하루가 멀다고 치솟는 서울 아파트값. 매년 열심히 일해 차곡차곡 모은 돈으로 과연 집 한 채는 살 수 있을까? 이제는 꼬마빌딩 지어 건물주 되는 시대. 아파트 살 돈으로 차라리 노후주택을 구입해 재건축하는 것은 어떨까? 월급쟁이도 건물주 되는 프로젝트.
여느 직장인의 꿈은 건물주. 그러나 평범한 직장인이 매달 월급을 모아 건물 한 채를 살 날이 오기는 할까? 해마다 조금씩 오르는 연봉 상승률이 가파르게 뛰는 부동산 가치를 따라잡기는 현실적으로 매우 어렵다. 이에 <월급쟁이 건축주 되기 프로젝트> 저자인 김진원 부동산 투자 전문가는 그보다 아예 ‘건축주’가 되라고 권했다. 소비자 입장이 아닌 생산자 입장에 서는 것이다.
물론 직장인이 땅을 사 건물을 짓기까지 어려운 상황들이 기다리고 있을 수도 있다. 어떤 땅을 사고, 자금은 어떻게 조달하며, 실제 건축하는 과정에서 예기치 못한 수많은 변수들이 발생할 것이다. 그렇다고 머뭇거려서는 절대 월급쟁이의 굴레에서 벗어날 수 없다고 그는 단단히 짚었다. 이제는 건축이라는 부동산 투자의 새로운 패러다임을 받아들여야 할 때이다.
건물주 되는 기본 프로세스
우선 건축을 통해 건물주가 되기 위해서는 기초 공부가 탄탄해야 한다. 건물을 사고팔 때 용도지역에 따른 건폐율, 용적률 등을 비롯해 건물을 짓기 위한 건축법, 주택법까지 모두 마스터하는 것은 필수다. 그리고 건물을 짓기 위해 당연히 땅이 필요하다. 평소 건축할 토지의 시세를 파악하고 있어야 하며, 입지분석, 수요조사도 절대 소홀히 해서는 안 된다.
그의 경우 대개 경매 입찰을 통해 좋은 토지를 물색했다. 일찰 전 사업성이 충분하다고 판단되면 설계사무소를 찾아가 가도면을 의뢰하기도 했다. 도면 확인 후 수지분석을 통해 예상대로 수익률이 좋으면 경매로 싸게 땅을 낙찰 받으면 될 일이다. 마침내 소유권이전등기까지 완료하면 본격적으로 건물주 되기 프로젝트의 첫 시동이 걸린다.
실제 설계부터 시공사 선정 후 시공, 준공까지 진행하며 준비해야 할 것들과 챙겨야 할 사항은 꽤 많다. 차근차근 순서를 밟다 보면 어느덧 건물이 완성되는데, 이후에는 공실 없이 임차를 맞추기만 하면 꼬박꼬박 월세를 받으며 임대사업을 운영할 수 있다. 2년이 지나 양도 소득세가 낮아지는 시점에서는 아예 건물 전체를 통으로 매각해 시세 차익을 보는 것도 가능하다.
건축할 돈이 없다고?
이쯤 되면 건물을 지을 때 많은 자금이 확보돼야 하는 것 아니냐고 질문하는 이들도 있을 터. 이에 대해 김진원 전문가는 일단 토지가 있으면 토지담보로 대출을 받을 수 있고, P2P 금융을 통해 중금리로 건축자금을 조달받아 건축을 진행할 수도 있다고 설명했다. 무엇보다 건축은 공정률에 따라 공사비를 지급하는 기성금 형식으로 진행되므로 처음부터 공사비를 전부 시공사에게 지급할 필요가 없다. 또한 준공자금은 준공 후 승인이 나면 토지와 건물을 통으로 담보로 잡고 시중은행에서 대출을 받아 지급하는 방법도 있다. 이렇게 되면 총사업비의 적게는 15%에서 많게는 30% 미만의 자기자본을 보유하고 있다면 준공까지 완료할 수 있다고 그는 덧붙였다.
예를 들어 10억원짜리 건물을 짓는다고 할 때 최소 1억5,000만원에서 최대 3억원 정도만 있어도 건축이 가능하다. 부동산계의 큰 손들도 대부분 자기자본을 최소화하고 금융권 레버리지를 통해 건물을 짓는다는 사실은 이미 널리 알려져 있다.
