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부동산 투자, 이대로 끝인가? 다시 쓰는 부동산 투자 지도
부동산 투자, 이대로 끝인가? 다시 쓰는 부동산 투자 지도
  • 송혜란 기자
  • 승인 2019.03.07 17:27
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재테크의 기술

 

문재인 정부의 연이은 부동산 규제 대책으로 인해 서울을 비롯해 수도권, 지방 광역시권의 부동산 투자 열기가 확 가라앉았다. 부동산 투자, 과연 이대로 끝난 것일까? 혹은 뒤늦게나마 부동산 투자에 뛰어들고 싶어 하는 재테크 족들에게 적합한 지역과 상품은 없을지 살펴본다. 문재인 정부 시대, 다시 쓰는 부동산 투자 지도. 

새해 들어 서울에서 매매 가격이 마이너스로 전환되는 지역이 속속 늘고 있다. 부동산114에 따르면, 1월 초 서울 25개구 중 매매가격이 약세를 기록하는 곳은 6곳이었다. 일주일 뒤에는 더 늘어 11곳이 하락했다. 한 주 사이 약세를 보인 지역이 두 배가량 상승한 것이다. 수도권의 경우 전반적으로 정부 규제 부담에 매물이 늘어나고 있지만, 이들이 바로 거래로 이어지지는 못하고 있다. 지난해 말 정부의 3기 신도시 후보지 발표 후 저가 매물을 기다렸던 수요층도 관망세로 돌아선 모양이다. 또한 향후 보유세 부담이 크게 상승할 것으로 예상되면서 다주택자의 처분 매물도 늘어날 것으로 보인다.
 

올해 부동산 시장 어둡다

이에 대부분 부동산 전문가들은 올해 부동산 시장이 그리 밝지 않을 것으로 내다보았다. 지난해와 마찬가지로 문재인 정부의 각종 부동산 규제 정책과 한국은행 기준 금리 인상 등 불안 요소가 상존하기 때문이다. 여기에 대출 규제와 세금 중과, 금리 인상, 입주 물량이라는 네 가지 악재가 중첩돼 2019년 부동산 시장은 2018년 조정 국면에서 침체기로 접어들 것이란 부정적인 의견도 상당하다.

동은주 부동산 개발 및 투자회사 나루산업개발 대표는 “특히 주택 가격 하락이 예상된다”며 “정부 규제정책 영향이 지속되는 가운데 주택 시장에서 가격과 거래, 공급 모두 약세를 보일 것이다”고 말했다. 서울 상승폭 둔화와 경기도 및 지방의 하락세가 지속될 것이며, 주택 관련 대출규제, 금리, 공급량, 가계 부채, 입주량 등 많은 변수로 시장의 불확실성이 그 어느 때보다 큰 한 해가 될 것이라는 게 그의 전망이다.

“올해 부동산 투자는 보수적인 관점에서 접근하는 태도가 요구됩니다.”
 

장기적으로는 희망 있어
새로운 전략 짤 때

물론 장기적으로는 다소 희망적이라는 의견도 있다. 김인만 김인만부동산연구소장은 “부동산 시장은 끝나지 않았다. 잠시 쉬어갈 뿐이다”며 “장기적으로 인플레이션에 따른 화폐가치 하락과 지가 상승, 아파트 수요로 서울 등 도심지 아파트 가격은 우상향할 것이다”고 예상했다.

다만 부동산 대책, 금리, 경제 상황, 과도한 가격 상승에 대한 피로감 등이 제법 쌓여 올해는 위기관리가 필요한 상황인 것에 대해 공감하면서 동시에 새로운 투자 전략을 짜야 한다고 조언했다.

“기본적으로 무주택자라면 청약을, 다주택자라면 위기관리를, 1주택자라면 상황을 주시하면서 더 좋은 곳으로 갈아타야 해요. 단기 투자라면 상대적으로 덜 오른 비규제 지역 위주로, 장기투자라면 강남, 성수, 용산, 마포 등 핵심 프레임 지역으로 접근하면 좋습니다. 정부 대책도 무주택자에게 기회를 확대하고 있으므로 3기 신도시 분양물량이 많이 나올 때까지 기다렸다가 청약을 노려보세요.”
 

원주, 광주, 세종 상황은?

더욱이 이번 정부의 수혜지도 상당하다. 문 대통령이 후보 시절 내세운 개발 공약으로 인해 1~2년 전부터 원주, 광주, 세종이 뜨거운 감자로 떠오른 바 있다. 지금은 개발 호재가 상당 부분 반영돼 이미 오를 대로 올랐다가 주춤하고 있다는 이야기가 들려온다.

