상속 주택과 일반 주택을 보유한 사람이 두 주택 모두에 대해 비과세 혜택을 받기 위해서는 반드시 주택 처분 순서에 유의해야 한다. 1주택 소유자가 상속받은 주택을 먼저 양도한다면 별다른 특혜를 받을 수 없다. 선 양도하는 상속주택에 양도세가 과세되기 때문이다.
글 이진헌(진 세무회계 사무소 대표 세무사)
1세대 1주택 비과세 혜택 부여는 원칙적으로 1주택을 소유한 경우에만 한한다. 그러나 양도 당시 부득이한 사유가 있을 때 2주택임에도 예외를 인정해 주는 경우가 있다. 상속주택이 바로 이러한 부득이한 사유에 포함된다. 이번 달엔 상속주택의 특례규정에 대해 살펴보도록 한다.
상속주택의 범위는?
상속받은 주택과 일반주택을 보유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하면 양도세 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 상속주택의 특례규정에 따라 일반주택을 먼저 양도하는 경우 상속주택을 거주자의 주택으로 보지 않고 일반주택 1채만 보유하고 있는 것으로 보아 비과세가 적용되는 것이다. 다만 이 때 비과세되는 일반주택은 상속개시 당시 보유한 1주택에 대해서만 상속주택 특례규정이 적용된다. 만약 여러 채의 주택을 상속받은 경우 이하 순서대로 한 채만 상속주택 특례 적용이 가능하다.
① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택② 피상속인의 거주기간이 가장 긴 1주택③ 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택④ 기준시가가 가장 높은 1주택
즉 상속주택을 보유한 상태에서 일반주택을 우선 양도하면 일반주택은 1주택 비과세를 받을 수 있다. 일반주택을 양도하고 나면 상속주택이 1주택이 되기 때문에 거주 및 보유기간 규정을 갖췄다면 상속주택 역시 비과세 규정을 적용 받을 수 있다.
반대로 상속주택을 먼저 양도하는 경우 특례규정이 적용되지 않아 1세대 2주택에 해당하므로 비과세 규정을 적용받을 수 없다. 상속주택 비과세 혜택을 받기 위해서 무엇보다 주택의 처분순서가 매우 중요한 이유다.
한편 상속주택의 특례규정에도 예외는 있다. 동일세대 간에 이뤄진 상속은 상속주택 특례를 적용받지 못한다. 부모와 자녀가 각각 1주택을 보유한 1세대인 경우를 가정해보자. 이 중 부모의 주택이 상속돼 자녀가 2주택을 보유하게 되면 선 양도하는 주택이 양도세 과세대상이 된다. 1세대가 2주택을 보유하고 있는 경우에 속하므로, 1주택이 특례주택이 아닌 한 우선 양도하는 주택이 양도세 과세대상에 해당하는 것이다.
이진헌 세무사는…
진 세무회계 사무소 대표
세무사 세무기장 대행, 기업 세무 컨설팅, 양도·상속·증여 등의 업무를 전문으로 하고 있다.
