주택청약제도는 내용이 복잡하고 변동도 잦아 내 집 마련을 꿈꾸는 이들이 넘어야 할 산이 수두룩하다. 특히 국민, 민영주택마다 다른 청약 자격, 입주자 선정 기준은 물론 때마다 새롭게 등장하는 용어에 주택청약이 마냥 더 멀게만 느껴지기도 할 터. 그러나 지피지기! 이번 달부터 속속히 알아가는 주택청약제도 A부터 Z까지.
주택 청약의 첫걸음, 청약통장 가입하기
가장 먼저 청약 신청부터 입주까지 내 집 마련 절차에 대해 알아볼 필요가 있다. 일단 주택청약제도를 통해 내 집 마련을 계획하고 있다면 은행에 들러 청약통장에 가입해야 한다. 청약통장은 국내 거주자인 개인이라면 누구나 시중 은행에서 가입할 수 있다. 월 2만 원에서 50만 원 사이로 형편에 맞게 자유롭게 납입하면 된다. 특히 현재 유일하게 신규 가입이 가능한 주택청약종합저축은 기존 청약저축에 청약예금, 청약부금 기능을 묶어 국민주택과 민영주택 모두에 청약할 수 있는 장점이 있다. 참고로 청약저축은 국민주택만, 청약예금은 민영주택, 청약부금은 주거전용면적 85㎡ 이하의 민영주택에만 청약이 가능하다.
국민주택 vs 민영주택
청약통장 가입 후 청약할 수 있는 주택의 종류는 두 가지다. 국민주택과 민영주택. 국민주택은 국가, 지방자치단체, LH나 지방공사가 건설하는 주택이나 주택도시기금의 지원을 받아 공급되는 면적 85㎡ 이하의 주택을 말한다. 민영주택은 국민주택을 제외한 주택, 지원 없이 민간 건설 사업자가 건설한 주택을 가리킨다.
주택의 종류에 따라 청약 자격과 입주자 선정 기준이 많이 다르다. 대개 국민주택의 1순위 청약자가 되기 위해서는 청약통장 가입 기간과 납입금 조건을 지켜야 한다. 분양받으려는 주택이 수도권에 위치한 경우, 가입 후 최소 1년이 지나고 납입 횟수도 12회를 채워야 1순위로 선정된다. 주택이 비수도권이라면 가입 후 최소 6개월 동안 6회 이상 납부해야 한다.
또한 민영주택 1순위 청약자가 되려면 가입 기간 1년 이상 유지, 지역별 설정된 예치금의 조건을 충족해야 한다. 최근엔 여기에 청약 과열지역의 1순위 요건이 추가되고 재당첨이 제한된 반면 청약 위축지역의 1순위 자격이 대폭 완화됐으므로 보다 자세한 내용은 ‘주택 공급에 관한 규칙’을 꼭 추가로 체크해 피해가 없도록 하자.
청약 신청 방법은?
청약 주택의 입주자 모집공고는 신문과 부동산 114 등 인터넷을 통해 발표된다. 입주자 모집공고에서 눈여겨봐야 할 항목은 우선순위 자격을 확인할 수 있는 청약 자격과 접수 장소, 시간, 당첨자 발표일 확인이 가능한 청약 일정이다. 향후 투자 가능성까지 엿보고 있다면 한발 더 나아가 분양 아파트 주변 학군과 편의시설, 교통 여건 등의 기반 시설도 미리 파악해 두는 게 현명하다.
만약 입주자 모집공고에서 마음에 드는 아파트를 찾았다면 인터넷과 은행을 방문해 청약을 신청할 수 있다. 인터넷 청약 신청의 경우 아파트투유, LH, SH 홈페이지를 통해 가능하며, 이때 청약 가입자의 공인인증서를 반드시 보유하고 있어야 한다. 물론 은행을 직접 방문하는 방법도 있다. 은행에 들러 청약을 신청할 때는 주택공급 신청서와 청약 통장, 통장 도장 또는 서명, 본인확인 증표가 필요하다. 입주자 모집공고 상에 나온 구비 서류를 살피는 게 가장 정확하다. 다만 신혼부부, 다자녀, 노부모 부양자 등 사회적 배려가 필요한 계층을 위한 특별 공급은 일반 분양과 달리 현장 방문 신청만 가능하다.
