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혼란의 부동산 시장 속 내 집 마련 전략은?
혼란의 부동산 시장 속 내 집 마련 전략은?
  • 유화미 기자
  • 승인 2018.11.14 16:43
  • 댓글 0
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전문가에게 듣는 9·13 부동산 대책


부동산 가격이 연일 상승세를 기록하면서 정부가 이를 규제하기 위해 지난 9월 13일 부동산 종합대책을 내놓았다. 그 동안 강도 높은 세금 인상과 대출 조건이 강화될 것이라는 등 여러 추측이 난무했는데, 과연 혼란의 부동산 시장 속에서 살아남기 위해선 어떤 전략을 취해야 할지 전문가에게 물어보았다.

세금은 올리고 대출은 줄이고
투기 열풍 가라앉힐까

9·13 부동산 대책을 한 마디로 요약하면 다주택자나 고가주택자의 세금 부담은 늘리고, 투기를 목적으로 한 대출은 원천 봉쇄 됐다. 3주택 이상, 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종합부동산세를 최고 3.2% 인상했고 세부담 상한도 150%에서 300%로 상향됐다.

주택담보대출 조건도 까다로워졌다. 조정지역 내에 2주택 이상을 소유하고 있는 있다면 주택담보 대출이 불가하고, 1채만 소유했다고 하더라도 부모 봉양 등의 특별한 사유가 아닌 이상 주택담보대출이 불가능하다.

공시가 9억원 이상의 고가주택자도 실거주 목적이 아니라면 대출이 불가능하다. 다주택자에겐 전세 자금 대출도 원천 봉쇄되며, 1주택 소유자라고 하더라도 부부합산소득이 1억 원 이상이라면 전세 자금 대출이 되지 않는다. 집값의 최대 80%까지 대출이 가능했던 임대주택사업자의 대출도 40%로 축소되었다.

Q. 9.13 부동산 대책에 대해 어떻게 생각하시나요.

A. 부동산 가격은 경제학적으로 ‘수요’와 ‘공급’이 일치하는 균형에서 형성되는 것은 너무나도 자명한 논리입니다. 그렇다면, 부동산 가격을 낮추고 싶은 정부가 부동산 공급을 늘리고 부동산 수요를 억제하면 부동산 가격은 하락하겠지요. 그 구체적 방법으로 3주택 이상을 소유하거나 초고가 주택을 소유한 자에 대해서 종부세를 증세하는 등의 방안을 제시한 것입니다. 공급 확대라는 측면에서는 수도권 공공택지 30곳을 개발해 30만호를 공급할 예정이라고 밝혔고요. 그린벨트 해제 등의 방안도 고려하고 있다고 얘기하기도 했습니다.
부동산을 많이 보유한 사람에게 세금을 부과하여 시중에 부동산을 팔도록 유도한 것이지요. 부동산 임대사업자에게 불리한 방향으로 세제 개편이 이루어진 것도 이러한 맥락입니다. 현 정부의 입장은 부동산을 투기 목적으로 보유하려는 이들에게 제재를 가하여 투기를 억제하려는 것 같습니다.

Q. 3주택 이상, 초고가주택 소유자의 세금이 강화되었는데요. 이에 대한 설명과 실행 시 예상되는 효과에 대해 알려주세요.

A. 결국 부동산을 실제 용도로 사용하기 위해서 보유하는 것이 아닌 투기적 목적으로 보유하는 경우에 제재적 목적으로 세금을 중과 하겠다는 의도입니다. 투기적 수요를 잡아야 부동산 가격이 안정화 된다는 생각에서 종부세를 개정하려는 것이죠. 이러한 규제를 강화하는 것이 부동산 시장에서 가격 안정화를 가져올지는 의문입니다.
현재 주택이나 부동산의 수요는 지가상승에 대한 기대라는 수익에서 세금이나 거래 및 보유에 따른 비용을 뺀 순이익이 발생하기만 하면 지속적으로 높아질 것이기 때문입니다. 역사적으로 보아도 투기적 수요는 규제를 강화할 때 더 극성을 부린 것만 보아도 알 수 있습니다.

Q. 주택임대사업자 세제 혜택 축소는 왜 논란이 되고 있는 것입니까.

A. 보통 다주택을 소유하면서 부동산 투자를 하시는 분들은 대부분 주택임대사업자등록을 하게 됩니다. 이렇게 등록을 하게 되면 취득세와 재산세의 경우 면적과 임대기간에 따라 차등감면을 해줍니다. 양도소득세는 사업자등록 후 8년 이상 임대할 경우 중과를 배제하고, 종부세의 경우엔 합산배제를 적용해서 누진세를 완화해 주는 혜택이 있었습니다. 게다가 건강보험료도 임대사업자를 등록한 연 2천만 원 이하의 분리 과세 대상 사업자는 임대의무기간동안 인상분을 감면해주는 혜택도 있었죠.
무엇보다 가장 큰 혜택은 소유한 주택의 합산금액이 6억 원 미만인 경우에는 종부세 대상에 들어가지 않아 과세를 하지 않았다는 것입니다. 그러나 이번에 제도가 개편되면서 조정대상지역에 있는 주택을 새로 취득해 임대등록을 할 경우에 양도세를 부과하는 등 종부세 과세 배제 혜택을 없앴습니다. 결국 주택을 여러 채 소유해도 임대사업자 등록만 하면 종부세 과세를 면했던 그동안의 혜택이 사라진 것이죠. 

