7월 6일 정부는 종합부동산세법 개정안을 확정 발표했다. 마지막 남은 규제카드로, 말만 들어도 긴장한다는 보유세 인상이 현실화되는 순간이다.
정부의 종합부동산세법 개정안은 공정시장가액비율과 세율 인상에 추가로 3주택 이상 보유자의 추가 세율을 인상해 부자증세를 하는데 초점을 맞췄다.
종합부동산세는 아래 계산 표에서 보듯이 1주택자 공시가격 9억원, 다 주택 자 6억원의 공제금액을 뺀 주택공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율을 곱하는 방식으로 현행 공정시장가액 비율은 80%이다. 세율은 주택의 경우 과세표준 6억원 이하 0.5%, 6~12억원 0.75%, 12~50억원 1%, 50~94억원 1.5%, 94억원 초과 2%가 적용된다.
종합부동산세 = 과세표준[(주택공시가격-공제금액) x 공정시장가액비율] x 종합부동산세
개정안에 따르면, 현행 80%인 공정시장가액은 연 5%p씩 90%까지 인상하고, 세율은 과세표준 6억원 이하는 0.5%로 유지하되 6~12억원 0.75 -> 0.85%, 12~50억원 1 -> 1.2%, 50~94억원 1.5 ->1.8%, 94억원 초과 2 -> 2.5%로 인상된다. 특히 3주택 이상 보유자는 과세표준 6억원이 넘으면 0.3%p 중과세가 적용된다.
종합부동산세는 주택공시가격 6억원까지는 공제가 되기 때문에 3주택 이상 공시가격 합이 12억원이 넘으면 0.3%p 추가 과세가 된다.
공시가격이 20억원인 1주택자 A와 공시가격 합이 20억원인 2주택자 B, 공시가격 합이 20억원인 3주택자 C의 종합부동산세(농어촌특별세 20% 포함)를 살펴보자.
A는 2018년 792만원, 2019년 954만원, 2020년 1,098만원 정도로 소폭 증가하는 반면, B는 2018년 1,344만원, 2019년 1,714만원, 2020년 1,814만원 정도로 A보다 부담이 조금 더 늘어난다. C는 2018년 1,344만원으로 B와 동일하지만 2019년 2,142만원, 2020년 2,268만원으로 점점 더 세 부담이 크게 증가한다.
종합부동산세 인상이 미치는 영향
세 부담이 크게 늘어나는 공시가격 12억원 이상 3주택자는 1만1,000명으로 전체 주택 보유자 1,331만명의 0.08%에 불과해 실제 종합부동산세 중과 대상이 되는 분들을 주변에서 찾기는 쉽지 않다.
물론 공정시장가액비율과 세율이 전체적으로 올랐으니 세 부담이 높아지는 것은 맞지만 공시가격 합이 12억원이 넘는 3주택자가 아니라면 감당하기 어려울 수준의 큰 부담을 체감하지는 않을 것이다.
결국 종합부동산세 폭탄을 맞을 대상은 제한적이지만 전체적인 투자심리에는 큰 영향을 크게 주므로 세수증가와 수요억제 두 마리 토끼를 잡는 효과는 있을 것이다.
서울, 수도권, 지방 각각 1채씩 3주택을 보유하고 있다면 어떤 선택을 할 것인가? 3주택을 피해야 한다면 지방주택부터 정리할 것이고, 1주택을 만들고 싶으면 보유가치가 높은 서울 주택을 끝까지 보유할 것이다. 작년부터 불기 시작한 똘똘한 한 채 전략이 맞았다.
아무튼 똘똘한 한 채는 가지고 갈 것이며 안 그래도 심화되는 양극화 속도를 더 가속화 될 전망이다. 대신 종합부동산세 인상이 없는 상가, 빌딩, 공장부지 등 사업용 토지에 대한 수요는 늘어날 것이다.
글 김인만
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>,
< 아파트 투자는 타이밍이다> 저자
