누구나 뛰어들 수 있는 부동산 청약 시장. 언제나 기회는 열려있으나 그만큼 경쟁률도 치열하다. 특히나 인서울 청약은 하늘의 별따기보다 어렵다는 인식이 강하다. 소수의 당첨자에게 행운이 있었던 것일까? 아니다. 박지민 청약 전문가는 “청약은 운이 아니라 전략이다”고 이야기했다. 그렇다면 당첨자들의 특징은 무엇일까? 인서울 청약의 법칙.
2018년 1월 31일 기준 금융결제원 자료에 의하면, 국내 청약통장 가입자 수는 총 2,307만명이다. 그 중 1순위에 해당하는 가입자만 1,239만명에 이른다. 절반이 넘는 수치다. 기껏해야 수백, 수천 세대로 한정된 새 아파트에 청약자가 몰려 가히 ‘로또 아파트’라는 탄성이 나오는 이유다. 도대체 이 로또 아파트를 손에 넣은 이들의 비결은 무엇일까?
특별공급을 노려라
우선 모집공고 보는 법부터 살펴보자. 모집공고에는 해당 아파트 청약에 대한 모든 것이 명시돼 있다. 분양 지역마다 다른 청약 1순위 조건, 전매 조건, 당첨자 선정 방법 등이 그것이다. 눈여겨봐야 할 정보는 단연 1순위 조건과 항목별 가점 그리고 특별공급이다. 특히 일반 1순위 청약보다 당첨 확률이 높은 특별공급을 공략하는 게 유리하다.
특별공급은 크게 기관추천, 다자녀, 신혼부부, 노부모부양으로 나뉜다. 일반청약과 조금 다른 청약기준을 제시한다. 청약자를 포함한 모든 세대원이 무주택이어야 할 뿐 아니라 과거 특별공급에 당첨된 자와 그 세대에 속하는 자는 신청할 수 없다. 특별공급, 대상자, 신청기관마다 제시하는 가점기준표도 따로 있다. 일반적으로 노부모 부양 특별공급과 다자녀 특별공급 경쟁이 덜 한 편이다. 다자녀 특별공급 만점은 65점 만점에서 100점 만점으로 바뀌었으며, 신혼부부 특별공급도 청약 기준이 완화됐다.
2018년 상반기 가장 뜨거운 감자였던 개포 디에이치자이. 면적은 구분하되 타입을 판상형과 타원형 딱 두 종류만 선택이 가능했던 아파트였다. 타입 별로 최대한 많이 나누어져야 틈새를 노려 낮은 가점으로도 당첨을 기대할 수 있는 다른 모집과는 달랐다. 그럼에도 박지민 전문가 수강생 중 3명이 당첨됐다. 그중 한 명은 다자녀 특별공급의 타원형 당첨자. 통상 판상형을 선호하는 분위기에서 경쟁률을 다소 낮출 수 있었다. 당시 8·2대책 후 바뀐 정책으로 80점이면 굉장히 높은 점수이기도 했다. 판상형에 당첨된 수강생은 강남권 재건축 아파트 청약을 위해 청약통장을 몇 년간 아껴두었던 케이스로, 일반청약 69점 가점으로 딱 커트라인에서 당첨의 기쁨을 맛보았다. 마지막 당첨자의 경우 판상형 대신 커트라인이 낮은 타원형에 지원해 가까스로 행운을 잡았다.
당신의 청약 가점은?
결국 청약은 대학 입시 지원하듯 전략이 관건이다. 일단 자신의 가점은 얼마나 되는지 계산해 보는 게 순서다. 본인이 가진 청약통장이 청약저축인지 청약예금, 혹은 청약부금인지 아는 것은 기본. 만약 2009년 5월 이후 가입했다면 주택청약종합저축일 것이다. 청약저축이라면 국가, 지자체, LH 및 지방공사가 건설하는 85㎡ 이하 국민주택에만 청약할 수 있다. 청약부금은 85㎡ 이하 민영주택에만 청약이 가능하다. 서울 청약자들은 민영아파트를 훨씬 선호하므로 청약통장 전환을 고민하곤 한다. 이는 다신 되돌릴 수 없으므로 신중함이 요구된다.