(주의하세요!!!)
특별 공급은 사회적 배려가 필요한 계층의 청약자들에게 경쟁을 하지 않고 아파트를 분양받을 수 있도록 하는 제도다. 특정한 조건의 청약자들에게만 기회가 있는 만큼 일반 분양에 비해 낮은 경쟁률을 갖고 있어 내 집 마련의 가능성이 상대적으로 높다. 그러나 대상자 간 주택 공급을 위해 1세대 당 평생 1회로 횟수를 제한하고 있으니 유념하도록 한다.
청약 당첨률 높이는 법
청약 가점제 활용하기
이렇게 청약을 신청한 후에는 당첨자 선정을 기다리면 된다. 청약이 흔히 당첨이라는 표현을 사용하는 것은 그만큼 경쟁률이 꽤 치열하다는 뜻이다. 현 청약 시장에서 당첨 확률을 높이는 가장 중요한 요소는 가점이다. 청약 가점제는 가점이 높은 순으로 입주자를 선정한다는 의도다. 가점 항목으로는 무주택 기간과 부양가족 수, 청약통장 가입 기간이 있다. 무주택 기간과 청약통장 가입 기간이 길고, 부양가족 수가 많은 청약통장 가입자는 높은 가점을 얻어 청약 당첨에 유리하다. 동일한 1순위 기준 국민주택의 경우 무주택 기간, 청약통장 납입 횟수, 납입 총액 등으로 등수를 정하며, 민영주택의 경우 85㎡ 이하는 가점 및 추첨으로, 85㎡은 아예 추첨으로 당첨자를 선정한다. 동일한 2순위는 모두 추첨으로 당첨자 선정이 진행된다.
참고하세요!!!
청약 가점제 중 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 항목과 달리 무주택 기간은 각 상황과 기준에 따라 점수 산정이 헷갈리는 경우가 잦다. 이에 헷갈릴 만한 상황별 무주택 기준에 대해 알아보았다.
1. 업무용 오피스텔은 물론 주거용 오피스텔을 보유하고 있어도 유주택자로 구분하지 않는다.
-주택법에 따르면, 오피스텔은 주택이 아닌 주택 외 건축물에 해당한다. 오피스텔을 보유하고 있더라도 유주택자로 구분하지 않는 이유다. 가점이 낮은 신혼부부 등에게 전략적인 요소다.
2. 이혼 시 최초 혼인신고일부터 무주택 기간을 계산한다.
-일반적으로 무주택 기간에 가점이 산정되는 시점은 만30세부터다. 그러나 그 전에 결혼할 경우 혼인신고일을 기준으로 무주택 기간을 계산한다. 혹여 이혼하더라도 최초 혼인신고일부터 무주택 기간을 계산하므로 염려하지 말자.
3. 부모님이 주택을 소유하고 있어도 신청자 본인은 무주택자 신분이다.
-이때 직계존속의 나이가 만 60세를 넘겨야 한다. 임대주택의 경우는 예외다.
4. 주택을 상속받게 되면 유주택자로 인정된다.
-그러나 공동으로 상속받은 경우 공유지분을 처분하면 무주택으로 간주된다.
이토록 어렵게 청약에 당첨되면 마지막으로 남은 절차는 내 집 마련 뿐! 분양 계약을 체결할 때는 계약금 외에도 계약자의 인감도장 및 인감증명서, 신분증, 주택공급 신청서 접수증 등의 서류도 필요하므로 사전에 준비하도록 한다. 이 외 입주 한 달 전에는 입주 예정자가 직접 집을 방문해 하자를 찾아내는 사전 점검 절차가 있다. 입주를 완료한 후 하자를 발견하면 재공사로 인해 생활에 불편함을 느낄 수 있기 때문에 사전 점검 기간에 꼭 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다.
[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문, Queen DB] [참고 자료 부동산 114 제공]