몇억 원의 종잣돈도 없는 직장인일 경우 마음이 맞고 꿈이 같은 사람들끼리 똘똘 뭉쳐 일정한 자금력만 확보한다면 위치 좋고 수요도 많은 지역에 최소비용을 들여 많은 수익을 볼 수 있다. 일명 ‘333 프로젝트’다. 333 프로젝트는 3명의 사람이 3억원씩 십시일반 모아 9억원을 만들어 30억원짜리 건물주가 될 수 있다는 것을 의미한다.
마지막으로 건물주가 되는 첫걸음을 뗀 독자들이 궁금해 하는 내용에 대한 그의 답을 Q&A 형식으로 정리했다.
재테크 족이 묻고 전문가가 답한다
부동산 투자에 대한 모든 것
Q 수익형 주택으로는 무엇이 있나요?
A 수익형 주택이란 다중주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택 원룸형, 근린생활시설 등을 말해요. 먼저 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 분류합니다. 단독주택은 한 사람이 전체를 소유하는 것이고, 공동주택은 여러 명으로 소유권이 분리된 것을 의미하지요. 여기서 다가구는 단독주택, 다세대는 공동주택이고요. 사업 목적에 따라 다가구로 지을지, 다세대로 지을지 신중하게 판단해야겠지요? 다가구는 소유자 한 명이 여러 개 독립된 가구에 세입자를 들여 임대받는 목적으로, 다세대는 아파트처럼 준공 후 분양을 목적으로 건축한답니다. 이외 꼭대기 층은 주인인 본인이 거주하고, 1~2층의 저층은 점포나 사무실, 나머지 층은 투 룸이나 원룸으로 임차인을 들이는 꼬마빌딩 형태의 점포겸용 주택도 예비 건축주들이 관심을 가져야 하는 물건 중 하나입니다. 1~2인 가구 증가와 서민 주거 안정을 위해 주택건설기준과 부대시설 등 설치기준을 완화한 도시형생활주택도 있으니 참고하도록 하세요.
Q 건축 방법에도 여러 가지가 있다고 알고 있어요. 어떤 방법이 좋을까요?
A 건축은 크게 신축과 증축, 개축, 재축 또는 이전 등 다섯 가지로 나뉘어요. 신축과 증축은 말 그대로 새롭게 건축물을 짓거나 기존 건축물 규모 늘리기 혹은 축조하기를 말합니다. 개축은 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 기존과 동일한 규모로 짓는 것을 뜻하는데요. 수익률에는 큰 장점은 없어요. 건물주가 되기 위해서는 아무래도 신축에 초점을 맞춰야겠지요.
Q 신축하기 좋은 토지는 어떻게 알아볼 수 있지요?
A 일단 노후주택을 다른 시각으로 바라볼 필요가 있어요. 서울이든 인천이든 수원이든 빌라나 단독주택이 모인 구도심을 가면 노후주택을 쉽게 볼 수 있는데요. 이러한 노후주택은 그냥 ‘나대지’라고 생각해야 해요. 대지 위에 아무 건축물도 없다는 뜻이지요. 노후주택은 건물의 가치와 가격을 낮게 평가하므로 대지가격만 있으면 충분히 매수할 수 있거든요. 철거비용도 얼마 안 들기 때문에 가설계를 내보고 수익성이 있다면 어떻게든 매수를 시도해볼 것을 추천합니다. 물론 용적률이 150%밖에 안 되는 제1종 주거지역보다 용적률이 200%인 제1종 주거지역인지, 인근에 지하철이 들어오는 등의 호재는 없지는 등을 살피는 것은 필수입니다. 경매로 오래된 주택을 찾으면 금상첨화입니다.
Q 건축에 대해서는 문외한이에요. 설계사무소와 시공사는 어떻게 선정해야 하나요?
A 설계사는 여러 군데서 가설계를 받아본 후 고르세요. 시공사는 재무상태가 좋은 곳이어야 합니다. 계약하기 전 가급적 시공사 대표를 직접 만나고요. 이후 현장 소장에 따라 건물의 완성도가 달라지는 점도 꼭 신경 쓰세요.
[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문] [도움말 김진원 부동산 투자 전문가] [참고 도서 <월급쟁이 건축주 되기 프로젝트>(김진원 지음, 천그루 숲 펴냄)]
