정부의 공시가격 현실화가 시작되었다. 시세를 반영한 공시가격 인상은 과세정의와 공정경제의 출발이라는 정부의 말에서 짐작했겠지만, 1월 발표한 표준단독주택 공시가격이 큰 폭으로 올랐다.
글 김인만(김인만부동산연구소장)
매년 1·1기준 표준주택의 적정가격을 국토교통부에서 조사 산정해 1월말에 발표하는 표준단독주택공시가격을 근거로 각 지방자치단체장들이 종합부동산세 등의 과세기준이 되는 개별단독주택공시가격을 산정해 발표한다. 특히 아파트 등 공동주택공시가격은 4월에 발표된다. 4월이 되면 아파트 시장이 또 한번 출렁일 수 있다는 말의 근거가 바로 이것이다. 이렇게 인상된 공시가격이 종합부동산세 과세표준을 올려 12월에 나오는 종합부동산세 고지서는 폭탄이 될 가능성이 높다. 서울의 경우 세부담 상한선인 1.5배까지 오른 종합부동산세 고지서를 받는 사람들이 늘어날 것이다.
정부가 이렇게까지 공시가격을 올리는 것은 공동주택 대비 더 낮은 단독주택의 공시가격을 현실화해 고가주택 투기의 뿌리를 뽑겠다는 뜻이다. 시세 대비 공시가격 비율을 보면 단독주택 51.8%, 토지 62.6%, 공동주택 68.1%로 공동주택 대비 단독주택의 공시가격이 시세보다 많이 낮은 것은 사실이다.
공시가격 현실화가 필요는 하지만 급히 먹은 떡이 체한다고 지나치게 급격한 인상은 또 다른 문제를 발생시킨다. 공시가격 인상은 종합부동산세와 재산세 등 부동산 관련 세금은 물론 건강보험료와 기초연금, 개발부담금 산정 등 42개 정도의 다양한 부분에 영향을 미친다. 결국 주택 공시가격이 오르면 고가주택을 보유한 부자들뿐 아니라 서민들 부담도 같이 늘어날 수 밖에 없다.
이런 비판을 의식한 정부는 15억원 이상 고가 단독주택이 주 대상이고 재산세 분납 및 1주택 장기보유 고령자에 대한 특례를 검토하겠다고 했다. 그러나 공시가격 인상은 부자증세인 종합부동산세를 비롯해 재산세와 건강보험료, 기초연금에도 영향을 주기 때문에 서민증세 즉, 보편적 증세에 가깝다.
어찌됐던 고가 단독주택 및 아파트를 가진 분들의 세 부담은 확실히 커진다. 마포 연남동 단독주택의 경우 12억2000만원이었던 공시가격이 23억6000만원으로 상승하면서 458만원이던 종합부동산세가 세부담상환 150%수준인 687만원까지 오르게 된다.
아파트의 공동주택 공시가격은 4월에 발표되지만, 고가 아파트의 인상은 기정사실인 만큼 작년 320만원 정도 종합부동산세를 냈던 강남 고가아파트의 경우 480만원 수준까지 오를 가능성이 높다.
2018년 9·13대책을 통해 종합부동산세의 공정시장가액비율과 세율을 올린 상황에서 공시가격까지 급격하게 올리는 것은 너무 급하다. 투기수요억제가 목적이라면 양도차익을 환수하는 양도세를 강화하는 것이 맞지 매년 고가주택에 종합부동산세를 올려 부담을 늘리는 것은 미 실현이익에 대한 과세로 적절하지 않다.
2018년과 확연하게 다른 2019년 1분기 부동산 시장 분위기를 감안하면 자칫 또 다른 왜곡과 부작용이 발생할 가능성도 배제할 수 없어 위험관리가 필요한 상황임에는 분명하다.
글 김인만
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>, < 아파트 투자는 타이밍이다> 저자
