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주택임대사업자 등록, 꼭 해야 할까?
주택임대사업자 등록, 꼭 해야 할까?
  • 송혜란 기자
  • 승인 2019.02.22 16:50
  • 댓글 0
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생활 속 세무

2019년 달라지는 세법 중 가장 큰 변화는 주택임대소득에 대한 분리과세다. 정부가 취득세 및 재산세감면, 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 계산 시 주택수 제외 등 여러 혜택으로 주택임대사업자등록을 장려했기 때문이다.

김종휘 세무사(수세무회계 대표)

그런데 정부가 갑자기 돌변했다. 편법적으로 주택임대사업자의 탈을 쓰고 주택을 소유하는 비중이 높아지자 이에 대해 과태료 폭탄을 던져버린 것이다. 임대하지 않거나 허가 없이 양도하는 경우 최대 5천만원까지, 임대료 규정을 준수하지 않을 경우 최대 3천만원까지 과태료 부과를 강화했다.

여기서 한번 심각하게 고민해야 한다. 이러한 과태료 폭탄이라는 불이익을 감수하면서까지 과연 주택임대사업자 등록이 필요한가? 결론은 ‘모든 사람에게 필요한 것은 아니다’라는 것이다. 여전히 좋은 혜택들이 있지만, 그 혜택의 수준이 미미한 임대사업자에게는 오히려 독이 될 수 있다.
 

주택임대사업자 등록 시 혜택들

그렇다면 그 혜택에는 무엇이 있고, 어떤 사람들에게 필요한지 살펴보자. 먼저 취득세 감면이 있다. 그런데 조건이 전용 60㎡ 이하 여야 하며, 공동주택이나 오피스텔 분양 시에만 적용된다. 기존주택을 매입해 임대사업자를 등록할 사람에게는 취득세 감면 혜택이 없다. 재산세 감면은 전용면적에 따라 감면비율이 달라진다. 하지만 이 감면도 2세대 이상을 임대해야 한다. 종합부동산세도 합산배제 혜택이 있다. 6억원(지방은 3억원) 미만이고 8년 장기임대등록을 할 경우 가능하지만, 이 또한 조정대상지역 내의 경우 합산배제가 되지 않는다.

이어 소득세 감면. 주택임대사업자등록을 할 경우 필요경비율이 50%에서 60%로 늘어나고, 공제금액이 200만원에서 400만원으로 상향된다. 국민주택규모 이하 8년 장기 임대주택을 양도 시 50~70%까지 장기보유특별공제 혜택도 누릴 수 있다.

마지막으로 아마 임대사업자 등록 여부를 결정하게 되는 가장 결정적인 혜택인 양도세 감면이다. 사실 이 부분은 세법이 워낙 복잡해 케이스별로 따져야 할 내용이 매우 많다. 이는 다음호부터 차례대로 다뤄보도록 하겠다.

결국 중요한 것은 임대사업자등록을 한 주택은 주택 수에서 제외돼 현재 거주하는 주택이 1세대 1주택 비과세 혜택을 누릴 수 있다는 데 있다. 예를 들어 거주 주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 내에 84m인 시가 9억원인 아파트를 매입해 보증금 2억원에 월세 200만원을 받는다고 가정해보자. 만약 이런 주택을 8년 장기주택 임대사업자 등록을 한다면 취득세, 재산세, 종합부동산세 혜택은 없지만, 임대소득세가 매년 약 120만원 절세되며, 거주 주택 양도 시 비과세 혜택도 볼 수 있다. 장기보유특별공제 혜택 역시 누릴 수 있다.

주택임대사업자등록은 지자체에서 한번, 국세청에서 한번, 총 두 번 해야 앞에서 열거한 모든 혜택이 주어진다. 지자체 사업자등록은 의무가 아니지만, 국세청 사업자등록은 의무화됐다. 미등록 시 2020년부터는 수입금액의 0.2% 가산세가 부과된다. 과태료는 지자체 사업자등록을 통해 부과되므로 국세청 사업자등록만 한다면 과태료 부담에서 벗어날 수 있다.

 

 

 

 

 

김종휘 세무사는…
제46회 세무사자격시험합격
나이스세무법인 대표이사 역임
현) 한국세무사회 기업진단위원
현) 수세무회계 대표


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