올해 부동산 시장의 가장 큰 이슈는 단연 새 아파트다. 특히 최근 민간 아파트로 확대된 분양가 상한제는 새 아파트에 대한 수요층을 더욱 두껍게 하고 있다. 문제는 좋은 아파트는 로또 아파트라는 말이 나올 정도로 당첨되는 게 하늘의 별 따기라는 것. 이에 ‘플랜B’가 필요하다. 내 집 마련을 위해 청약 전략을 다시 짤 때다.
요즘 청약 통장을 묵혀만 두는 사람들이 많다. 청약 관련 제도나 내용이 너무 어려워서 쉽사리 도전하기 힘들다는 이유에서다. 가점이며 1순위 조건, 당해 자격 등 알아야 할 내용이 굉장히 많고, 용어 자체도 어렵다고들 입을 모은다. 제도도 워낙 자주 바뀔 뿐 아니라 당첨되기도 하늘의 별 따기라고 하니 청약을 자신과는 다른 세상 이야기라고 생각하는 경향이 있다. 그러나 청약도 꼼꼼히 공부하고 들여다보면 여러 갈래의 기회가 있다. 포기하지 않고 한 발짝만 더 내밀어보는 노력만 한다면 당첨의 길을 찾을 수 있을 것이다.
특별공급을 노려라
첫째, 특별공급이라는 제도를 노려라. 자신이 가진 조건을 최대한 활용해 당첨 확률을 높이는 방법이다. 일반 공급과 청약 경쟁 없이 분양받을 수 있고 당첨 확률도 높은 특별공급은 정책적 배려가 필요한 사회계층 중 무주택자의 내 집 마련을 위해 생긴 제도다. 국가보훈처 등 특정 기관의 추천을 받았거나 노부모부양가구, 다자녀가구, 신혼부부 등 나라에서 정한 조건을 충족한 대상자라면 특별공급 청약에 도전할 수 있다.
결혼 7년 미만 부부라면 신혼부부 특별공급을, 미성년 자녀가 세 명 이상이라면 다자녀가구 특별공급을, 65세 이상 부모를 3년 이상 계속 부양하고 있다면 노부모부양 특별공급을 집중적으로 파악하면 된다.
다만 신혼부부 특별공급의 경우 소득요건을 꼼꼼히 체크해야 한다. 신혼부부 특별공급은 소득 수준에 따라 우선공급과 일반공급으로 나뉜다. 기준 소득 이하라면 신혼부부 특별공급 물량의 75%인 우선공급에 청약하는 게 유리하다. 경쟁 시 해당 주택건설지역의 거주자, 자녀수가 많은 사람을 우선순위에 둔다. 자녀가 3명 이상이라면 다자녀 특별공급을 노려볼 만하다.
틈새의 희망, 미계약·미분양
둘째, 미분양과 미계약분을 공략하는 것도 훌륭한 전략이다. 미분양은 일반공급 2순위까지 청약 신청을 받았지만 신청자가 부족해 잔여 물량이 생긴 경우를 말한다. 반면 미계약은 특별공급과 일반공급 청약 일정이 끝나고 예비당첨자 계약까지 완료된 뒤 부적격 처리되거나 자금 부족 등의 이유로 계약을 포기한 사람들로 인해 발생한 잔여물량을 의미한다. 입지가 꽤 좋고 가격도 매력적이라 청약 경쟁률이 상당히 치열했던 단지에도 미계약 잔여세대는 충분히 생길 수 있다. 여전히 정부의 규제 강화를 미리 알지 못했던 부적격 당첨자가 적잖이 나오고 있기 때문이다. 이러한 미계약 잔여세대를 잡으려면 아파트투유에서 진행하는 잔여세대 신청을 하면 된다.
미분양은 어떨까? 미분양은 청약미분양과 준공 후 미분양으로 구분된다. 청약 미분양 상태로 계속 판매해도 물량이 소진되지 않고 2~3년의 공사기간이 지난 뒤에도 남아있는 경우가 준공 후 미분양이다.
HUG와 국토부 홈페이지에 들어가면 미분양 추이를 파악할 수 있다. 미분양이 증가하는 곳이라면 아파트 값도 오르기 힘들다. 그렇다고 미분양이 꼭 나쁜 것은 아니다. 미분양 원인을 잘 따져봐야 한다. 위치가 너무 좋지 않아서라면 가급적 피하는 게 좋다. 동시에 추이를 잘 살피도록 한다. 미분양이 많다가 급격히 줄어드는 형세는 상당히 의미 있는 포인트다. 그 지역 수요가 증가하고 있다는 뜻이기 때문이다. 바로 이 시점이 중요한 투자의 기회이다.
(모든 청약이 로또는 아니다)
청약 시 손해 안 보는 아홉 가지 질문
1 교통 호재가 확실한가?
2 신규 아파트라는 희소성이 있는가?
3 배후 수요지가 풍부한가?
4 향후 일자리가 유입되는가?
5 거주 프라이드 및 커뮤니티가 강한가?
6 랜드마크 아파트가 될 곳인가?
7 주거지로서의 인프라가 획기적으로 좋아질 곳인가?
8 영구 조망이 확실한 곳인가?
9 강, 산, 하천, 호수 등 자연환경이 좋은 곳인가?
전매제한이 풀린 알짜 분양권
셋째, 전매제한이 풀린 분양권을 매수하는 것도 한 방법이다. 프리미엄을 주고 사더라도 손해 보지 않을 알짜 단지가 있다면 망설일 이유가 있을까. 굳이 꼭 A급일 필요도 없다. 투자 수익률이 좋은 B급 알짜 분양권을 잘 공략해보도록 한다. 모두가 인기 있는 청약지에만 관심을 둘 때 시야를 넓혀서 남들은 잘 모르는 숨은 알짜 물건을 찾아보는 것이다. 네이버 부동산 등 분양 정보를 얻을 수 있는 사이트에서 분양권 아파트를 찾아 살펴본다. 입주예정 아파트를 중심으로 직접 정리해보면서 무슨 아파트에 어떤 가치가 숨어 있는지 분석해보는 것이다. 미분양지역과 비선호지역이 아니라면 입주 후 새아파트 가격은 오르기 마련이다.
이외 입주권도 훌륭한 대안이 될 수 있으며, 신규 입주한 1~2년 차 아파트를 매수하는 것도 상품의 질까지 담보 받는 가장 확실한 방법임을 참고하도록 한다.
[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문] [참고 도서 <대한민국 청약지도>(정지영 지음, 다산북스 펴냄)]