Q. 이번에 발표된 부동산 대책을 종합해볼 때, 절세 전략과 내 집 마련 전략에 대한 정보를 주신다면요.

A. 사실 부동산 정책이 바뀐다고 해도 큰 틀에서 보면 기존의 조세제도를 크게 벗어나진 못합니다. 세율이 오르고, 과세표준을 상승시키는 정도의 개편이지요. 앞에서는 정부가 규제하는 것만 이야기 하다 보니 부동산을 가지지 말라는 소리로 오해할 수도 있을 것 같네요. 사실 내 집 마련이라는 것은 많은 이들의 소망 중 하나이지 않습니까. 투기가 아닌 정말 내 집 마련을 위해서는 미리 준비하고 정부에서 지원하는 제도를 잘 활용할 필요가 있겠습니다.
특히 청약의 경우에는 계속 도전할 것을 권유해드립니다. 무주택자의 경우에는 청약이 우선입니다. 특히 청약지역에 거주하면 유리하기 때문에 이를 잘 활용해야 합니다. 목돈이 없는 사회초년생일수록 무리해서 빚을 내 집을 마련하는 것은 오히려 위험한 투기의 지름길이라는 것을 명심하시길 바랍니다.


'9·13 부동산대책‘ 개요는...

9.13 부동산대책의 개요를 살펴보면, 종합부동산세 세율을 최대 1.2%p 인상하고 주택을 3채 이상 갖고 있거나 서울과 세종, 수도권 일부 등 조정대상지역의 주택을 2채 이상 소유할 경우 세 부담이 늘어난다. 또 기존에는 종부세와 재산세를 합해 연간 50% 이상 인상할 수 없었지만 앞으로는 200%까지 인상할 수 있게 된다.

종부세 과표 3억∼6억 구간 신설, 3억원 초과 구간 0.2∼0.7%p 세율 인상

우선 종부세는 과표 3억∼6억원 구간을 신설해 3억원 초과 구간에 대해 현재보다 0.2∼0.7%p 세율을 인상한다. 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자는 0.1∼1.2%p 추가 과세된다. 조정대상지역은 현재 서울과 세종시, 경기 주요지역(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·화성 동탄2·구리·안양 동안구·수원 광교), 부산 6개 지역(해운대·연제·동래·부산진남·수영구·기장군), 대구 수성구 등이 지정돼 있다.

매년 보유세(재산세+종부세)를 올릴 수 있는 세부담 상한도 기존 150%에서 300%로 늘린다. 다만 1주택자와 기타지역 2주택자는 현행 150%가 유지된다. 종부세 공정시장가액비율은 현재 80%이지만 연 5%p씩 올려 2022년까지 100%로 인상한다. 공시가격은 점진적으로 현실화를 추진할 방침이다.
정부는 이번 종부세 세율 인상을 적용받는 인원이 21만8000명에 이를 것으로 내다봤다. 정부는 지난 7월 말 발표한 세제 개편안에서 종부세율을 최대 0.8%p 인상하기로 했지만 이날 0.4%p 더 인상하기로 했다.

다주택자 주택담보대출 규제 강화...

9월14일 계약 체결부터 적용다주택자 대출 규제도 강화된다. 다주택자는 2주택 이상 세대의 규제 지역 내 주택 구입과 규지지역 내 비거주 목적 고가 주택을 구입할 때 주택담보대출을 받을 수 없다. 이는 14일 주택매매계약 체결 건부터 즉시 적용된다.
일시적 2주택 요건도 높였다. 조정대상지역 일시적 2주택자는 기존 주택을 3년 내에만 팔면 됐지만 이후 취득하는 주택에 대해서는 2년 내에 처분해야 양도세 혜택을 받을 수 있다.

또한 현재는 1주택자의 경우 거주요건에 상관 없이 보유 기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있지만 2020년 1월 이후 양도할 경우 2년 이상 거주한 경우에만 적용받을 수 있다. 2년 미만 거주할 경우 15년 이상 보유해도 최대 30% 공제만 받을 수 있다.

집값 급등의 주범으로 지목되고 있는 주택임대사업자에 대한 과도한 세제혜택도 축소한다. 투기지역·투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에는 주택담보 인정비율(LTV)을 40%로 강화한다. 임대업 대출 이외의 용도로 유용할 경우를 막기 위해 점검도 강화하기로 했다.

조정대상지역에 있는 주택을 새로 취득해 임대등록을 할 경우에는 양도세를 중과하는 등 종부세 과세 배제혜택도 없앤다. 2주택자인 경우 일반세율에 10%p를 가산하고, 3주택자에 대해서는 20%p를 중과한다. 수도권 공공택지 30곳에 30만호 공급정부는 수도권 공공택지 30곳을 개발에 30만호를 공급할 계획이다. 상업지역 주거비율과 준주거지역 용적률 상향 등 도심 규제를 완화해 공급을 확대한다.

김현미 국토교통부 장관은 "지방자치단체와 진행 중인 절차가 완료되는 21일 구체적인 입지를 발표하고 다음에 수량 등을 말씀드릴 수 있을 것"이라며 "그린벨트 해제와 관련된 문제들도 그때 종합적으로 밝히겠다"고 말했다.(Queen 10월호)

[Queen 유화미 기자] 사진 서울 신문│도움말 공인회계사·감정평가사 곽상빈참고도서 <재무제표 100문 100답>(곽상빈 저, 평단 펴냄)


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