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집 사? 말아? 전문가에게 듣는 서울 부동산 전망
집 사? 말아? 전문가에게 듣는 서울 부동산 전망
  • 송혜란 기자
  • 승인 2018.10.30 12:38
  • 댓글 0
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재테크의 기술

 

2030 서울 생활권 계획부터 8·2 부동산 대책, 10·24 가계부채 대책 등 부동산규제의 여파로  실거래가 거의 사라지다시피 했던 서울. 그러나 용산·여의도를 통합 개발하겠다는 박원순 서울시장의 깜짝 발언으로 서울 주택 가격이 다시 상승했고, 박시장은 개발을 전면 보류했지만 사람들의 조급함을 달래기에는 역부족이었다. 최근 더욱 강력해진 ‘9·13 부동산 대책’까지 발표돼 서울 부동산 시장은 도무지 한치 앞을 내다볼 수 없게 되었다. 지금이라도 집을 사야 하나? 말아야 하나? 한창 혼돈의 시기를 겪고 있는 서울 부동산. 전문가의 의견은 어떤지 들어보았다.

9·13 부동산 대책으로 부동산 시장이 관망세로 돌아섰다. 서울 부동산의 미래는 과연 어떻게 흐를까? 9·13 부동산 대책 전까지는 서울 수요가 반짝 급증했다는 김학렬 더 리서치 그룹 부동산 조사연구소 소장. 그는 서울 수요의 경우 1기 신도시 개발 때부터 감당할 수 없을 만큼 많았다고 이야기했다. 경제 컨디션, 추가 공급 등 여러 가지 이유로 물가 인상률 수준에서 시세는 상승해 왔다.

그런데 갑자기 왜 근래 들어 서울 집값이 문제가 됐을까? 정부가 지난 8·2 대책으로 투기지역, 투기과열지구를 지정했다. 투기 세력을 제거하기 위한 정책이었다.

“이미 서울 집값은 투기 세력들이 들어오기에 비용이 너무 많이 필요한 지역이었어요. 그럼에도 가격이 올라가는 것을 확인한 실수요자들의 마음이 급해지기 시작한 것이지요. 정부가 이 지역은 투기세력을 제거했음에도 가격이 오르는 지역이라고 공인을 해 줘버린 셈이 됐습니다. 투기지역, 투기과열지구뿐 아니라 그 주변 지역까지 풍선효과를 보였고요.”
 

급등한 서울 아파트값, 조정기는 반드시 온다

그러나 이는 단기적인 급등이므로 시간이 지나면 조정기는 반드시 온다고 그는 내다보았다. 더욱이 최근 8·2 대책 이후 두 번째로 강도 높은 9·13 부동산 대책까지 발표되지 않았는가. 다주택자의 세율을 최고 1.2% 추가 인상하는 종부세 개정, 2주택 이상 보유 세대의 주택 구입은 물론 전세자금 대출까지 불가, 투기지역·투기과열지구의 주택임대사업자 대출 규제 등을 주요 내용으로 한 이번 대책만 보아도 달아오를 대로 달아오른 서울 집값을 안정시키기에 충분하다는 평이다.

중요한 것은 조정기 그 다음이다. 조정기 후 정상 시장이 되면 집값은 다시 오르기 시작할 터. 그때 오름세는 지금과 달리 지역 차가 확연할 것이다. 좋은 입지의 좋은 아파트는 조정기 후에도 오르겠지만, 좋지 않은 입지, 경쟁력이 떨어지는 아파트는 조정이 계속될 것이라는 뜻이다.

이에 그는 근래 모든 아파트가 일제히 오르는 상황을 오히려 위기라고 진단했다. 절대 저렴하다는 이유만으로, 그동안 오르지 않았다는 이유만으로 주택을 매수하면 안 되는 이유다.

“내 집 마련을 위한 실수요자라면 이러한 급등 시장에서도 주택을 구매하는 데 망설일 필요가 없습니다. 실거주 목적일 경우 언제든지 매수를 해도 된다고 정부도 지침을 주었잖아요. 투기지역, 투기과열지구도 투기 수요만 아니라면 언제든지 매수를 해도 되는 곳입니다. 좋은 입지의 좋은 아파트라면 조정기가 올 때까지 기다리지 않아도 돼요. 자금 여력만 된다면 매수부터 한 후 실거주 상태에서 조정기를 무덤덤하게 지내면 됩니다.”
 

