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부동산 대책의 틈새시장으로 주목, ‘아파트형공장’ 투자법
부동산 대책의 틈새시장으로 주목, ‘아파트형공장’ 투자법
  • 송혜란 기자
  • 승인 2018.11.27 17:46
  • 댓글 0
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재테크의 기술

 

최근 방향성을 잃은 각종 정책 탓에 그야말로 혼돈의 시기를 겪고 있는 부동산 시장. ‘아파트형공장’이 신 투자처로 부상하고 있다. 대출은 물론 다주택자에 대한 규제까지 모두 피해가며 은행 레버리지를 이용해 투자할 수 있는 틈새시장이기 때문이다. 갈수록 거세지는 부동산 대책으로 인해 투자에 갈증을 느낀 이라면 지금, 아파트형공장에 주목해야 할 때이다.
 

아파트형공장은 기업들이 특정한 단지 내에 입주해 서로 시너지를 내며 생산, 제조할 수 있도록 시스템을 갖춰놓은 업무 단지를 말한다. 서울의 구로 디지털단지와 가산디지털단지가 가장 대표적인 예다. 다른 말로 ‘지식산업센터’라고도 부른다. 일반적으로 지식산업센터는 교통과 편의시설, 주변 상권 덕에 안전성과 성장 가능성이 높은 것으로 평가돼 부동산 투자자들의 이목을 끌고 있다. 수익률도 15~20%로 꽤 높은 것으로 알려졌다.

 

지금 아파트형공장이 뜨는 이유

그런데 왜 지금 불현듯 아파트형공장이 뜨고 있을까? 아파트형공장은 실제 기업이 입주해 상주하면서 영업활동을 하도록 만들어진 복합건물이라 대부분 매물은 사람들에게 잘 알려지지 않았다. 일반인이 소유하거나 임대하기 위해 까다로운 제약 조건이 있었던 것도 사실이다. 그러나 근래 일반인에게 아파트형공장 투자가 허용됐다. 정부에서 청년 일자리 창출과 창업의 기회를 제공하고자 지식산업단지에 대한 일반인 임대투자를 허용한 것이다. 더욱이 앞으로는 아파트형공장에 주거도 가능해질 것으로 보인다. 지난 3월 22일 정부가 지식산업센터에 주거용 오피스텔 입주를 허용했다. 아파트형공장 내 오피스텔이 들어오면 퇴근 후에도 유동인구가 많아지며, 해당 지역에서 소비 또한 활발하게 이뤄질 터. 지역경제 활성화로 인해 늘어난 수요는 바로 안정적인 임대수익을 확보해줄 가능성이 크다. 

무엇보다 아파트형공장은 정부의 부동산 규제 대책에 포함되지 않는 틈새시장으로 손꼽힌다. 현재 부동산 정책에 따르면, 주택담보대출 1건 이상 되는 사람의 경우 적용되는 DTI가 30~ 40%다. 또한 투기과열 지구와 투기지역, 조정대상지역 여부에 따라 LTV와 DTI 규제 비율이 달라진다. 금리까지 상승해 대출을 끼고 부동산에 투자할 경우 높은 수익을 거두기 더 이상 어려워졌다.
한편 아파트형공장의 경우 오피스텔 한 채보다 꽤 비싸지만, 대출이 담보가치의 80%까지 가능하다. 소액으로 투자해 매월 꾸준한 임대수입을 얻을 수 있다는 게 큰 매력이다. 임대료도 오피스텔의 두 배 수준이다. 이름대로 입주자에게 관리비를 걷어 미래 가치까지 확보하는 아파트의 장점까지 모두 모아놓은 게 바로 아파트형공장이라고 <나는 아파트형공장 투자로 100억대 자산가가 되었다>의 저자 도정국 뉴튼스포스코리아 대표가 덧붙였다.


아파트형공장은 환금성이 어렵다?