김인만 소장은 “원주 혁신도시 일부 아파트에서는 마이너스 피가 등장하고 있다”는 소식도 전했다. 그럼에도 이들 지역은 앞으로 인구가 더 유입될 예정이라 땅값 상승은 지속될 전망이다.

동은주 대표는 “특히 세종시 건설은 향후 10년 이상 ‘현재 진행형’으로, 충청, 대전 지역 내 많은 도시 기능을 마치 빨대처럼 흡수하고 있어 땅값 상승 여력은 여전히 높다”며 “경기 광주와 강원 원주는 고령화 사회 도래와 맞물려 세컨드하우스 소유, 투자를 겸할 수 있으면서 10년 내 거주 여건이 크게 개선될 가능성이 높다. 따라서 이들 지역 내 토지로, 도로 교통 접근성이 시급히 개선되고 있는 곳을 눈여겨볼 필요가 있다”고 조언했다.

다만 김 소장은 “세종시에 투기과열기구 등 규제지역이 포함된 만큼 당분간 숨 고르기는 필요할 것 같다”고 덧붙였다.
 

 

아직도 땅이다
남북 경협 키워드로 보는 토지 투자

지난해 초 남북관계 화해의 서막을 연 평창 동계올림픽 때부터 주목받고 있는 파주, 강원도 땅 투자라면 어떨까? 무엇보다 토지 투자는 전국 땅값이 10년 연속 상승할 정도로 안전한 재테크법 중 하나로 손꼽힌다. 지난해 말 부동산114도 2018년 전국 토지가격이 3.33% 올라 2009년 이후 10년 연속 상승했다고 밝힌 바 있다. 전국 시·도 중 상승폭이 상대적으로 높은 지역은 세종, 부산, 서울, 제주 등으로 지역 내 다양한 개발 호재를 발판으로 전국 토지시장을 이끌고 있다.

특히 시·군·구별로 경기도 파주시와 연천군, 강원도 고성군과 철원군 등 북한과 접한 곳을 중심으로 가격이 급등하며 남북관계 개선 기대감이 유입되고 있다는 뉴스다. 전국 토지 중 남북 접경지를 중심으로 토지 거래가 활발해지는 등 훈풍이 불고 있는 것이다.

물론 남북 관계가 지금은 화해 모드이지만 상황에 따라 변수가 많아 섣불리 테마 부동산에 접근하는 것에는 신중함이 요구된다. 그럼에도 토지 투자를 고려 중이라면 동 대표는 경기 파주와 양주, 강원 고성 지역을 추천했다. 파주 지역의 경우 현재 북한과 철도 경협이 이뤄지면서 사회적으로도 이목을 끄는 곳이다. 더군다나 GTX-A 노선 착공 기대감으로 주택 투자자들의 관심이 파주 지역으로 옮겨갈 것으로 보이며, 지하철 3호선 연장 또한 투자자의 관심을 살 만 하다는 게 그의 설명이다.

양주시는 경기 북부에 자리해 그간 수도권 소재 타 지역 대비 소외받았다. 이와 달리 지금은 풍부한 개발 호재가 예정돼 있어 지역 발전 가능성이 높다. 수도권광역급행철도 GTX C노선이 예비타당성 조사를 통과, 인근 덕정역을 통해 서울 청량리와 삼성 등 중심업무지 구로의 쾌속 교통망이 확보된 점도 높이 살 만하다. 또한 7호선이 양주 옥정까지 개통될 계획일 뿐 아니라 제2외곽순환도로는 일부 개통 공사 중이다. 구리, 포천 고속도로는 벌써 개통돼 서울까지 출퇴근 시간이 혁신적으로 단축됐다.

“이렇듯 양주는 교통망 개발 호재도 다양해 서울 및 수도권 지역으로의 이동이 크게 개선된 동시에 주거 지역으로의 가치는 더욱 높아졌답니다.”

강원도 고성 역시 남북 교류 기대감으로 지난해 땅값이 치솟았다는 동 대표. 여기에 해안 전원주택 수요도 많아 지난해 땅값 상승률은 경기 파주에 이어 전국 2위에 올랐다. 동해선 철도, 도로 연결과 현대화 사업 착공으로 곧 도래할 북방 교류 시대는 군사시설보호구역 해제와 맞물리며 향후 토지가격 상승 기대감을 더욱 높이고 있다고 그는 설명했다.

더욱이 올해는 25조원 규모의 토지보상금이 풀린다. 이에 남양주, 하남, 인천, 과천 등 3기 신도시 예정지역 인근 토지도 이목을 끈다고 그는 귀띔했다. 개발 호재와 함께 새로운 상권이 형성되고 교통망을 배후로 인프라가 확충되고 있기 때문이란다.

