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부동산 투자, 이제 ‘토지’로 갈아타라
부동산 투자, 이제 ‘토지’로 갈아타라
  • 송혜란 기자
  • 승인 2019.08.03 10:00
  • 댓글 1
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재테크의 기술-집 말고 땅

 

아파트만 사두면 부자가 되는 시대는 끝났다. 그렇다고 부동산 투자가 더 이상 유효하지 않다는 이야기는 아니다. 집보다 땅에 기회가 있다. 더욱이 올 하반기 9조원을 시작으로 내년까지 총 40조원에 달하는 토지 보상금이 풀린다. 그 금액이 다 어디로 흐를까? “집 팔아서 땅을 사라”는 대박땅꾼 전은규 씨에게 듣는 토지 투자법.

정부의 부동산 규제 정책의 힘은 가히 대단했다. 서울 아파트만 해도 거래량이 뚝 떨어지는 것은 물론 가격도 연일 하락하고 있다. 한국감정원의 자료에 따르면, 지난 5월 한 달 간 서울 아파트 매매량은 1,665건으로 전년 4,700건보다 64.5%나 적은 수준이었다. 이전 2017년 5월 1만4,975건, 2016년 5월 1만857건과 비교해도 극도로 낮은 수치다. 아파트 가격도 서울 아파트 매매가격지수의 경우 전월 대비 0.20% 하락했다. 올해 1~3월 -0.41%, -0.37%, -0.40%로
등락을 보이다 낙폭이 다소 줄어들기는 했으나, 지난해 급락한 후 연일 바닥을 치고 있다고 해도 과언이 아니다.

아파트로는 더 이상 부자의 꿈을 이루기 어려워진 시대. 이에 빌라며 상가, 셰어 하우스 등 여러 대체 투자들이 각광받고 있다. 그 중 토지 투자로 돈을 긁어모아 ‘대박땅꾼’이란 별명까지 얻은 전은규 부동산 투자 전문가의 이야기를 들어보았다.

왜 지금 땅인가? 전은규 씨는 토지 투자를 통해 부의 추월차선을 만들 수 있다고 믿는다. 누군가는 제4차 국토종합개발계획이 마무리되는 2020년까지가 토지 투자의 마지막 기회인만큼 ‘이제 늦었어’, ‘1년밖에 안 남았으니 얼른 서둘러’라고 말할 수 있을 터. 그러나 그는 향후 10~20년까지 토지 투자의 기회는 얼마든지 널려 있다고 자신 있게 말했다.

최근 고양시 창릉동, 부천시 대장동 등 제3신도시 발표가 있었고, 근래 9년 내 가장 많은 금액의 보상금이 풀리기 시작했다. 덩달아 주변 땅값도 오르고 있다. 아직 그렇다할 진전은 없지만 남북한의 평화 기운도 감돌고 있다. 당장 통일을 기대하긴 어려우나 남북경제협력만큼은 남북 모두에게 필수과제가 된 것은 사실이다. 이에 많은 이들이 기피했던 파주, 강원도 등 휴전선 인근 땅값이 고공행진하고 있다.

뿐만 아니라 지역균형발전을 위한 예비타당성조사 면제 프로젝트가 발표됐다. 예상했던 대로 전북 새만금, 충남 당진 등에 예산이 집중됐다. 앞으로 수도권 외의 토지 시장이 뜨겁게 달아오를 것이라는 기대가 상당하다.

이렇듯 아파트를 필두로 한 주택 투기에는 엄격하게 대응하는 정부가 토지 시장에는 어마어마한 자본을 쏟아붓고 있다. 부동산 투자에 관심이 있다면 이제 집 말고 땅, 즉 토지로 갈아타야 하는 이유다. 
 

투자 유명지역 엿보기
남북 접경지역부터 화성, 당진, 새만금까지

토지 투자의 관건은 뭐니 뭐니 해도 입지다. 돈 되는 땅은 어느 지역에 있을까? 먼저 그는 단독 5,000만원을 가지고 남북 접경지역을 둘러보라고 권했다. 해변에서 가까운 땅은 평당 100만원이 훌쩍 넘지만, 조금만 국도 안쪽으로 들어오면 평당 15만원 하는 땅도 충분히 찾아볼 수 있다. 1,500평 기준으론 2억2,500만원. 네 명이 함께 필지분할하면 인당 5,000만원이면 접경지역 땅을 가질 수 있다.