그럼에도 여전히 아파트형공장은 이름만 들어도 생소하다며 투자를 꺼리는 보수 투자자들이 상당하다. 주변에서 들려오는 ‘아파트형공장은 환금성이 어렵다’는 이야기는 더욱 투자자들의 발목을 잡고 있다. 이에 대해 이미 아파트형공장 투자로 100억원대 자산가가 된 도정국 대표와 그의 자산관리사 엄진성 재무과학연구소장은 “아파트형공장은 환금성이 어렵다는 말은 오해다”고 한목소리를 냈다.

단연 부동산이 유동성 측면에서 금융 상품보다 불리하다는 것은 맞는 말이다. 그러나 지리적 조건이 우수하고 교통편이 편리하며 상권이 확실한 곳은 늘 매수자가 대기하고 있기 마련이다. 모든 부동산이 물건별 입지에 따라 환금성이 좋으냐, 나쁘냐가 갈리듯 아파트형공장도 매한가지라는 게 그들의 주장이다. 환금성에 대한 우려로 투자를 망설이기보다 우수한 입지의 좋은 물건을 찾아 환금성 걱정을 덜고 더 나아가 안정적인 임대수익을 확보하는 적극성이 더 요구되는 이유다.

“아무래도 향후 매각 시 환금성을 높이기 위해서는 유명 기업들이 입점해 있고, 주변 인프라가 충분히 구축된 곳이 좋겠지요. 동시에 아파트형공장 투자자는 당장 투자해 임대료 수입을 얻고자 하는 경우가 대부분이므로 이미 안정적으로 장기 임대차 계약이 맺어진 세입자가 있는 물건을 매수하는 것도 현명한 방법입니다.”


전문가 TIP①
환금성이 어려운 물건 vs 환금성이 좋은 물건

대개 환금성이 어렵다는 물건은 기본적으로
1. 서울 외곽 혹은 그 외 지역의 나 홀로 아파트형공장
2. 준공연도가 2000년도 초반의 제조업 위주의 아파트형공장
3. 바로 옆 건물과 딱 붙어있는 전망으로 구성된 어둡고 답답한 호실
4. 시세보다 월등히 비싸게 내놓은 호가만 높은 물건
등의 특징을 보인다.

이 네 가지 요건을 잘 피해 건물을 매입하는 게 환금성을 높이는 주요 전략이다.
만약 이미 이러한 물건을 매입해 가지고 있다면 해결 방법은

1. 시세보다 저렴하게 물건을 매각한다.
2. 호실이 어둡거나 내부시설이 낙후된 경우 리모델링을 한다. 특히 조명에 신경 쓴다.
3. 실사용자에게 매각이 여의치 않을 경우 임대사업으로 전환한 후 임대투자자에게 매각한다. 상대적으로 임대투자수요가 더 풍부하기 때문이다.

 

 

전문가들의 투자 원칙

다만 아파트형공장 투자 시 성공 미담만 듣고 무작정 뛰어들기보다 반드시 자기만의 원칙을 가지고 접근해야 한다는 도정국, 엄진성 전문가들. 제일 먼저 그들은 현금 자산의 규모와 투자 목적을 분명히 해야 한다고 조언했다. 구체적인 계획이 없으면 투자는 실패할 수밖에 없다. 부동산 가격이 올랐을 때 제때 팔지 못하고, 내렸을 때 과감하게 매수하지 못하기 때문이다. 부동산은 항상 팔 때를 생각하며 사들여야 함에도 말이다.

또한 반드시 가장 오래된 지역의 물건을 우선 투자상품으로 선택해야 한다. 국가산업단지가 가장 안전하다. 국가산업단지는 서울 핵심도심에서 약간 떨어진 곳에 조성돼 무역과 수출, 생산, 영업활동을 할 수 있는 공간을 제공한다. 국가에서 책임지고 완성했으므로 분양가도 비교적 저렴한 편이다. 정부가 관리해 입주 업체의 매출 상황도 우수하다. 특히 그곳 주변에는 음식점, 백화점, 호텔 등 편의시설이 잘 구비된 반면 아파트와 오피스텔은 충분히 들어서 있지 않다. 아직 상권이 형성되지 않은 지역의 아파트형공장보다 기업이 입주하는 데까지 상당한 시간이 절약된다. 


