임대주택자에 대한 거주주택 비과세는 신중히 결정해야 한다. 임대주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 받으면 절세가 가능하다. 그러나 2019년 세법 개정으로 비과세 혜택이 대폭 축소돼 비과세 적용을 종합적으로 판단해야 한다.
글 이진헌 세무사(진세무회계사 대표)
거주용 자가주택 1개를 보유한 자가 임대주택을 추가로 구입해 임대 사업을 하는 경우 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있다. 이를 임대사업자에 대한 거주주택 비과세라고 한다. 주택을 여러 채 보유한 경우라도 거주용 주택을 제외한 나머지 주택에 대해 임대주택을 등록, 일정 요건을 만족한다면 1세대 1주택 비과세를 적용 받아 세부담을 줄일 수 있다.
임대주택과 거주주택의 요건은 다음과 같다.
※ 임대주택 요건
① 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하일 것
② 5년 이상 임대할 것
③ 임대료 연 5% 이하 증액제한을 준수할 것
④ 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것
※ 거주주택 요건
① 임대주택 외 1세대 1주택일 것
② 거주주택에 2년 이상 거주 및 보유할 것
다만 여기서 주의할 점이 있다. 2019년 세법 개정으로 비과세 혜택이 대폭 축소됐다. 과거에는 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 횟수제한 없이 받을 수 있었으나 2019년 2월 12일 이후 취득하는 주택에 대해서는 최초 거주주택을 양도하는 경우만 비과세를 받을 수 있도록 개정됐다(평생 1회).
또한 거주용 자가주택을 양도하고 비과세 받은 후, 다시 임대주택에 거주하게 되면 해당 임대주택도 거주용 자가주택으로 직전에 비과세 받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해 비과세 받을 수 있었으나, 이제는 최초 거주주택에 대해서만 비과세를 적용하도록 개정됐다. 이제 거주주택 비과세 적용도 신중하게 결정해야 하는 이유다.
예를 들어 거주주택이 조정대상지역 밖에 위치해 중과세 대상이 아니거나 양도차익이 그리 크지 않다고 가정해보자. 이 경우 거주주택을 비과세 받을 때의 혜택보다 추후 임대주택으로 등록한 주택을 양도해 전체 비과세를 받는 것이 세부담 측면에서 더 나을 수 있다.
무엇보다 거주주택 비과세는 평생 1회만 적용 받을 수 있기 때문에 다주택자에 해당하는 경우 어느 주택을 비과세 받을 때 가장 세부담을 줄일 수 있을지 종합적으로 판단해 볼 필요가 있다.
이진헌 세무사는…
진 세무회계 사무소 대표 세무사
세무기장 대행, 기업 세무 컨설팅, 양도·상속·증여 등의 업무를 전문으로 하고 있다.