급등하는 서울 집값을 잡기 위해 종합부동산세 강화, 대출 및 임대사업자 혜택 축소 등 강력한 9·13대책이 나온 지 1주일 만에 수도권 주택공급 확대방안을 담은 9·21대책이 발표됐다. 연이은 대책의 효과 때문인지 급등하는 서울 아파트값 상승률이 둔화됐다. 그런데 과연 공급확대정책으로 서울 집값 상승의 종지부를 찍을 수 있을까?
글 김인만(김인만부동산연구소장)
수도권 주택공급 방안의 주 내용은 입지가 우수한 공공택지를 확보해 30만호를 공급하겠다는 것이다. 1차로 17곳 3만5,000호(서울 1만호, 경기 5곳 1만7,160호, 인천 1곳 7,800호)를 선정했고, 향후 서울과 1기 신도시 사이 대규모 택지 4~5개를 포함한 26만5,000호의 2차 물량을 공급할 계획이다. 또한 신혼희망타운 10만호도 조기 공급하고, 소규모 정비사업을 활성화해 서울 도심 내 주택공급도 확대하겠다고 한다.
아직 확정되지도 않은 2차 물량 26만5,000호를 제외하면 확정된 1차 물량은 3만5,000호밖에 안 된다. 그것도 지금 집값 문제가 되는 서울에 1만호뿐이다. 이도 구 성동구치소 부지 1,300호, 개포 재건마을 340호를 제외한 나머지 9개는 비공개다.
반면 서울이 아닌 경기도는 비상이 걸렸다. 1차 물량에 포함된 경기도 광명, 의왕, 성남, 시흥, 의정부 5곳 1만7,160호와 인천 검암 7,800호는 서울 집값 안정에 도움이 되기는커녕 오히려 경기도 집값을 하향 안정화 시킬 가능성이 높다. 광명과 성남을 제외한 나머지 지역의 집값 상승률은 모두 마이너스다. 안 그래도 주택공급이 많아서 어려운 지역에 새 아파트를 더 공급하면 어떻게 되겠는가. 3기 신도시로 거론되는 지역도 고양, 광명, 하남 등 경기도다. 정작 주택이 필요한 서울은 그린벨트 해제를 두고 정부와 서울시가 대립하고 있다.
서울 집값 잡으려다 경기도 집값 잡을 판
이미 확정된 공공택지까지 포함해 정작 서울 집값 안정에 도움 되는 택지는 서울 성동구치소와 개포재건마을, 성남, 구리 정도다. 과천은 사전유출문제로 또 제외됐다. 어찌 됐든 이런 인기택지는 기회만 된다면 적극 청약을 도전해보는 게 좋다. 나머지는 새 아파트 공급폭탄이 쏟아지면 공급과잉상황이 될 것이므로 주의가 필요하다.
서울 집값을 잡으려면 서울에 소형 새 아파트 공급물량을 늘려줘야 하는데, 현실적으로 어렵다. 그린벨트를 풀자니 집값은 못 잡고 환경만 훼손될 가능성이 높다. 더욱이 해제 권한이 있는 서울시가 반대하고 있다. 필자도 그린벨트 해제는 반대다. 주택의 양이 아닌 질이 부족한 지금 수도권 외곽에 물량을 늘려 서울 아파트를 원하는 수요를 만족시킬 수 없다. 주거지역 용적률을 파격적으로 높여 대규모 공공임대아파트를 공급해야 하지만, 자칫 재건축·재개발 사업에 호재로 작용하면서 의도와 달리 투자심리를 자극할 우려가 있다.
서울시에서는 상업지역 등에 용적률을 높여 빌딩에 임대주택을 짓는 안도 제시하고 있다. 어떻게든 서울 도심에 대규모 임대아파트가 공급되지 않는 한 서울 집값을 잡기는 어렵다. 서울에는 새 아파트 공급이 턱없이 부족하지만 죽어버린 지방 시장을 떠나 서울 아파트에 투자하려는 수요는 많기 때문이다. 목표 주택 수를 줄이더라도 수도권이 아닌 서울 주택공급 확대 방안 대책이 나와야 한다.
글 김인만
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>,
<아파트 투자는 타이밍이다> 저자