전문가 TIP②
투자 유망 지역은 어디?

투자하기 좋은 아파트형공장을 단정한다는 것은 매우 어려운 일이다. 운도 있어야 할 뿐 아니라 발품을 팔아 다양한 정보의 수집경로를 만들어야 한다. 다양한 정보가 수집되더라도 옥석을 가려낼 수 있는 안목도 키워야 하는 것은 당연지사다. 이미 모든 것을 갖춘 전문가들이 추천하는 투자 유망 지역과 상품은 구로디지털단지의 역세권에 있는 코오롱싸이언스밸리, 대륭포스트타워, 우림이비즈타워, 코오롱빌란트타워, 지플러스타워 등과 가산디지털단지의 역세권 내 라이온스밸리, 스타밸리, 갑을그레이트밸리, 롯데IT캐슬, STX타워, kcc웰츠밸리, 대성디폴리스 등이 있다.

“특정 건물로 추천을 하기보다는 핫플레이스 중에 신축 건물이라든지, 역세권 도보 5분 이내의 건물 중에서 물건이 나오거든 현장 답사를 통해 철저한 투자계획을 세우는 게 옳습니다. 아파트처럼 평준화된 지역이 아니고, 건물별로 특장점이 다르며, 건물 내에서도 입지 전망이 워낙 다양하므로 꼼꼼하게 체크하고 투자하세요!”
 

 

셋째, 아파트형공장 투자를 위해 현장 답사 시 꼭 1층 로비에서 입주 현황을 확인하도록 한다. 아파트는 몇 동 몇 호에 누가 사는지, 해당 아파트에 공실이 얼마나 있는지 확인하기 어렵다. 오피스텔도 마찬가지다. 그러나 아파트형공장은 건물 1층 로비에 입주 현황이 다 표기돼 있다.

이외 해당 건물에 사람들이 북적대고 있는지, 엘리베이터가 몇 개 설치돼 있고, 이를 이용하는 사람들이 얼마나 되는지 등도 필수 체크 리스트다. 출퇴근 시간이 아님에도 꾸준하게 엘리베이터로 오가는 사람들이 많은 건물이어야 한 회사가 나가도 금세 새로운 세입자를 채워 넣을 수 있다. 입·출차가 편한 주차장 구조인지와 인근 지역 유동인구가 얼마나 되는지도 살피는 게 좋다.

“좀 더 구체적으로는 건물의 방향을 살필 때 코너 자리를 선택하는 게 유리해요. 남향이라면 채광이 좋아 환하고 밝은 업무환경을 만들 수 있거든요. 특히 코너 자리는 베란다를 2개 사용할 수 있는 고유의 특권이 주어진답니다. 가능하면 기존 세입자가 쓰던 인테리어를 그대로 쓸 수 있는지도 곰곰이 따져보세요. 기존 인테리어를 철거하는데도 돈이 생각보다 많이 듭니다. 개인적으로는 시세보다 더 돈을 주더라도 재활용이 가능한 곳을 고르는 게 더 유익하다고 봅니다.” 

네 번째, 대출을 받았다면 이자와 함께 원금도 조금씩 갚아나가는 것은 도정국 대표의 투자 수칙이다. 1년 후에는 변동금리를 적용하므로 은행에서 더욱 높은 이자를 요구할 것 아닌가? 이렇게 해야만 나중에 은행에서 대출 연장을 하거나 추가 대출을 받을 때도 보다 유리한 입장에 설 수 있다고 한다. 