좋은 입지를 찾는 조건들 일자리, 교통, 교육 환경

문제는 좋은 입지를 볼 줄 아는 안목에 있다. 서울도 서울 나름이다. 우선 김학렬 소장은 일자리와의 접근성이 제일 중요하다고 강조했다. 물론 일자리 주변에 교통, 교육, 상권, 환경까지 좋은 곳은 매우 비싸다. 이에 일자리와 조금 떨어진 거리에서 편리한 교통망을 이용할 수 있는 곳이라면 상대적으로 저렴한 가격으로 주택을 선택할 수 있다.

특히 아파트의 경우 참 명확하게도 가장 비싼 아파트가 제일 좋은 아파트다. 투자가 목적이라면 서울 25개 구에서 상위 10위권 구 내에 있는 준공 10년 차 미만 아파트가 안전하다. 그만큼 수요층이 많기 때문이다. 이외 입지를 따질 때 흔히 상권, 교통, 환경, 교육, 랜드마크 아파트라는 조건이 거론되곤 한다.
 

 

실패 없는 투자를 위하여 다섯 가지 키워드를 기억하라

1. 상권 : 기존 상권이 확장되거나 테마 상권이 형성될 입지를 주목하자
백화점 등 주거지역에 플러스 되는 상권이 가장 좋겠지만 서울엔 더 이상 대형 유통시설이 들어설 부지가 없다. 서울 경전철 우이~신설선 개통으로 생긴 신설역 주변에 테마 상권이 가능한 도봉구나 수락산역 주변에 테마 상권을 형성할 수 있는 노원구가 대안이 될 수 있다. 송파구의 경우 아파트 밀집 지역 이외에 방이동, 석촌동, 마천동 등 단독·다가구·다세대 밀집 지역은 상권을 형성할 수 있는 유일한 지역으로 꼽힌다. 이외 강북구 가오리역, 회계역 주변, 성북구 4호선 성신여대입구역, 한성대입구역에서 성북동 방향으로도 테마 상권을 형성할 수 있다. 동작구 내 7호선 보라매역과 신대방삼거리역 사이 뒤쪽 블록 골목이 상권 개발 입지로 양호하다. 숭실대입구역 주변도 작은 상권이 생기기 좋다.

2. 교통 : 철도·도로망이 신설되거나 연장되는 지역이 어디인가
교통이 편리해지는 곳은 곧 일자리가 많아지는 곳이라고 봐도 무방하다. 지금 어떤 곳이 가장 교통이 편리한지 살펴보는 것은 의미 있다. 투자자 입장에서는 미래에 교통이 편리해질 지역을 예측하는 것도 중요하다. 대중교통, 물류 통로 모두 분석이 필요하다. 특히 기존 노선이 연장되는 철도망 호재에 주목해야 한다. 3호선은 현재 북쪽 종점인 대화역에서 파주 운정신도시까지 연장을 검토하고 있으며, 4호선은 북쪽 종점인 노원구 당고개역에서 남영주시 인접 지역까지 연장 공사를 진행하고 있으니 참고하도록 하자. 5호선도 올해 개통을 목표로 강동구 상일동역에서 하남시 덕풍역까지 구간 공사를 마무리하고 있다.

3. 환경 : 천연환경은 황금알을 낳는 거위다
서울은 풍수가 좋은 곳이다. 천혜의 환경, 즉 산과 강이 잘 조화된 곳이다. 서울을 방문한 외국인들은 첨단 도시임에도 엄청나게 큰 산과 강이 함께 있는 모습을 보고 꽤 놀란다고 한다. 환경 분야에서는 남산, 우면산, 북한산, 도봉산, 관악산 등 나무가 많은 산, 한강과 양재천, 안양천, 중랑천, 탄천, 아라뱃길 등 한강 지류가 인근에 있는지 살피면 금상첨화다. 노을공원, 하늘공원, 서울숲 등 공원도 마찬가지다. 지금까지 비선호 시설이었던 군사보호시설, 철로, 철도 기지, 고압전류 송전탑, 발전소, 외국인 집단 거주지, 집창촌 등이 선호 시설로 바뀌는 공간들도 주목할 필요가 있다. 특히 용산의 경우 미군기지가 평택으로 이전해 감에 따라 대규모 국립공원이 개발되므로 주목하도록 하자.

