최근 부동산 투자의 패러다임이 변하고 있다. 아파트에 투자해 단기 시세차익을 노리던 구시대적인 투자법은 저리 가고, 장기적으로 안정적인 임대수익을 추구하는 ‘리츠’가 큰 인기를 끌고 있다. 소액으로 부동산에 간접 투자하는 리츠로 부자 되는 법.
가장 대중적인 수익형 부동산 오피스텔을 비롯해 저금리에 인기가 높아진 점포겸용 단독주택용지와 단지 내 상가, 단기 시세차익을 노리는 분양권 투자, 갭투자, 20~30대도 몰려드는 경매, 소액으로 하는 부동산 P2P 투자까지 지금도 부동산 투자처는 매우 다양하다. 그런데 왜 지금 이 시점에서 리츠를 이야기하는가?
평균 수익률 7%대
리스크 낮고, 양도세도 없어
리츠가 각광받는 제일 큰 이유는 저금리 시대에 매력적인 수익률을 제공하기 때문이다. 국토교통부에 따르면, 지난 2017년 리츠의 평균 운용 수익률이 7.59%를 기록했다. 자산별로 오피스 투자 리츠는 6.88%, 리테일 리츠는 10.27%, 물류 리츠는 7.4%로 나타났다. 1%대에 불과 한 시중 은행금리보다 무려 7배나 높은 수익률을 가져다준 것이다.
또한 리츠는 다른 부동산 상품에 비해 유동화가 쉽다는 장점도 있다. 물론 아직 리츠 시장이 활성화되지 않았지만 미국이나 호주, 일본, 싱가포르 등 상장 리츠 시장의 규모가 큰 나라에서는 개인투자자들도 주식을 거래하듯 쉽게 리츠에 투자하고 있다. 근래 한국에서 나오는 상품들도 이 같은 리츠의 장점을 최대한 활용해 투자자들을 끌어 모으려는 시도가 곳곳에서 포착되고 있다. 이외 부동산 전문가가 운용하는 상품이라 개인 투자자들이 직접 부동산을 사고파는 것보다 리스크가 낮으며, 양도세도 없어 세금 부담이 적다는 것도 리츠의 이점으로 꼽힌다.
리츠의 수익 구조
그 중 리츠의 가장 큰 매력은 이해하기 쉬운 금융 상품이라는 데 있다. 리츠는 다수의 투자자를 모아 오피스나 상업시설, 물류센터, 호텔 등 대형 부동산에 투자하는 부동산금융 상품이다. 다소 폐쇄적이고 수수료도 비싸며 비영속적인 부동산 펀드와는 확연히 다르다. 코람코자산신탁, 마스턴투자운용, ARA코리아 등 국가로부터 설립인가를 받은 리츠 자산관리회사가 꾸준히 리츠를 만들고 있다. 한국토지주택공사와 SH 산하 서울투자운용 등 공기업들도 리츠 자산관리회사를 설립, 리츠를 운영 중이다.
이들이 만든 리츠의 이익은 기업 실적과 전망, 때로는 글로벌 경쟁사들의 동향까지 꼼꼼히 살펴야 하는 다른 주식과 달리 임차인이 내는 임대료에서 나온다. 리츠가 투자한 자산의 공실률이 어느 정도이고, 임차인은 누구인지, 임대료는 잘 나오는지 정도만 제대로 파악하면 투자 결정을 내리는 데 큰 무리가 없다는 뜻이다.
이에 미국에서는 리츠가 은퇴자들의 노후 대비용 상품으로 주목받고 있다. 모닝스타가 은퇴자들의 노후 포트폴리오를 시뮬레이션 해본 결과 리츠 투자 비중이 높을수록 오랫동안 안정적으로 자산을 관리할 수 있는 것으로 조사됐다. 호주에서는 리츠가 꾸준히 배당을 주는 상품으로 인식되고 있으며, 대형 상장사들까지 우후죽순 성장하고 있다. 싱가포르에서는 브랜드 파워를 갖춘 스폰서드 리츠가 국가 성장 동력이며, 쇼핑몰에 투자하는 리츠도 있다. 한국도 정부가 지난 2017년 10월 가계부채종합대책을 발표하면서 리츠 공모 활성화 방안을 담아 리츠의 향후 성장 가능성은 긍정적이라는 게 전문가들의 중론이다.
주식처럼 부동산에 투자한다
리츠는 투자법도 간단하다. 일단 최초 리츠가 상장하기 전 공모를 실시할 때 공모주 청약에 참여하는 방법이 있다. 증시에 상장된 후 홈트레이딩시스템이나 모바일트레이딩시스템을 통해 손쉽게 사고팔면 된다. 주식에 투자하는 방법과 별반 다르지 않다. 배당금이 연 2,000만원 이상일 경우 종합소득세 신고 대상이라는 점만 주의할 필요가 있다.
국내 시장에 한계를 느껴 해외 주식 리츠에 눈을 돌리고 있다면 이 역시 일반적인 해외주식 매매절차를 따르면 된다. 증권계좌에 원화를 입금한 뒤 원하는 국가의 통화로 환전 후 리츠 주식을 거래할 수 있다. 배당금은 해외 주식처럼 배당소득세가 적용되며, 금융소득 종합과세에 합산된다. 이때 주가 상승에 따른 매매 차익은 250만원 초과분만 양도소득세가 부가되며, 종합과세에는 포함되지 않는다는 점도 참고하도록 하자.
이어 해외 리츠를 기초자산으로 하는 상장지수펀드 ETF에 투자할 수도 있다. 관련 ETF로는 미래에셋 TIGER MSCI US리츠부동산 ETF, 미래에셋 미국리츠부동산펀드, 한국투자 다우존스 미국리츠부동산 ETF, KINDEX 미국다우존스리츠 등이 있다. 앞으로는 인프라에 투자할 기회도 열릴 것으로 전망된다.
[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문] [참고 도서 <리츠로 은퇴월급 만들기>(고병기 지음, 한스미디어 펴냄)]
