팔게 된 것이다.
그때 납세자는 분양가였던 2억 원보다 1억 원이 오른 3억 원에 집을 팔고 다른 집에 거주하고 있었다. 사실 이 경우 비과세 조건을 충족하지 못했으므로 양도소득세를 신고해야 했으나 납세자는 이 내용을 정확히 알지 못해 결국 세무서로부터 고지서를 받아야 했다. 주민세를 포함한 세율은 55%였고, 무신고가산세 20%, 납부불성실가산세 10.95%가 더 붙었다.
매매 차익으로 1억 원을 벌었는데, 세금이 무려 7,200만 원 이상이 나와 버렸다. 납세자는 세무서를 몇 번이고 찾아와 울면서 호소했지만 냉정하게도 세금을 피할 길은 없었다.
비과세 조건만 정확히 알았다면 1억 원의 수익을 볼 수 있었을 텐데, 2,800만 원의 수익밖에 남기지 못한 참 안타까운 사연 중 하나라고 그는 이야기했다.
절세에도 ‘타이밍’이 있다
이에 세금 공부는 부동산을 팔기 전부터 시작해야 한다는 이상혁 세무사. 혹여 전문가의 도움을 받더라도 자신이 기본적인 내용을 알지 못하면 의사결정을 내리기 어렵다. 집을 소유하고 있거나 소유할 예정이라면, 세금에 대한 기본적인 내용은 알고 있어야 한다고 그는 재차 강조했다. 자신의 자산에 대해 의사결정을 하는 것은 본인이기 때문이란다.
“그동안 많은 고객과 상담하며 가장 안쓰러웠던 순간은 그들이 이미 의사결정을 한 후에 질문할 때였어요. 벌써 일이 벌어진 후에는 세무 전문가가 해줄 수 있는 것이 거의 없습니다. 제일 절세를 많이 할 수 있는 타이밍은 의사결정을 하기 전이예요. 부동산은 팔기 전에 세금을 고민해야 가장 큰 절세 효과를 누릴 수 있습니다.”
세금 공부가 투자 수익률을 결정한다
또 하나의 사연
이상혁 세무사가 은행에서 고객들과 상담하면서 인상 깊었던 또 하 나의 사연이 있다. 그 고객은 1975년도에 구입한 서초구 반포동 토지 위에 1989년도에 다가구주택을 지어 26년 동안 보유하고 있다가 30 억 원에 양도한 사람이었다. 잔금 일을 일주일 남기고 양도소득세가 얼마나 나올지 문의하러 왔다. 당시 고객은 다가구주택 외에 분당의 아파트 한 채를 더 보유, 거주하고 있었다. 반포동 다가구주택의 취득 가액은 토지 구매 금액 250만 원(평당이 아닌 전체 구입 가격), 건물 을 짓는 데 2억 원 정도가 들어 실제 양도차익이 매우 컸다. 더욱이 분 당의 아파트는 구입한 시점보다 가격이 1억 원 정도 오른 상태였다. 만약 이 고객이 분당의 아파트를 먼저 판 후 전세로 거주하면서 반포 의 다가구주택을 팔았다면, 다가구주택에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있었을 것이다. 그러나 양도하는 순서를 반대로 해 양도소득세의 차이가 5억 원 넘게 발생했다. 계약하기 전에 상담을 받았더라면 5억 원 이상을 절약할 수 있었을 텐데 말이다.
제일 강력한 부동산 절세 TIP
부부 공동 명의를 이용하라
그렇다면 본격적으로 부동산과 관련된 세금으로는 무엇이 있으며, 이들 세금의 각 과세 원리는 어떻게 되는지 살펴보자. 다른 재화들에 비해 부동산에는 내야 할 세금이 유달리 많다. 이 세무사는 부동산의 생로병사에 따라 내야 할 세금을 순서대로 정리했다.
1 취득세
일반적인 물건과 달리 부동산은 취득할 때 취득세를 내야 한다. 예전에는 등록세와 취득세가 따로 있었으나 지금은 취득세로 단일화 됐다. 취득세 중 가장 많이 접하게 되는 주택 취득세는 매매가 6억 원 이하일 때 취득가액의 1%를 부과한다. 여기에 주택 면적이 85㎡ 이하라면 지방교육세 0.1%가 추가로 붙고, 85㎡ 초과라면 지방교육세 0.1%와 농어촌특별세 0.2%가 추가로 붙는다.
2 보유세-재산세, 종합부동산세
① 재산세
부동산과 함께하려면 즉, 보유하려면 재산세와 종합부동산세를 내야 한다. 부동산과 함께하는 시간 중 가장 중요한 날은 바로 6월 1일이다. 부동산이 6월 1일 시점에 누구의 소유인지에 따라 재산세와 종합부동산세 고지서를 받는 사람이 달라진다. 재산세는 공시가격을 기준으로 해 주택, 건축물, 종합합산 과세 대상 토지(비사업용 토지), 별도합산 과세 대상 토지(사업용 토지)로 구분·계산된다. 이렇게 계산된 재산세는 1년에 두 번, 7월과 9월에 6월 1일 시점의 부동산 명의자에게 고지된다. 7월에는 주택 부분의 2분의 1과 상가 등의 건물분 재산세를 내야하고, 9월에는 주택 부분의 2분의 1과 상가 등의 토지분 재산세를 내야 한다.