가점 계산은 총 세 가지 항목으로 구성된다. 무주택기간과 부양가족, 청약통장 가입기간이다. 무주택기간은 청약자 및 배우자를 기준으로 산정된다. 무주택을 유지하면서 청약자의 만 30세 연령부터 현재까지의 기간이다. 주택을 소유한 적 없는 청약자가 만 34세라면 무주택 기간은 10점이 된다. 만약 30세 전에 결혼했다면 혼인 신고일로부터 만 기간을 계산한다. 만 26세에 결혼해 부부가 무주택을 유지하면서 현재 만 34세라면 무주택기간은 8년으로 18점을 부여받는다. 이때 배우자의 연령은 무관하다. 이외 무주택기간으로 간주하는 몇 가지 예외가 있으니 국토부와 금융결제원을 통해 꼭 확인하도록 한다.
배우자도 부양가족에 포함된다. 세대가 분리돼 있어도 마찬가지. 같은 주민등록등본에 3년 이상 등재된 부모 등 직계존속도 부양가족으로 인정받을 수 있다. 자녀 등 직계비손의 경우 1년 이상 같은 주민등록등본에 등재돼 있으면 된다. 부양가족은 1명 당 5점으로 계산한다. 청약통장 가입기간은 가입한 날짜 기준만 기간으로 따지면 된다.
예상 커트라인 분석에 달린 운명
이후 지원하고자 하는 곳의 당첨 커트라인을 미리 예상해 본다. 관심 청약지 인근에 최근 분양 사례가 있다면 아파트투유 청약경쟁률 조회를 통해 비교할 수 있다. 먼저 분양됐던 아파트 분양가를 참고 자료로 당시 청약 분위기가 기준점이 된다. 만일 주변 시세보다 저렴하게 분양됐다면 청약 과열 뉴스 기사가 배포됐을 것이다. 분양가가 너무 저렴하면 높은 가점 보유자들의 잔치였을 터. 반대로 너무 비싸면 예비청약자들이 청약을 포기했을 가능성도 크다.
예컨대 2018년 2월 과천 재건축 단지인 과천 센트럴파크푸르지오 분양이 있었다. 당시 시세보다 저렴한데다 수도권 주거 최고 선호지로 꼽히는 과천에 새 아파트가 공급된다고 하니 그야말로 청약 시장이 들썩거렸다. 청약 과열은 누구나 예상이 가능했다. 그러나 사람들이 간과한 한 가지 변수가 있었다. 바로 시장 규모다. 과천시 인구수는 2016년 기준 6만1,000여명. 그런데 과천시는 투기과열지구로 세대주만 청약할 수 있었다. 인구수보다 가구 수가 중요해진 셈이다.
당시 과천시 가구 수는 약 2만 가구. 이중 청약 가능인구에 중도금 대출이 안 나오는 전용 면적 85㎡라는 청약 조건 상 중도금 6억원, 계약금 1억 원을 낼 세대를 가늠해보니 당연히 소수에 불과할 것이란 결론이 나왔다. 결과는 적중. 이렇게 청약자 절대 수와 중도금 대출 여부, 투입되는 현금, 1순위 청약 규제, 단지가 가진 특성들을 조합하면 예상 커트라인이 나온다고 그는 설명했다. 이에 따른 선택을 하면 모두 갖고 싶어 하는 아파트를 낮은 가점으로 충분히 얻을 수 있다.
“여기에 청약경쟁률 속 숨은 비결도 파헤쳐 보세요. ‘평택시에 1년 이상 계속 거주한 자에게 30%를 우선 공급하며, 20%를 경기도에 6개월 이상 거주한 자에게….’ 각 지역과 거주기간 별로 주택 수 배정을 구분해 놓은 공고를 본 적 있을 거예요. 언뜻 보면 평택시민에게 불리해 보이지만, 당해 청약자는 세 번의 당첨 기회를 얻게 돼 더 이득입니다. 즉 당해 지역에서 붙을 확률, 당해 지역에서 떨어지고 기타경기에서 붙을 확률, 당해 지역과 기타경기에서 떨어져 기타지역에서 붙을 확률, 이 경우의 수를 전부 더한 것이 당해 청약자의 실질 경쟁률이지요. 이러한 메커니즘까지 잘 이해한 상태에서 전략만 잘 짠다면 인서울 청약, 곧 꿈이 아닌 현실이 될 거예요.”
[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문, Queen DB] [도움말 박지민 청약 전문가] [참고 도서 <35세 인서울 청약의 법칙>(월용이 지음, 매일경제신문사 펴냄)]
