요즘 부동산 투자처의 꽃이라고 할 수 있는 경매. 그러나 아직도 많은 이들이 경매에 뛰어들기에 앞서 덜컥 겁부터 먹는다. 꽤 복잡하고 까다로운 권리분석 때문이다. 실제 권리분석을 잘못했다가 수억 원의 피해를 보는 이들이 수두룩하다. 그리 간단하지 않은 권리분석, 쉽게 하는 방법은 없을까? “권리분석, 외우지 마세요. 원리를 이해하면 쉽습니다.” 1000건이 넘는 경매를 진행하며 기본적인 지식과 경험은 물론, 민법의 핵심을 꿰뚫는 통찰력을 키운 김재범 경매 컨설턴트의 권리분석 노하우를 정리해 보았다.
권리분석이란 부동산을 거래할 때 권리 상 문제가 있는지 분석하는 것을 뜻한다. 또한 권리는 아파트 전세를 얻었을 경우 그곳에서 2년 동안 세 들어 살 수 있는 임차권, 전세권 그리고 이미 주택에 잡혀있던 근저당권 등을 가리킨다. 이러한 부동산 권리는 쉽게 파악하기 어렵다. 여러 명의 다양한 이해관계가 얽힐 때가 잦은 경매 부동산은 더욱 그렇다. 키 포인트는 현재 설정된 권리가 낙찰 후 새 주인에게 인수되는지, 혹은 소멸되는지를 파악하는 데 있다. 입찰 전에 권리분석을 철저히 해야 싸게 사서 이익을 얻는 경매만의 장점을 톡톡히 누릴 수 있을 것이다.
채권 vs 물권
먼저 경매 투자자들이 권리분석 현장에서 꼭 확인해야 할 기본 정보들로는 법원의 문건접수내역, 등기부등본, 매각물건명세서, 부동산 현황조사서, 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 건축물대장 등이 있다. 이들 서류에 나와 있는 권리는 크게 채권과 물권으로 나뉜다. 채권이란 채권자가 채무자에게 특정한 행위를 청구할 수 있는 권리다. 임차권이 대표적이다. 물권이란 특정한 물건을 직접 지배해 이익을 얻는 배타적인 권리다. 흔히 우리가 알고 있는 전세권도 물권 중 하나다.
여기서 중요한 점은 부동산의 전세권 등 물권은 새 주인이 떠맡지만 채권은 특정한 채무자에게만 주장할 수 있다. 임차권은 새로운 소유자에게 그 효력을 주장할 수 없다. 물론 경매로 매각되는 부동산의 권리는 물권과 채권 구별 없이 낙찰자에게 고스란히 인수되는 것들도 있다는 데 주의해야 한다.
‘말소기준권리’를 파악하라
어떤 권리는 낙착 후 낙찰자에게 인수되고, 어떤 권리는 소멸된다. 1억원의 전세권이 설정돼 있어도 경매 후 소멸되는 권리라면 입찰자가 걱정할 필요는 없다. 경매 후 낙찰자에게 전세권이 인수된다면 입찰가를 그만큼 낮게 쓰면 될 일이다. 특히 부동산에 등기된 권리의 소멸 여부를 알기 위해서는 ‘말소기준권리’를 알아야 한다. 이는 부동산 경매의 정석이라 할 수 없지만 짧은 시간에 쉽고 간단하게 등기된 권리를 분석할 수 있는 방법임은 부정할 수 없다. 경매되는 부동산에 설정된 여러 권리들 중 말소기준권리만 찾아낼 수 있다면 권리분석은 간단히 끝난다고 해도 과언이 아니다.
“말소기준권리보다 선순위 권리는 낙찰자에게 인수되고 말소기준 권리와 그 이후 순위의 권리들은 모두 소멸하기 때문에 부동산에 설정된 여러 권리들의 개별적인 특성이나 효력을 이해하지 못하는 초보자들도 쉽게 권리분석을 할 수 있어요.”
말소기준권리가 되는 권리로는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 배당요구를 하거나 경매를 신청한 전세권자, 경매개시결정등기가 있다. 경매에 오른 부동산에 말소기준권리가 될 수 있는 권리가 2개 이상이라면 순위가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 된다. 이후 순위의 모든 권리는 경매 후 소멸된다고 보면 된다.
다만 말소기준권리는 출처와 근거가 명확하지 않고 신뢰성이 떨어지는 이론이라는 의견도 있다. 이 이론의 예외도 존재한다. 일반적으로 예고등기, 건물 철거를 목적으로 한 가처분등기, 전소유자의 가압류는 순위를 불문하고 소멸되지 않을 수 있다. 매각물건명세서에 기재된 매각조건을 유념하도록 한다.
