혹시 부동산 증여를 계획하고 있는가? 그렇다면 공시지가 기준일부터 확인해 봐야 한다. 이번 달엔 부동산 증여, 공시지가 기준일 관련 세금 문제를 알아본다.
글 이진헌 세무사(진세무회계사 대표)
부동산을 배우자나 자녀에게 증여하는 경우 증여재산가액은 증여일 현재 시가에 따라 산정한 금액이 된다. 여기서 시가를 산정하기 어려울 때 기준시가에 의해 산정하도록 돼 있다. 기준시가란 토지는 개별공시지가, 주택은 개별(공동) 주택가격, 주택 이외의 건물은 국세청 기준시가로 부동산 가액을 평가한 가액을 말한다. 아파트 등 공동주택가격은 매매사례가액을 확인할 수 있다면 시가가 기준금액이 되지만, 단독주택이나 상가 등은 일반적으로 기준시가에 따라 산정한 금액이 증여재산가액이 되는 것이다.
자신이 보유한 부동산의 개별공시지가·개별(공동)주택가격이 궁금하다면 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에 접속하면 쉽게 검색해 볼 수 있다.
개별공시지가, 개별(공동)주택가격은
언제 누가 고시하는 것일까?
개별공시지가는 국토교통부 장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장, 군수, 구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교해 토지가격비준표상의 토지 특성 차이에 따른 가격 배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱해 지가를 산정 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장, 군수, 구청장이 매년 5월 말까지 결정, 공시한다.
개별단독주택가격은 매년 국토교통부 장관이 결정·공시하는 표준단독주택가격을 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준단독주택의 특성을 상호·비교해 산정한 가격에 대해 한국감정원의 검증을 받은 후 주택소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 매년 시장·군수·구청장이 4월 말까지 결정·공시한다.
공동주택가격은 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부 장관이 공동주택(아파트·연립·다세대)에 대해 매년 공시기준일 현재 적정가격을 조사·산정해 매년 4월 말까지 공시한다.
만약 증여재산가액을 산정할 때 증여일 현재 기준가격이 고시돼 있으면 해당 기준가격을 적용하지만, 기준가격이 고시돼 있지 않으면 이미 고시된 전년도의 기준가격을 적용하는 것이 원칙이다. 결국 개별공시지가, 개별(공동)주택가격은 통상 일 년에 한 번씩 고시하므로 동일한 연도에 동일한 부동산을 증여하더라도 기준가격이 고시돼 있는지에 따라 증여재산가액이 달라진다.
통상적으로 기준가격은 매년 상승하기 마련이다. 당장 올해 고시된 기준가격을 확인해봐도 2019년 개별공시지가는 전국 기준 8.03% 상승해 지난해 6.28% 상승한 것에 비해 1.75%포인트 더 오른 것으로 나타난다. 따라서 부동산을 증여하고자 할 때는 부동산 가격이 하락하는 등 특별한 사유가 없는 한 고시일 이전에 증여하면 전년도 대비 기준가격 상승분에 대해 세금을 절약할 수 있다.
이진헌 세무사는…
진 세무회계 사무소 대표 세무사
세무기장 대행, 기업 세무 컨설팅, 양도·상속·증여 등의 업무를 전문으로 하고 있다.
