부동산 투자자는 대부분 시간이 갈수록 가격이 떨어지는 빌라 투자를 꺼리기 마련이다. 그런데 이즈음, 아파트 시대는 가고 빌라 투자의 시대가 왔다고 주장하는 이가 있다. 바로 홍현 티움부동산연구소 대표. 그는 왜 다들 말리는 빌라에 투자하고 있을까? 그 이유부터 단돈 1,000만원으로 시작하는 소액 빌라 투자법까지 들어보았다.
한국건설산업연구원이 발표한 자료에 따르면, 2018년 유독 서울 아파트 가격만 작년에 비해 10% 가까이 올랐다. 서울 평균 아파트값 상승률은 10%. 인기 지역이 수십% 오른 셈이다. 이런 시점에서 아파트가 단기간에 더 상승할 것이라고 보는 것은 무리가 있다고 홍현 티움부동산연구소 대표는 이야기했다. 물론 미래는 알 수 없으므로 더 상승할 수도 있다. 그러나 이 상황에서 아파트가 더 오른다면 다른 부동산은 더 상승한다고 봐야 한다는 게 그의 생각이다.
“결국 현재 부동산에 투자한다면 비아파트 주택, 상가 등 다른 분야로 눈을 돌려보는 것이 좋겠지요. 그 중 여러 가지 측면에서 빌라 투자가 시기상 제일 적절합니다.”
빌라가 아파트보다 좋은 이유 세 가지
그 근거는 ‘적은 투자비용’, ‘우수한 주변 환경’, ‘시세차익 기대’ 등 대략 세 가지로 정리할 수 있다. 우선 투자자 입장에서 빌라는 강남, 송파, 서초 지역에서 3,000~5,000만원 전후로 소액 갭투자가 가능한 유일한 영역이다. 아파트의 경우 나홀로 아파트라 하더라도 좋은 입지라면 최소 2억~3억 정도 투자금이 있어야 하므로 소액 투자자에게는 그림의 떡이다. 반면 수익형 투자라고 해도 1억원 전후 자금으로 빌라를 매수하면 5%대의 수익률 확보가 가능하다. 여러모로 대출이 막힌 요즘은 수익형보다 차익형 접근이 더 좋은 시기다. 꼭 투자가 아니라 실수요자 입장에서 봐도 빌라는 상대적으로 적은 비용으로 내 집 마련이 가능하며, 전용면적보다 더 넓은 공간 거주 등 공간 활용도가 우수하다는 장점도 있다.
또한 수요층이 풍부한 강남, 서초, 송파 지역의 역세권, 학세권에 투자하면 안정적으로 투자 수익도 확보할 수 있다. 특히 방 3개 구조의 경우 인근에 초등학교가 있는 상품은 공실을 찾아보기 힘들 정도로 수요층이 매우 두텁다.
마지막으로 지속적인 시세 상승으로 투자 시 첫 전세 계약 후 다음 계약 시점, 늦어도 그 다음 재계약 시점에 투자금 전액 회수도 기대해볼 만하다. 더욱이 실수요자 입장에서 서울 강남 3구의 빌라 매매와 비슷한 예산으로 비강남권, 경기도권의 아파트를 매수하거나 전세 거주를 선택했을 경우와 비교 시 2~3년 후의 자산은 큰 차이가 있을 것이라고 그는 설명했다.
빌라는 환금성이 떨어진다?
특히 빌라는 환금성이 떨어진다는 세간의 이야기에 대해 그는 ‘오해’라고 딱 잘라 말했다. 이미 빌라도 잘 팔리는 시대가 되었다는 것. 물론 ‘아파트보다 잘 팔리나요?’라고 물으면 대답은 당연히 ‘NO’라는데….
“서울시 통계를 보아도 빌라 거래량은 아파트 못지않게 크게 늘고 있어요. 설사 자신이 투자한 빌라가 팔리지 않는다고 해도 묶이는 돈은 3,000~5,000만원 내외입니다. 최악의 경우 팔리지 않아도 투자금이 0원인 ‘무피투자’가 계속되고 있는데 아무런 부담이 없습니다. 시간이 더 지나면 전세가는 더 올라서 팔리지 않아도 이미 수익이 나는 투자가 되고, 여유가 된다면 재계약할 때마다 반전세로 전환해 조금씩 월세를 늘려간다면 무슨 문제가 될까요?”
이어 그는 좋은 입지의 빌라에 투자하는 것이 최상이겠지만, 환금이 쉽지 않더라도 크게 걱정할 필요가 없는 것이 바로 소형빌라 투자라고 덧붙였다.
소액 빌라 투자 프로세스
그렇다면 부동산 소액 투자, 어떻게 가능한 것일까? 이때 1,000만원은 사실 상징적인 금액이라는 홍 대표. 보통 3,000만원~5,000만원 정도의 투자금이 들어가는 게 보통이다. 이 최소한의 금액으로 계약금을 내고, 중도금은 없이 전세 세입자 입주 시 받은 전세금으로 잔금을 치르면 된다. 빌라 투자가 직장인에게 제격인 이유다.
직장인이라면 확실한 신용으로 레버리지 활용을 극대화할 수 있을 부동산 투자뿐 아니라 주택임대사업자 등록 시 직장가입자가 우선 적용돼 건강보험료 폭탄도 피할 수 있다.
이후 핵심은 누구나 빨리 전세로 들어오고 싶어 하는 빌라를 고르는 안목에 있다. 만약 초보자라면 신축 분양 빌라 투자를 권한다. 주택임대사업자로 등록하면 2억원까지 취득세가 면제되며, 2억원을 초과하더라도 85% 감면되므로 세제 혜택이 크다. 대부분 분양 시 잔금일도 아주 여유 있게 작성해 전세 세입자가 들어올 기간을 충분히 주기도 한다. 이때 방 개수에 따른 입지도 반드시 고려해야 한다. 홍 대표는 방 2개 투자 시 역세권을, 방 3개 투자 시 주변 초등학교를 살피는 게 좋다고 조언했다.
이를 통해 강남, 서초, 송파를 중심으로 여러 곳의 빌라에 투자하고 있는 그는 보통 투자 후 전세 1회 또는 2회 만기 시점에 투자금 대비 50~100% 정도 수익을 내고 있다고 자랑했다.
(투자 전문가의 깨알 TIP)
부동산 투자 현장 방문 필수 체크 리스트
1. 건물 개요 : 외관(세련됨, 보통, 회색조), 단지 수, 필로티 여부, 시대별 주차율, 무인택배함, 보안시스템 등
2. 외부조건 : 층수, 호수, 동서남북 향, 일조권, 조망권, 불법 확장 여부
3. 내부 구조 : 실평수, 거실과 방 비중, 주방(분리 혹은 통합, ㄱ자 혹은 ㄷ자, 창문 혹은 후드), 화장실 시설(욕조, 창문 등), 다용도실 등
4. 옵션 : 에어컨, 냉장고, 세탁기, 오븐, 붙박이장, 신발장 등
5. 교통 : 버스, 지하철 역 도보 소요 시간, 주변 학교 등
6. 투자수익 : 분양가, 전세 예상액, 월세 예상액 등
[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문] [도움말 홍현 티움부동산연구소 대표] [참고 도서 <1천만원으로 시작하는 빌라 투자 비법>(홍현 지음, 평단 펴냄)]