4. 교육 : 학군별 영향권과 프리미엄 수준을 확인하자
입지를 볼 때 교육의 중요성은 이루 말할 수 없다. 다만 교육은 신설, 확장이 아니라 유지, 강화 측면에서 더 신경 써야 한다. 출산 인구 감소 때문이다. 향후 교육환경 문제에서 관심 포인트는 ‘학교 숫자가 줄어들 것이냐’다. 알게 모르게 서울시에서도 학교들이 통폐합 형태로 폐교되고 있다. 이에 학군 수가 꾸준히 유지되거나 증가하는 지역은 교육 프리미엄이 있다고 보면 된다. 예컨대 노원구 중계동은 서울지역 3개 교육 프리미엄에 속한다. 중계동 은행사거리를 중심으로 대형 학원가가 형성되어 있다. 동북권에서는 가장 강한 학군이다. 동대문구, 중랑구는 노원구 학원가의 영향력이 있는 학군 지역이다. 동대문구의 신규 아파트 단지들 위주로 교육에 대한 관심이 더 높아질 것으로 예상된다. 대한민국 최고의 학군인 서초구, 강남구는 더 말할 필요도 없다.

5. 랜드마크 아파트 : 질적 시장에서 시세 수준을 판단하는 기준
랜드마크 아파트는 투자층도 관심이 많지만 실수요 층이 항상 대기하고 있는 아파트이므로 조정의 폭이 크지 않다. 특별한 이벤트와 시기를 제외하고 궁극적으로 우상향할 수밖에 없는 조건이다. 그러나 랜드마크 아파트라 하더라도 주변에 강력한 경쟁 아파트가 나오면 자리를 물려줘야 한다. 따라서 랜드마크 아파트는 새 아파트일수록 좋다. 새 아파트일수록 시세가 높기 때문이다. 같은 입지 조건이라면 말이다. 강남구 압구정동과 서초구 반포동 등의 아파트가 질적 성장을 가장 잘 보여주는 사례다.

사실 이를 다 충족하는 곳이 강남구, 서초구, 용산구, 송파구다. 그만큼 높은 시세를 자랑한다. 이에 모든 조건을 맞추기 어려울 때는 일자리와의 접근성, 메인 일자리까지의 교통망, 교육환경을 우선순위로 두어야 한다. 교통, 교육, 상권이 갖춰지지 않은 상태에서 환경만 좋은 곳은 오히려 피해야 할 지역이라고 그는 경고했다. 서울시 생활권 계획을 100% 활용, 꾸준히 지역마다 발전 방향성, 부동산 미래 가치를 분석해야 내 집 마련도 투자에도 성공할 수 있을 것이다.

“1가구 1주택 실거주 매수이든 투자든, 임대 거주이든 가장 중요한 것은 행복한 주거생활이에요. 향후를 위해 너무 많은 것을 포기하면서 현재의 주거생활의 불편함을 감수하지 않았으면 합니다. 가능한 한 더 빠른 시기에 내 집 마련하실 것을 추천 드려요. 내 집을 선택한 사람 중 단 한 번도 후회하는 경우는 보지 못했어요. 묻지마 매수를 한 것이 아니라면, 가격이 싸다는 이유만으로 매수한 것이 아니라면 말이지요. 내 집 마련이 행복한 주거생활의 시작입니다.”
 

꼭 서울만이 정답일까? 서울 같은 비서울권을 찾아라

서울은 말 그대로 모범답안이다. 내 집 마련을 꼭 서울에 해야 하는 법은 없다. 모범답안을 토대로 서울이 아닌 지역을 선택해도 된다. 서울이라 고 다 서울 같지 않은 지역이 있는 것처럼, 서울이 아니어도 서울 같은 곳 이 있기 마련이다. 장하성 청와대 정책실장도 우리가 꼭 강남구에만 살 아야 하는 것은 아니라고 말한 바 있다. 자신의 일자리가 있고, 가족들의 생활 편리성이 우수한 곳이라면 어디라도 좋다. 서울 같은 역할을 하는 곳을 매수해라. 오를 곳은 오른다. 예컨대 과천시, 광명시, 하남시, 구리 시가 매우 좋은 입지다. 이런 지역이라면 굳이 서울이 아니어도 선택을 할 수 있다고 김학렬 소장은 재차 강조했다.

[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문] [도움말 김학렬 더 리서치 그룹 부동산 조사연구소장] [참고 도서 <서울 부동산의 미래>(김학렬 지음, 알에이치코리아 펴냄)]

 


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