수원·용인 집값 껑충…"비규제 풍선효과에 교통 호재까지"
서울을 비롯한 수도권 주택시장이 정부 규제에 희비가 엇갈리는 모습이다. 지난해 12·16 부동산 대책의 주요 타깃인 서울 강남4구와 과천, 분당 등 준강남권 집값은 상승세 둔화가 빠르게 나타나지만, 규제가 덜한 수원과 용인은 투자 수요가 몰리며 '풍선효과'를 톡톡히 누리고 있다.
◇수원·용인 '껑충'…"비규제 풍선 효과에 교통 호재까지"
17일 한국감정원에 따르면 13일 기준 경기 수원 아파트값은 1주 전보다 0.7% 상승했다. 수원에서도 팔달구(1.02%)와 영통구(0.91%)가 특히 많이 올랐다. 수원과 인접한 용인도 상승률 0.53%를 기록했다.
수원과 용인은 지난해 12·16 대책 반사이익을 얻은 대표적인 곳이다. 이른바 '풍선효과'다. 정부가 시세 9억원 초과 주택에 대한 대출 규제를 강화하면서 서울 접근성이 나쁘지 않으며, 상대적으로 집값이 낮은 지역으로 수요가 몰릴 것이라는 분석에서다.
12·16 대책 발표 한 달이 지나면서 풍선효과는 숫자로 나타나기 시작했다. 수원 아파트 매매가격 변동률은 지난달 16일 0.44%에서 지난 13일 0.7%로 확대했다. 용인 역시 같은 기간 상승 폭이 커져 0.53%를 기록했다. 감정원 관계자는 "팔달구는 풍선효과보다는 신분당선 연장 교통 호재가 더 영향을 미친 것으로 보인다"면서 "용인보다는 수원이 정비사업이 활발하게 진행하면서 상승 폭이 더 컸다"고 설명했다.
수원과 용인도 모든 규제에서 벗어난 지역은 아니다. 국토교통부는 지난 2018년 12월 수원 팔달구, 용인 수지·기흥구를 '조정대상지역'으로 신규 지정했다. 투기지구나 투기과열지구보다는 덜하지만, 대출과 양도세 등에서 규제를 받는다. 다만 수원 팔달구와 용인 기흥구는 조정대상지역이지만 '비청약과열지구'로 묶여 전매제한 기간이 6개월에 불과하다. 상대적으로 규제가 촘촘하지 않다는 것. 이 때문에 적어도 청약 시장에서는 수원 팔달구와 용인 기흥구 등 비청약과열지구는 다른 규제 지역과 달리 봐야 한다는 의견이 많다.
◇강남4구 등 고가 주택 지역 상승세 빠르게 둔화…서초구 7개월 만에 상승세 멈춰
수원과 용인 두 지역과 달리 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구), 경기 과천·성남 분당은 12·16 대책이 빠르게 먹히고 있다. 이들 지역에서는 정부 대책이 효과를 보이는 셈이다.
먼저 강남4구는 0.33%에 달했던 상승률이 0.04%까지 떨어졌다. 서초구는 보합을 기록해 약 7개월 만에 상승세를 멈췄고, 강남구(0.36%→0.01%)와 송파구(0.33%→0.01%) 역시 보합 수준까지 내려앉았다.
상승세 둔화 폭은 과천과 성남 분당이 더 컸다. 상승률이 0.71%에 달했던 과천은 지난달 30일 하락 전환했다가 다시 소폭 상승했다. 분당은 지난 13일 마이너스(-) 0.01%를 기록해 약 7개월 만에 하락 전환했다.
강남4구, 과천 등의 상승세 둔화가 가파른 것은 9억원 초과 고가 아파트가 많아서다. 주택담보대출을 금지한 15억원 초과 '초고가 아파트'는 강남3구 비중이 절대적이다. 전국 15억원 초과 아파트 22만2000여가구 가운데 17만1000여가구가 강남3구에 몰려 있다. 9억원 초과 아파트 역시 강동구를 포함한 강남4구 비중이 절대적으로 높고, 과천과 성남 분당도 고가 아파트를 쉽게 찾아볼 수 있다.
대출 규제가 9억원 초과 주택만 적용하면서 서울 9억원 이하 아파트에도 풍선 효과가 나타날 것이라는 전망이 있었으나, 뚜렷한 움직임은 없는 상황이다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "강남권 등 고가 아파트를 선호하던 수요자가 규제 때문에 비인기지역 중저가 단지로 선회할 가능성은 제한적일 것"이라며 "일부 풍선효과는 있을 수 있으나 고가 아파트 상승세가 막힌 상황에서 9억원 이하 아파트가 홀로 오르기는 어려울 것"이라고 말했다.
[Queen 류정현 기자] 사진 뉴스1