“25조원에 달하는 역대급 개발보상금의 향방이 주목되는데요. 보상금의 상당수가 3기 신도시 배후지역 토지 투자에 몰릴 가능성을 배제할 수 없지요. 지금이라도 부동산 투자에 뛰어들 요량이라면 주택 투자보다는 3기 신도시 예정지역 주변 토지 투자를 고려해 보세요.”
 

소문->발표->착공->완공
부동산 투자, 타이밍이 중요하다

부동산 투자는 지하철, 도로 등 교통 호재와 밀접하다. 특히 철도 신설역이 발표되고 나면 곧바로 주변 지역 땅값이 상승한다. 착공 과정과 개발 진척도에 따라 추가 상승되고, 준공시점에 이르면 다시 가파르게 오르는 게 일반적이다. 즉 부동산 투자의 적기는 소문, 발표, 착공 순이다.

이에 김 소장은 지금 시점에서 알짜 투자 정보 제공도 아끼지 않았다.
“GTX-A 노선이 가장 빠른 속도를 낼 것으로 기대돼요. 동탄, 용인, 성남, 은평구, 일산, 파주 등 지역이 호재가 될 것입니다. 곧 착공에 들어가요. GTX-C 노선은 수원, 양주까지 연결되는데요. 수원, 금정, 의정부, 양주 지역이 예비 타당성 통과가 안 돼 고전하고 있지만 결국 추진될 것으로 봅니다. 송도, 영등포, 노원 상계, 남양주 등이 호재가 될 것이며, 투자 기간은 5년 이상 길게 봐야 합니다.”

신도시 개발 등 정부의 대규모 개발사업, 역세권 개발 사업과 관련된 부동산 투자 적기 또한 이와 다르지 않다. 신도시의 경우 사업예정지구로 지정되기 직전 단계가 가장 높은 수익률을 올릴 타이밍이다. 이때 주민 반발 등 위험 요소가 해소되는 주민 의견 청취를 위한 공고공람 개최일 시점 전후를 투자 적기로 잡아보라고 동 대표는 조언했다. 이후 계획이 변경될 소지는 적기 때문이다.

“경우에 따라 발표와 동시에 투자를 적극 검토하는 것도 좋아요. 정부의 대규모 개발사업은 해당 기관에서 일방적으로 밀어붙이는 경우가 많으므로 주민 공고공람 절차는 유명무실한 요식행위인 경우가 많거든요. 그것도 불안하다면 개발사업 실시계획 승인단계 전후 무렵에 투자하는 것도 생각해볼 만합니다. 도시 관리계획 결정에 따른 지형도면이 함께 고시되는데요. 이 지형도면을 통해 역세권의 동선을 파악할 수 있습니다. 이때 역시 땅값이 오를 대로 오른 역세권 인접 지역보다는 역세권 개발과 함께 도시 외형의 확산이 기대되는 시가와 예정 용지 투자를 적극 검토해볼 것을 권합니다.”
 

(알짜 투자 정보에도 망설이는 당신)
부동산 투자 리스트 줄이는 TIP

1 무리한 대출로, 혹은 남의 돈을 빌려 하는 투자는 금물이다! 부동산 투자의 핵심은 장기투자다. 그만큼 환금성이 떨어진다. 여유자금 을 가지고 장기적인 관점에서 신중히 투자를 고려해야 한다.
2 인구가 지속적으로 유입되는 지역, 입지가 뛰어난 지역만 검토해라! 확실히 투자 위험을 줄일 수 있다.
3 제값 주고 사되, 장래 가치를 살펴라! 이때 직접 발품 팔아 현지 주변 시세를 눈으로 확인할 필요가 있다. 하자 유무를 꼼꼼히 따지고, 반드시 전문가의 자문을 받는 게 좋다.
4 젊은 초보자라면 아직 기회가 많은 만큼 서두르지 말고 종잣돈을 만들 면서 투자 안목을 길러라! 신문의 낚시 기사에 현혹되지 말고, 나름의 투자 안목을 기르는 데 집중해 야 한다. 이번 타이밍을 놓쳤다면 다음 타이밍을 기다려도 된다. 10년에 1~2번만 잘 투자해도 평생 5번 이상의 기회를 잡을 수 있다.

[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문, Queen DB] [도움말 동은주 부동산 개발 및 투자회사 나루산업개발 대표, 김인만 김인만부동산연구소장] [참고 자료 부동산114 제공]
 


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