전국 인구 증가율 1위 화성시도 이목을 끌 만하다. 아직도 경기도 화성시 하면 영화 <살인의 추억>을 떠올리는 사람들이 많다. 그러나 화성은 180도 달라졌다. 결코 만만한 도시가 아니다. 동탄신도시, 대기업산업단지, 송산 그린시티 등으로 일자리 창출과 인구 증가가 가파르게 일어나고 있다.

통계청 인구이동 통계에 따르면, 2009년부터 2018년까지 10년간 전국 순이동 인구수는 화성시가 25만2,824명으로 가장 많았다. 특히 향남은 화성 시내에서도 동탄 다음으로 인구수가 많이 늘어난 지역으로 손꼽힌다. 인근에 기아자동차, 현대자동차, 향남제약단지, 발안산업단지, 장안산업단지 등 대규모 산업단지가 밀집해 있기 때문이다. 젊은이들이 일자리를 찾아 많이 모일 수밖에 없다. 화성이 수도권의 젊은 도시라고 불리는 까닭이다.

교통 호재도 있다. 서해선 복선전철 향남역이 2020년 개통을 앞두고 있다. 향후 개통이 완료되면 신안산선과 연계해 충남 홍성에서 서울의 여의도까지 1시간 이내 주파가 가능해진다. 여기에 송산 그린시티도 복합도시로 선보일 예정이다.

충남 당진도 세종시와 맞장 뜰 날이 머지 않았다. 충남 당진시의 계획관리지역 땅은 평당 20만원 수준이다. 이런 매물은 3~4년에 한번 나올까 말까 하는 땅이다. 충남 서산 출신으로 충청도 사나이의 피가 흐르는 전 씨가 즐겨 찾는 곳이 바로 당진. 하도 자주 가다 보니 운 좋게 매매가 6,000만원에 구입할 수 있는 땅을 찾게 됐다. 바로 옆에 위치한 세종시만 해도 최소 2억원 이상은 있어야 투자가 가능한 땅인데 거의 심봤다고 해도 과언이 아니다. 현장 답사를 중요시 하는 그의 투자 철학이 효과를 톡톡히 발휘했다.

그가 요즘 당진에 집중하는 이유는 그곳에 석문국가산업단지 인입철도 건설이 이뤄지고 있기 때문이다. 석문산단 인입철도 건설사업은 중부권 동서횡단철도 사업의 시발점이다. 서산과 당진, 예산, 아산, 천안, 청주, 괴산, 문경, 예천, 영주, 봉화, 울진을 연결한다. 그중 석문산단선은 합덕에서 석문산단까지 연결하는 사업으로 당진의 땅값에 영향을 미칠 수밖에 없다는 게 그의 설명이다.

이외 금싸라기 땅 새만금도 비상할 일만 남았다. 그의 땅 투자는 새만금에서 시작됐다. 세계 최강국으로 부상 중인 중국와 가까울 뿐 아니라 국가 개발계획이 잡혀 있기 때문이다. 얼마 전 예타 면제 대상지로 새만금과 군산에 예산이 편성되기도 했다. 더욱이 새만금은 단순히 서해안 호재에 그치지 않을 것이라고 그는 내다봤다. 교통망이 이를 증명한다. 앞으로 서해안 복선전철 완공으로 개성에서 새만금까지 대략 한 시간 반이면 이동할 수 있게 될 것으로 보인다.


 

 

토지 투자 꿀 TIP 3

토지 투자는 대개 경매를 활용하곤 한다. 저렴하게 사서 비쌀 때 팔아야 수익을 얻을 수 있는 게 부동산 투자인데, 경매가 물건을 저렴하게 사도록 도와주기 때문이다. 특히 경매에서 공유물이란 특수성을 이용해 수익을 내는 반전도 있다. 공유물의 일부 지분을 분할로 낙찰받았을 때 다른 지분자가 협조하지 않는다면 건물을 올릴 수 없다. 이에 이런 경매물건은 쉽게 낙찰되지 않고, 1억원짜리가 여러번 유찰돼 3,000만원까지 떨어지는 게 다반사다. 이때 과감히 낙찰받아 수익을 내는 방법이 바로 분할청구권 소송이다. 분할청구권 소송이란 국가의 강제력을 이용해 다른 공유자와 똑같이 배당받기 위해 소송을 하는 것이다. 공유물 전체에 대한 가격이 매겨지므로 3,000만원에 낙찰받은 사람 입장에서는 훨씬 유리하다. 토지 투자 전문가 전은규 씨만이 줄 수 있는 첫 번째 꿀팁이라고 할 수 있다.

