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자녀 교육·부동산 가치까지, 두 마리 토끼 잡는 ‘학군 투자법’
자녀 교육·부동산 가치까지, 두 마리 토끼 잡는 ‘학군 투자법’
  • 송혜란 기자
  • 승인 2019.01.03 17:21
  • 댓글 0
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부동산 투자

 

‘자녀 교육에 올인하지 말라’, ‘노후 대비 하루빨리 시작해야’. 요즘 하루도 빠짐없이 등장하는 카피들이다. 100세 시대에 은퇴 후 대책은 철저히 세워야 할 터. 그렇다고 자녀 교육을 절대 포기할 수 없다는 부모들의 한숨이 멈추질 않는다. 부동산 학군 투자라면 어떨까? 명문학군 집값은 절대 폭락하지 않는다. 자녀교육과 노후 생활 안정까지 모두 잡을 수 있는 부동산 학군 투자법.

20년간 대치동에서 수많은 제자를 명문대에 보낸 베테랑 명강사 심정섭 씨. 그는 ‘텐인텐’, ‘월급쟁이 부자들’이라는 카페와 강연을 통해 자기만의 학군 분석 노하우를 내놓아 많은 부모들의 호응을 얻었다. 그에게 있어 명문학군이란 초등 5, 6 학년 때 이사를 고민해도 되지 않는 학군, 중·고등 6년을 고민 없이 다닐 수 있는 학교와 학원가가 있는 지역을 말한다. 지금처럼 특목고, 일반고 양극화가 심한 상황에서 고등학교보다는 우수 중학교가 많은 지역이 명문학군의 중요 변수가 된다.

꼭 부동산 투자 관점에서 접근하지 않더라도 어차피 살 집은 필요하고, 기왕 집을 사야 한다면 미래 가치도 보장되고 노후도 대비할 수 있는 곳이면 금상첨화다. 예부터 학군은 교통, 편의시설과 함께 3대 좋은 입지 요건 중 하나로 꼽혔다. 그렇다면 아이 교육도 시키고, 집값도 떨어지지 않을 명문 학군을 어떻게 찾을 수 있을까?
 

왕초보도 ‘통’하는
삼 단계 학군 추출법

일반적으로 그는 자신의 거주지역, 가정 형편, 아이 성적에 따라 선택지를 좁히면 된다고 말했다. 특히 그가 부모들에게 제시하는 삼 단계 학군 추출법이 있다.

첫째, ‘학교 알리미’ 사이트를 통해 초등 고학년의 전입 전출 상황과 해당 중학교의 특목고 진학률을 본다. 초등 저학년에 비해 고학년 비중이 높고, 전출생보다 전입생 수가 많은 지역이 우수 학군일 가능성이 높다. 또한 영재고, 과학고, 외고, 국제고 등 특목고 진학률이 2% 전후이면 상당히 우수한 학교로 볼 수 있다. 예전에는 전국 단위 학업 성취도 평가가 있어 객관적으로 학교 수준을 비교할 수 있었지만, 2016년을 마지막으로 더 이상 자료가 공개 되지 않는다.

둘째, 학구도 안내 서비스나 직방, 네이버 부동산 같은 부동산 앱을 통해 희망 학교가 배정 가능한 아파트와 주거지를 확인한다. 셋째, 실제 답사를 통해 주거 현황과 학교, 학원가 등의 교육 여건을 체크한다.
 

자산이 2~3억원 전후라면?
서민 가정을 위한 솔루션

물론 명문 학군 선호 아파트는 최소 5억 원 이상이 있어야 전세로나마 진입이 가능하다. 좀 더 구체적인 상황을 설정해 보자. 만약 자산이 2~3억원 전후인 서민 가정이라면 어떻게 해야 할까? 무조건 최고 명문 학군으로 들어가기보다, 아파트 집 값 대비 학력 수준이 높은 준 명문 학군을 찾는 지혜가 필요하다. 준 명문 학군의 작은 평수 아파트나 빌라는 이 정도 전세 금액으로도 충분히 입주가 가능하다.

자녀 교육 욕심으로 무리를 해서 전세 기준 4~5억 원대 지역으로 가는 것은 그리 권하지 않는다고 그는 조언했다. 그곳 사람들 수준에 맞춰 아이 사교육 시키고, 생활수준을 따라가다 보면 이후 추가 교육을 위한 실탄마저 부족해지기 십상이란다. 이렇게 되면 자녀 교육, 노후 준비 모두 놓칠 위험이 상당하다.

일단 자기 집 형편에 맞는 최적의 학군을 찾아보고, 이후 현금 자산을 조금씩 늘려 더 나은 지역으로 이동하거나 이후 정말 크게 목돈이 들어가야 할 때를 대비하는 게 더욱 현명한 판단일 수 있다.
 

 

거주는 외곽에, 투자는 명문학군에

더 나아가 초등학생 때 길러야 할 것은 ‘자신감’과 ‘근성’이라는 심정섭 씨. 국내 학군이 좋은 지역에는 사교육이 밀집해 있다. 그 사교육을 감당할 수 있는 소위 머리 좋은 아이들도 곳곳에서 몰려든다. 문제는 이러한 경쟁에서 살아남은 아이들은 박수를 받으면서 자존감이 치솟지만, 일찍이 비교의 대상이 되며 뒤처진 아이들은 낮은 자존감을 느끼고 살아가야 한다는 데 있다. 좀 늦더라도 아이들의 잠재력을 믿고 기다려줄 여력은 그곳에 없다.

이에 그는 외곽 지역이나 시골의 작은 학교에서 초등학교 때 1등도 해보고 자신이 할 수 있는 여러 가지 가능성을 시험해보는 게 오히려 지금의 입시 경쟁체제에서도 전략적 대안이 될 수 있다고 말했다. 시골 학교는 학생수가 적어 교과 비교과 활동에서 다양한 참여 기회도 있고, 개개인이 스스로 존재 의미도 깨우치며 가능성을 발견할 수 있다. 명문학군이나 신도시의 거주 비용을 줄여서 미리 장래에 이사 가고 싶은 지역의 집을 사 둘 수도 있다. 실거주는 아빠 통근이 가능한 곳의 시골스러운 지역에서 하면서 말이다. 이른바 거주는 외곽에 하고, 투자는 명문학군에 해두는 전략이다.

다만 이 전략을 실천하려면 남다른 각오가 필요하다. 한 동안 도시의 편리한 삶이나 문화생활을 양보해야 한다. 이렇게 살다 아이나 부모 모두 남들에게 뒤처지지 않을까라는 두려움도 극복해야 한다. 무엇이든 남들이 많이 가지 않은 길에는 두려움이 있을 수밖에 없다. 그러나 서민들에게는 오히려 이런 길이 훨씬 유익한 기회가 되지 않을까 싶다고 그는 덧붙였다.

[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문] [도움말 심정섭 학군 칼럼니스트] [참고 도서 <심정섭의 대한민국 학군지도>(심정섭 지음, 진서원 펴냄)]


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