마지막으로 렌트 프리를 하더라도 임대료는 절대 깎아주지 말라고 그들은 강조했다. 한 푼도 아쉬운 기업 입장에서는 어떻게든 임대료를 깎으려고 할 것이다. 이럴 때 차라리 한두 달 임대료를 면제해주는 렌트 프리를 하는 것이 더 낫다는 게 그들의 설명이다. 처음 임대료를 낮춰 계약해버리면 기본 수익률이 엄청나게 하락하기 때문이다. 한 달에 임대료 30만원만 할인해주더라도 1년이면 360만원이니 그도 그럴 터. 장기적으로는 임대료가 더 내려갈 수 있으므로 처음부터 임대료를 낮추는 것은 어리석은 결정임이 분명하다. 대신 몇 달간 렌트비를 면제해주면 입주하는 기업은 초기 비용 부담을 줄일 수 있어 환영할 것이다. 이렇게 해야 건물주 입장에서도 사무실 임대계약을 갱신할 때 마음이 더 편하다.
 

아파트형공장 세제 혜택도 챙기세요

여기서 잠깐, 실제 아파트형공장 투자를 고려하고 있다면 세제 혜택도 함께 챙기도록 하자. 물론 아파트형공장의 임대사업자에 대한 세재 혜택은 없다. 다만 자가 입주의 경우 최초 분양 시 취득세의 50%를 감면받을 수 있다. 국가산업단지의 경우 법인의 과밀억제권역의 가산세 면제가 가능하다. 재산세도 5년간 최대 37.5%까지 아낄 수 있다. 만약 임대사업자라면 임대소득 발생 시 개인소득에 합산되는 부분이 있으므로 배우자와의 공동명의 또는 배우자 명의로 분산해서 투자하면 세금을 조금이나마 줄일 수 있다.

“아파트형공장 투자 시 최소 3~5년 정도는 보유한다고 생각하고 투자하세요. 매매가격이 오르는 부분은 변수가 있고, 매입 시 취득세, 매각 시 양도소득세, 보유하는 동안 보유세 각종 세금, 건강보험, 중개보수 등이 발생하잖아요. 보유 기간 동안의 임대수익 더하기 매매차익을 어느 정도 확보하려면 최소한 3~5년은 가지고 있어야 투자를 한 의미가 있을 겁니다. 지금도 늦지 않았어요.” 


전문가 TIP③ 
아파트형공장 보유 기간 동안 공실률 줄이는 법

1. 무조건 청결해야 한다. 바닥 왁싱, 도배(페인트), 전등 나간 것 없게끔!
2. 인테리어는 유행에 뒤처지지 않게 신경 쓴다. 시트지 작업을 통해 화사하거나 깔끔한 블랙앤 화이트로 바꿔주면 비용 대비 효과가 좋다.
3. 주변 시세보다 단돈 5만원, 10만원만 저렴해도 임차인에게 좋은 인상을 줄 수 있다. 
4. 2년 이상 장기계약을 유도하면 중간에 사정이 생겨도 임차인이 신규임차인을 알아서 맞추고 가게 되므로 임대인은 크게 신경 쓸 일이 없게 된다. 자동연장(묵시적 갱신)이 되지 않도록 특약에 미리 자동연장 시 1년 단위로 연장한다는 특약을 넣어주는 게 좋다.
 

 

도정국 뉴튼스포스코리아 대표
때밀이에서 아파트형공장 투자로 100억원대 자산가가 된 주인공으로 유명하다. 현재 영국 레스터에 위치한 영국 전력분석 장비회사 뉴튼스포스의 한국지사 대표로 근무하며 18년 동안 계측기 세일즈를 총괄하고 있다. 무일푼에서 시작해 아파트형공장을 매입하고 직접 기업을 운영하면서 얻은 노하우를 담은 저서 <나는 아파트형공장 투자로 100억 자산가가 되었다>를 펴냈다.
 

엄진성 재무과학연구소장
10년 차 재무설계, 자산관리 전문가
<욜로재테크>, <나는 아파트형공장 투자로 100억 자산가가 되었다> 저자
YTN 라디오 <당신의 전성기 오늘> 생방송 출연 중
기업체 및 관공서 재무설계특강

 


[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문] [자료 사진, 도움말 도정국 뉴튼스포스코리아 대표, 엄진성 재무과학연구소장] [참고 도서 <나는 아파트형공장 투자로 100억대 자산가가 되었다>(도정국, 엄진성 지음, 정창균 감수, 원앤원북스 출판)]


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