그의 두 번째 꿀팁은 토지수용보상금을 최대한 많이 받는 법에 있다. 국가가 신도시 개발 등 공익을 목적으로 개인의 땅을 매입할 때 정당한 보상을 지급하게 돼 있다. 이때 땅주인 입장에서는 최대한 토지수용보상금을 받아내기 위해 밀당을 해야 한다.
 

(여기서 잠깐)
토지수용보상 절차 알아보기

공익사업은 강제로 국가가 개인 땅을 수용하는 걸 법제화한 만큼, 엄격한 절차를 밟아 개인의 의견을 최대한 수렴해 보상하고 있다.

1. 토지조서, 물건조서 작성 : 사업 시행사가 수용될 토지와 물건에 대한 조서를 작성한다.
2. 보상 계획 공고 : 일단 공고가 나면 토지분할이 시작된다.
3. 1차 감정평가 실시 : 1차 감정가가 정해진다.
4. 협의 : 보상가격이 정해졌으니, 동의하겠냐고 묻는 과정이다.
5. 보상 절차 : 보상금액이 마음에 들지 않을 경우 보상 절차를 밟아야 한 다. 아무 것도 안 하고 그냥 버티는 것도 방법이다.
6. 수용재결신청 : 사업시행자가 수용재결신청을 한다.
7. 감정평가사 선정 : 토지수용위원회에서 2차 평가를 한다.
8. 이의신청 : 재결금액에 만족하지 못하면 중앙 토지수용위원회에서 3차 평가 후 재통지한다.
9. 행정소송 : 3차 평가에도 만족하지 못하면, 법원에 행정소송을 제기한 다. 법원에서 마지막으로 4차 평가를 내린다.
 

자신이 직접 대책위원회를 구성하고, 보상협의회 활동을 하는 것은 필수. 이후 보상 계획 일정을 미리 파악해 형질변경에 신경 써야 한다. 형질변경은 푹 꺼진 땅을 채우거나 평지보다 더 올라온 땅을 깎아내려 평평하게 만드는 작업 등을 말한다. 이 작업으로 지목을 바꿀 수 있다. 보통 대지, 전, 답, 임야 순으로 가격이 높다. 임야와 전은 보상금액이 최대 두배나 차이난다. 이때 지목보다는 현황이 더 중요하다. 즉 직접 눈으로 봤을 때 밭인지, 논인지, 임야인지 확연히 구분돼야 한다. 물론 지목변경까지 보통 4~6개월 걸리므로 서류를 변경하는 일도 절대 빠뜨리지 않도록 한다.

또한 경매로 싸게 낙찰 받은 임야를 산림청에 되팔아 이익을 보는 꿀팁도 있다. 농지는 줄이고 산지는 자연보호를 위해 개발을 억제하고 있는 게 요즘 추세다. 국내 산지 중 25%가 국유림인데, 앞으로 35%까지 늘릴 예정이라고 한다. 그렇다면 10%는 어떻게 늘리게 될까?

당연히 개인이 소유한 큰 산들을 산림청에서 매입하겠다는 뜻이다. 비록 비싼 값으로 보상해 주지 않겠지만 경매로 싸게 낙찰 받는다면 얼마든지 차익을 얻을 수 있다. 낙찰 전 산림청에 미리 매입 가능한 임야인지 확인하는 것이 첫 순서다. 양도세를 감면받기 위해 2년 이상 보유해야 하는 것도 간과하지 말도록 한다.

“무엇보다 고급정보는 발품으로 얻을 수 있어요. 투자자금이 부족할 때 경공매 물건을 뒤지기 마련인데요. 좋은 매물은 그만큼 경쟁이 치열합니다. 그런데 현장답사를 하다 보면 우연히 급매물 정보를 얻어 바로 계약할 수 있는 운이 따른답니다. 작은 읍, 리 같은 곳은 옆집의 숟가락 개수도 다 아는 법이지요. 그들은 동네 주민이 사정 때문에 급하게 내놓은 따끈따끈한 매물 정보를 슬쩍 흘려주기도 하므로 컴퓨터 앞에 앉아 검색만 하지 말고 틈틈이 시간 날 때마다 현장으로 나가 보시길 바랍니다.”

[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문] [도움말 전은규 부동산 투자 전문가] [참고 도서 <집 팔아서 땅을 사라>(전은규 지음, 국일증권경제연구소 펴냄)] [참고 자료 한국감정원, 부동산114 제공]

 


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akvldk 2019-08-06 13:09:47
말도 안돼는 새만금 휴전선 투자 유치 하는 글좀 쓰지마라... 도대체 왜 그러는데? 국책사업도 없고 개발 이슈도 없는 지역에 왜 투자 기사를 써서 사람들 망하게 하는데