권리분석의 두 가지 원칙
부동산 권리분석은 예측 못 한 피해를 막기 위함이다. 토대가 되는 민법에서도 권리의 행사와 의무의 이행은 ‘신의에 좇아 성실히 하여야한다’고 규정돼 있다. 이에 두 가지 원칙만 지키면 어떤 경우에든 권리분석을 잘할 수 있다고 김재범 컨설턴트는 확신했다.
첫째, 경매 부동산에서 돈이 목적인 권리나 처분은 매각 후 소멸되고 그 밖의 것은 인수된다. 근저당권은 돈을 돌려받는 것이 목적인 권리, 가처분은 돈이 목적이 아닌 채권을 보전하는 처분이다. 둘째, 권리분석의 제1원칙을 적용할 때 선의의 제3자가 피해를 보면 안 된다. 예를 들어 A은행이 김모씨에게 서울시 00동 아파트를 담보로 돈을 빌려준 뒤 근저당권을 설정했다고 해 보자. 이후 박모씨가 김 씨 아파트에 임대나 근저당 행위를 금지하는 가처분등기를 했다. 향후 이 아파트가 경매로 넘어갔다면 매각 후 A은행과 박 씨의 권리는 어떻게 될까?
권리분석의 제1원칙을 적용하면 A은행의 근저당권은 빌려준 돈을 돌려받는 것이 목적이므로 경매 매각 후 소멸되고, 박 씨의 가처분등기는 임대나 근저당권 설정을 금지하는 목적으로 등기된 것이므로 낙찰자에게 인수된다. 그러나 추후 박 씨가 가처분 신청을 할 것이라는 사실을 알지도, 알 수도 없었던 A은행이 제3자로 억울한 피해자가 되고 만다. 반면 박 씨는 가처분등기를 할 때 A은행의 근저당권 설정을 알 수 있었다. 이때 법은 악의인 박 씨가 아닌 선의인 A은행을 보호하게 돼 있다. 결국 A은행의 피해를 막기 위해 경매 매각 후 박 씨의 가처분등기가 소멸, 낙찰자에게 인수되지 않을 것이다.
한걸음 만 더
권리분석이 궁금해 Q&A
Q 임차인의 최우선변제권이란?
A 최우선변제권은 주택의 경매 절차에서 임차인이 전입신고일의 선후, 확정일자의 유무와 선후에 구속되지 않고, 보증금 중 일정액을 무조건 최우선순위로 배당받을 수 있는 권리를 말한다. 경매사건 개시 결정 등기 전에 해당 임대주택에 대한 전입신고와 점유의 요건을 구비해야 한다. 최우선변제를 받을 임차보증금의 범위와 한도는 지역과 담보권이 설정된 시점에 따라 차등 적용된다.
Q 토지 경매 시 꼭 체크해야 할 것은?
A 토지 경매 시 반드시 토지이용계획확인서를 확인해야 한다. 국내의 모든 토지는 이미 그 용도가 법률로 정해져 있다. 토지이용계획확인서는 그 내용을 확인하는 공적 장부다. 일반적으로 주거지역에는 주택 건축이 가능하지만, 공원구역 토지에 대한 개발행위허가를 받으려면 절차가 매우 까다롭다. 설사 주거지역이더라도 특정한 식물과 동물이 생활공동체를 이루어 다른 곳과 명확히 구분되는 생물 서식지인 비오톱1등급에 저촉된다면 이 곳 역시 개발을 기대할 수 없다. 이러한 사정을 모르고 건물 신축을 위해 경매에 입찰한다면 큰 손해를 볼 수도 있다.
Q 가등기는 낙찰 후 인수될까, 소멸될까?
A 우선 가등기가 소유권가등기인지, 담보가등기인지 판단해야 한다. 소유권가등기라면 금전채권을 담보하는 것이 아니므로 배당받을 자격이 있는 권리가 아니다. 담보가등기라면 저당권으로 취급하므로 매각 후 모두 소멸된다.
Q 등기부에 등기되지 않는 유치권은 어떻게 해결해야 할까?
A 말소기준권리 이론에 따르면, 이를 특수권리라고 한다. 유치권이 성립된 물건을 만났다면 일단 유치권자를 만나는 게 좋다. 현장에서 유치권을 주장하는 사람을 만나기는커녕 연락처조차 얻을 수 없다면 이는 허위일 가능성이 높다. 만약 유치권을 주장하는 사람을 만나면 유치권 변제 금액을 흥정해야 한다. 금액이 협의되고 확인서도 받았다면 협의된 유치권 변제 금액만큼 뺀 금액에 입찰하면 된다.
[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문] [도움말 김재범 경매 컨설턴트(레이옥션 대표)] [참고 도서 <부동산 권리분석 오늘부터 1일>(김재범 지음, 스마트북스 펴냄)]
