서울 집값 상승…왜?
풍부한 유동자금과 지방에 비해 입주 물량 영향이 제한적이고 장기불황이 오더라도 서울은 버티지 않겠냐는 불안 심리가 서울 아파트 선호도를 높이고 있다. 여기에 정책의 실수도 한몫 했다. 다주택 보유자에 대한 양도세 중과가 시행되자 시장에서는 보유가치가 낮은 지방 집은 정리하고 보유가치가 높은 강남 등 서울 집을 보유, 똘똘한 한 채를 가지자는 심리가 확산됐다. 임대사업자 등록이 늘어나면서 매물 품귀현상도 발생했다.
대책의 실질효과는 3년 후 시장에 반영되는 경향이 있다. 강한 규제를 너무 많이 쏟아 부어버린 탓에 시장에서 체감하는 규제는 다주택 양도세 중과와 재건축 초과 이익환수 정도밖에는 없을 정도다. 섣부른 종합부동산세 인상안 발표로 아껴둔 규제카드까지 사용해 버렸다. 박원순 서울시장의 마스터 플랜 발언과 강북 개발 발언은 집값 급등의 방아쇠 역할을 했다. 화들짝 놀라 마스터 플랜을 보류했지만 이미 불붙은 투자심리를 잡을 수는 없었다.
더군다나 정부와 여당의 오락가락 횡보 정책은 시장의 신뢰를 바닥으로 떨어졌다. 서울 집값 상승과 직접 상관이 없는 전세자금대출을 규제한다고 하다가 반발이 심하자 부부합산 연 소득 7,000만원 기준은 없던 것으로 했다. 여당 대표는 확정된 정부의 종합부동산세안을 더 강화해야 한다고, 국토교통부 장관은 그동안 혜택을 주면서 등록을 독려한 임대사업자 혜택을 줄이겠다고 했다.
이렇게 서울 집값을 잡겠다고 난리를 치면서 서울 중랑구·은평구 등 7개 지역이 포함된 도시재생 사업을 발표했다. 땅에 돈이 뿌려지고 낙후된 도심의 주거환경이 개선되면 집값이 오르는 것은 당연한 일 아닐까? 정부와 여당은 반복되는 어설픈 정책으로 스스로 시장의 신뢰를 잃어버렸다.
매도자와 매수자 간 줄다리기에서 시장의 주도권은 완전히 매도자인 집 주인에게 넘어갔다. 집주인들은 더 오를 것이라는 기대감에 매물을 회수하면서 호가를 올리고 있고, 집값이 조정될 것이라는 기대감이 실망감이 되면서 기다린 실수요자들은 불안감에 뒤늦게 집 사기에 뛰어들고 있는 것이다.
하지만 매도자와 매수자 간 줄다리기 게임에서 영원한 승자는 없다. 당분간은 이런 매도자 우위 시장이 더 이어지겠지만 시장이 감당할 수 있는 과도한 상승에 대한 피로, 입주 물량 증가, 규제누적, 금리상승 등의 원인으로 결국 투자심리는 꺾일 수밖에 없다. 다시 매수자 우위 시장으로 넘어갈 수도 있다. 흥분이 아닌 냉정해져야 하는 이유다.[Queen 10월호]
글 김인만
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>,
<아파트 투자는 타이밍이다> 저자
