‘17.8.2 부동산대책’부터 ‘18.9.13 주택시장 안정대책’ 그리고 얼마 전 입법된 후속 개정시행령까지 정부의 부동산 정책에 따라 세법은 계속 변경되고 있다. 이번 달엔 2019년 개편·시행되는 부동산 관련 세법 중 핵심사항만 모아 정리해 봤다.
글 이진헌 세무사(진세무회계 대표)
먼저 그동안 종전주택을 취득하고 1년 이상 경과한 후 신규주택을 취득해 3년 이내에 종전주택을 양도하면 양도소득세가 비과세됐으나, ‘18.9.13 주택시장 안정대책’에 따라 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 2018년 9월 14일 이후 취득한 경우 2년 이내에 종전주택을 양도하도록 허용기간을 단축했다.
또한 장기임대주택으로 등록한 경우 조정대상지역 내 다주택자일 때도 해당 주택에 대해 중과세가 제외됐지만, 2018년 9월 14일 이후 새로 취득한 주택은 임대주택으로 신고해도 중과대상이 된다.
조정대상지역 신규취득 임대주택 종합부동산세 과세, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건도 강화됐으며, 배우자 이월과세 적용대상 자산범위도 확대됐다.
반면 장기보유특별공제율은 하향됐다. 부동산을 양도할 때 보유기간에 따라 양도소득세를 공제하는 장기보유특별공제 제도가 있다. 그간 일반적인 장기보유특별공제는 연 3%를 공제하고 있었으나, 2019년 1월 1일 이후 양도분부터는 연 2%로 연간 공제율을 하향 조정, 적용기간을 연장했다.
이외 고가주택의 1세대 1주택자의 장기보유특별공제 요건이 강화된 점도 눈에 띤다. 2020년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 2년 이상 거주한 경우에 한해 장기보유특별공제 80%가 적용되도록 요건이 강화된 것. 이에 따라 2년 미만 거주자는 일반 장기보유특별공제를 적용받게 된다.
주택임대사업자가 거주하던 주택의 양도소득세 비과세 요건도 강화됐다. 그동안 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 거주하던 주택을 양도할 경우 횟수에 제한 없이 양도소득세가 비과세됐지만, 이제는 생애 1회에 한한다.
임대주택을 거주주택으로 전환? ‘과세’
지금까지 장기임대주택을 거주주택으로 전환해 1세대 1주택이 된 경우 횟수에 제한 없이 양도 후 발생하는 양도차익에 대해 비과세를 적용해 왔다. 그러나 올해부터 임대주택을 거주주택으로 전환할 때도 과세하도록 개정됐다. 다만 장기임대주택을 거주 목적으로 전환해 1세대 1주택이 된 경우는 직전거주주택 양도 이후 양도차익분만 비과세를 적용한다.
또한 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우에도 소득세가 과세되며, 분리과세와 종합과세를 선택해 신고가 가능하다.
마지막으로 주택임대소득에 대해 분리과세로 소득금액을 계산할 때 임대주택으로 등록한 경우에는 필요경비율 60%, 공제금액 400만원이 적용된다. 물론 공제금액은 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에 한한다. 이와 달리 임대주택으로 등록하지 않았을 때 필요경비율 50%, 공제금액 200만원을 공제한다는 점을 참고하도록 한다.
이진헌 세무사는…
진 세무회계 사무소 대표
세무사 세무기장 대행, 기업 세무 컨설팅, 양도·상속·증여 등의 업무를 전문으로 하고 있다.