② 종합부동산세
함께하는 부동산들이 많아질수록 진짜로 걱정해야 하는 세금은 바로 종합부동산세다. 종합부동산세의 과세 기준일도 재산세와 마찬가지인 6월 1일이다. 종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 부동산 보유자에게 부과하는 세금인데, 1차적으로 시청·구청·군청에서 자기 관내의 부동산 소유자 모두에 대해 재산세를 과세하고, 2차적으로 국가에서 국내에 있는 부동산의 공시가격을 인별로 합산해 일정 금액을 초과하는 부동산 소유자에 대해 종합부동산세를 고지한다.
3 양도소득세, 증여세
부동산을 남에게 파는 경우 내야 하는 세금이 양도소득세와 부가가치세다. 자녀나 배우자에게 무상으로 증여할 때 내는 세금은 증여세다. 부동산을 산 가격보다 비싸게 팔면 양도차익이 발생한다. 양도소득세는 양도차익에서 공인중개사 수수료 및 세금 신고 수수료 등 기타 비용을 차감한 후 장기 보유에 따른 공제액을 뺀 과세표준에 최소 6%에서 최고 42%까지의 세율을 곱해서 계산한다. 증여는 생전에 무상으로 재산을 이전하는 것을 말하고, 부동산 등을 무상으로 받게 되면 증여재산공제(배우자 6억원, 자녀 5,000만원[미성년 2,000만원])를 초과하는 금액에 대해 증여세를 부담해야 한다. 증여재산공제는 증여를 받을 때마다 적용되는 것이 아니라, 10년간 세금 없이 증여받을 수 있는 금액을 의미한다.
“공동명의는 누진세율이 적용되는 대부분의 세금에 있어 가장 강력한 절세 방법이에요. 소득세는 인별 과세가 원칙이기 때문에 단독명의가 아닌 공동명의를 사용하면 양도소득세, 종합소득세, 종합부동산세 등이 절세됩니다. 공동명의는 단순한 전략이지만, 제일 강력한 절세효과를 갖지요. 특히 처음부터 부부 공동명의를 활용하는 것이 유리합니다.”
다가구주택·단독 주택, 세금 부담 약해 투자 상품으로 굿
더 나아가 그는 8·2 부동산 대책의 핵심인 다주택자 양도세 중과 등을 비롯해 지난 4월부터 달라진 부동산 세금 정책까지 모두 고려해 현재 절세 혜택이 가장 큰 부동산 상품 추천도 놓치지 않았다.
부동산에는 토지, 상가, 주택 등 여러 종류가 있지만 다주택자가 아니라면 취득부터 보유, 양도까지 고려했을 때 주택의 세금 부담이 가장 적다. 주택 중에서는 다가구주택을 포함한 단독주택의 세금 부담이 상대적으로 약하다.
이에 세무 전문가들 사이에서 세금만 따진다면 연면적 660㎡ 이하, 3층 이하, 19세대 이하의 다가구주택을 제일 세금이 적은 투자 상품으로 꼽는다고 그는 조언했다.
“자가로 일부 사용하는 것 외의 주택에서 임대소득이 발생해도 공시가격이 9억 원 이하의 1주택에 해당한다면 임대소득에 대한 종합소득세가 없거든요. 또한 다가구주택은 여러 세대가 살아도 하나의 주택으로 보기 때문에 1주택자라면 나중에 양도할 때 양도가액이 9억원이 넘어서 양도소득세를 부담하더라도(1주택자라도 양도가액이 9억 원을 초과하는 주택을 팔면 양도소득세를 부담한다) 장기보유특별공제를 80% 적용받고, 9억 원 초과분에 대해서만 세금을 내면 됩니다. 그렇게 되면 실제 양도소득세는 양도가액의 1~2%에 불과해요.”
마지막으로 그는 증여나 상속을 받더라도 다가구주택을 포함한 단독주택은 아파트와 달리 매매사례 가액으로 평가하지 않고 시가보다 낮은 기준시가로 평가받을 수 있다는 장점도 있다고 덧붙였다.
양도소득세 적게 내려면?
세금 공제받을 수 있는 필요 경비 항목들
1. 본래 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방 장치의 설치
3. 빌딩 등 피난시설 등 설치
4. 재해 등으로 인해 건물·기계·설비 등 멸실 또는 훼손돼 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량, 확장, 증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문, Queen DB] [도움말 하나은행 이상혁 세무사] [참고도서 <아는 만큼 돈 버는 부동산 절세 전략>(이상혁 지음, 위즈덤하우스 펴냄)]
