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임대주택자에 대한 거주주택 비과세는?
임대주택자에 대한 거주주택 비과세는?
  • 송혜란 기자
  • 승인 2020.01.29 17:54
  • 댓글 0
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생활 속 세무

임대주택자에 대한 거주주택 비과세는 신중히 결정해야 한다. 임대주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 받으면 절세가 가능하다. 그러나 2019년 세법 개정으로 비과세 혜택이 대폭 축소돼 비과세 적용을 종합적으로 판단해야 한다.

이진헌 세무사(진세무회계사 대표)

거주용 자가주택 1개를 보유한 자가 임대주택을 추가로 구입해 임대 사업을 하는 경우 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있다. 이를 임대사업자에 대한 거주주택 비과세라고 한다. 주택을 여러 채 보유한 경우라도 거주용 주택을 제외한 나머지 주택에 대해 임대주택을 등록, 일정 요건을 만족한다면 1세대 1주택 비과세를 적용 받아 세부담을 줄일 수 있다.

임대주택과 거주주택의 요건은 다음과 같다.

※ 임대주택 요건
① 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하일 것
② 5년 이상 임대할 것
③ 임대료 연 5% 이하 증액제한을 준수할 것
④ 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것

※ 거주주택 요건
① 임대주택 외 1세대 1주택일 것
② 거주주택에 2년 이상 거주 및 보유할 것

다만 여기서 주의할 점이 있다. 2019년 세법 개정으로 비과세 혜택이 대폭 축소됐다. 과거에는 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 횟수제한 없이 받을 수 있었으나 2019년 2월 12일 이후 취득하는 주택에 대해서는 최초 거주주택을 양도하는 경우만 비과세를 받을 수 있도록 개정됐다(평생 1회).

또한 거주용 자가주택을 양도하고 비과세 받은 후, 다시 임대주택에 거주하게 되면 해당 임대주택도 거주용 자가주택으로 직전에 비과세 받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해 비과세 받을 수 있었으나, 이제는 최초 거주주택에 대해서만 비과세를 적용하도록 개정됐다. 이제 거주주택 비과세 적용도 신중하게 결정해야 하는 이유다.

예를 들어 거주주택이 조정대상지역 밖에 위치해 중과세 대상이 아니거나 양도차익이 그리 크지 않다고 가정해보자. 이 경우 거주주택을 비과세 받을 때의 혜택보다 추후 임대주택으로 등록한 주택을 양도해 전체 비과세를 받는 것이 세부담 측면에서 더 나을 수 있다.

무엇보다 거주주택 비과세는 평생 1회만 적용 받을 수 있기 때문에 다주택자에 해당하는 경우 어느 주택을 비과세 받을 때 가장 세부담을 줄일 수 있을지 종합적으로 판단해 볼 필요가 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 


이진헌 세무사는…
진 세무회계 사무소 대표 세무사
세무기장 대행, 기업 세무 컨설팅, 양도·상속·증여 등의 업무를 전문으로 하고 있다.


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