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수도권서 번지는 ‘역전세난’…갭투자는 끝났다, 부동산 新 투자법
수도권서 번지는 ‘역전세난’…갭투자는 끝났다, 부동산 新 투자법
  • 송혜란 기자
  • 승인 2018.08.09 11:03
  • 댓글 0
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부동산 트렌드

 

정부의 부동산 투기 억제 정책과 금리 인상 탓에 관망세로 돌아선 부동산 시장. 여기에 올해부터 아파트 신규 분양 물량이 폭발하며 최근 전세 시장에서 역전세난 우려가 커지고 있다. 그만큼 리스크도 커진 갭투자. 새로운 부동산 투자법이 절실한 때다.

계속 승승장구할 줄만 알았던 전국 아파트 전세 값이 근 석 달 째 하향 곡선을 그리고 있다. 부동산 114에 따르면, 6월 1주 차 기준 서울 전세가격 변동률은 전주인 -0.03%보다 하락폭이 커진 -0.05%를 나타냈다. 신도시와 경기·인천도 입주 물량 여파와 전세수요 감소 영향으로 각 -0.05%, -0.02%를 보이며 조용한 분위기를 이어갔다.

특히 서울 강북에서 ‘갭투자 성지’로 손꼽혔던 성북구와 동대문구의 아파트 전세가율이 큰 폭으로 내려갔다. 올해 1월 전세가율이 81.4%였던 성북은 6월 8일 기준 77.4%로 4%P 하락한 것으로 조사된 것. 심지어 성북의 길음뉴타운 2단지 푸르지오의 경우 현재 전용 84㎡ 매매가격이 전세가격보다 1억6,000만 원가량 높게 형성돼 있는 상황이다. 지난 2월까지만 해도 9,000만 원 차이였는데 말이다.

동대문은 올해 초 77.4%에서 현재 5.6%P 내려간 71.8%로 집계됐다. 이 기간 서울 전세가율이 62.6%에서 59.5%로 하락한 것과 비교할 때 성북과 동대문의 전세가율 낙폭은 서울 평균 이상이라 충격이 크다.

이에 일각에서는 조금씩 역전세난을 걱정하는 목소리가 나오고 있다. 부동산 시장 조정기에 곧 신규 분양 물량 폭탄까지 예상돼 있기 때문이다.
 

갭투자 투자성 없어

역적세난이란 전셋집의 물량이 늘었지만 그 수요가 줄어 전세 계약이 잘 이뤄지지 않아 겪는 어려움을 말한다. 무엇보다 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입한 갭투자자들의 시름이 깊어지고 있다. 부동산 관망세로 매매가가 내려가 시세차익을 거두기 힘들뿐더러 실수요자들까지 전세보단 내 집 마련에 더욱 목을 매고 있다. 결국 집주인들은 전세금을 낮춰서라도 세입자를 구할 수밖에 없다. 당분간 전세 시장은 더욱 약세를 보일 가능성이 높다는 뜻이다.

더욱이 이러한 전세 값 하락은 수도권을 넘어 세종, 울산, 충남, 경북 등 전 지역으로 확산되고 있다. 지난해 전국 신규 아파트 38만 가구가 입주한 데 이어, 올해도 44만 가구가 입주할 예정이다. 향후 전세 시장의 전망이 그리 밝지 않다.

더 나아가 곧 정부가 보유세 개편안 발표까지 눈앞에 두고 있어 갭투자는 사실상 유효하지 않다는 게 전문가들의 중론이다. 이미 갭투자에 뛰어들었는데 수요가 없다면 과감히 처분하는 것도 현명한 대응법이다.
 

부동산 침체기에는 경매

그렇다면 갭투자 외 마땅한 투자처를 찾지 못한 소액 투자자들에게 새로운 재테크 대안은 없을까? 우선 아파트 등 주택을 제외한 상가 등 수익형 부동산과 토지 투자를 고려해볼 수 있다. 그러나 부동산 침체기에는 뭐니 뭐니 해도 경매가 큰 각광을 받는다. 소액으로 시작하는 주식 등 다른 투자법에 비해 원금 손실 위험이 적으며, 지금은 추후 시세차익을 보기에도 적기이기 때문이다. 이미 고정된 수입만으로 생활하기 어려운 20~30대 사이에서 부동산 경매 투자는 널리 대중화되었다. 대개 은행 이자보다 조금 더 높은 수익률을 목표로 가지고 접근하는 편이다.

마지막으로 부동산 경매로 부자가 된 전문가들의 핵심 투자 노하우를 소개한다. 가장 먼저 일반적인 경매 프로세스가 통장 만들기, 물건 검색하기, 입지·권리·시세 파악하기, 낙찰가 분석, 낙찰받기, 되팔기 혹은 임대하기로 요약된다는 점부터 숙지하도록 하자.
 

초보자도 쉽고 간단하게
부동산 경매 투자 Tip

1. 평소 대법원 경매 사이트에 자주 들어가 여러 경매 물건을 스캐닝해 둔다.
2. 투자 상품은 자신의 생활 행동반경 안에서 찾아보는 게 좋다. 자기 직장 근처이거나 대중교통 수단과 학군, 상업·자연 인프라 등을 고려하는 것은 필수다.
2. 만약 마음에 드는 물건이 있다면 인터넷 등기소에서 등기부등본을 열람해 권리 관계를 파악한 후 정부24에서 건축물대장을 받아 부동산의 물리적인 상태를 확인한다.
3. 현실적으로 권리분석이 어렵다면 이를 대신해주는 유료 사이트를 이용하면 유익하다.
4. 싸고 좋은 물건을 고르는 법의 기준은 항상 ‘부동산의 물리적인 상태가 현저히 훼손됐거나 정말 매력이 없음에도 인테리어 기술로 충분히 커버할 수 있는 능력’에 둔다.
5. 아파트는 시세 차익을 노리고, 상가는 임대 이익을 얻겠다는 전략을 세운다.
6. 낙찰가는 여러 사이트에서 시세와 해당 지역 평균 낙찰가 등을 점검한 후 명도비, 인테리어 비용, 부동산 중개수수료 등 예상 지출 비용까지 고려해 수익률을 꼼꼼하게 따져본 뒤 선정한다.

[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문, Queen DB] [참고 자료 부동산 114 제공] [참고 도서 <경매 통장>(김유한 지음, 포레스트북스 펴냄)]


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