고강도 세금·대출 규제인 12·16 부동산대책 발표 이후 서울 아파트 매수세가 꺾인 가운데 대책발표 직전인 11월 거래량은 10월에 이어 2개월 연속 1만건을 넘어서며 지난해 최고 수준을 기록했다. 대책 발표 직전까지 서울 주택시장 과열이 극심했다는 분석이다.
30일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 지역의 지난해 11월 아파트 거래량은 집계 막바지인 현재(1월 28일 기준) 1만1460건을 기록 중이다. 서울 아파트 월 거래량은 앞선 10월 14개월 만에 1만건을 넘어선 뒤 2개월 연속 추세를 이어갔다.
현재 주택 실거래 신고는 계약 후 2개월 안에 하게 돼 있어, 남은 3일 거래량이 더해지면 11월 거래량은 지난해 최고치를 기록할 전망이다. 1년 전인 2018년 11월 거래량(1776건)과 비교하면 무려 5.5배가량 늘었다.
서울 아파트 시장은 9·13 부동산대책(2018년 9월) 이후 매수세가 끊겨 지난해 초까지 거래절벽이 이어졌고, 5월부터 강남권 재건축 급매물이 팔리면서 거래가 회복되기 시작했다. 이어 재건축 값이 오르자 상대적으로 상승 폭이 작았던 신축 단지가 재건축을 따라 집값 '키 맞추기'를 하면서 6~7월 거래가 크게 늘었다.
이에 더해 민간택지 분양가상한제가 예고되자 향후 주택공급이 줄 것이라는 불안감이 커지며 매수세가 확산했고, 급기야 10월 강남권에서 처음 '평(3.3㎡)당 1억원'에 거래된 아파트가 등장하자 과열은 심화했다. 일종의 심리적 집값 저항선이 무너지자 수요자들은 조급해했고, 신축과 재건축을 가리지 않고 '집값 갭메우기'(시세 격차를 줄여나가는 것)식의 거래가 계속되면서 14개월 만에 거래량이 1만건을 넘어선 뒤 11월에도 증가세가 이어졌다.
서울 아파트 매수세는 12·16 대책 직전인 12월 초까지 계속된 것으로 보인다. 집계 중반인 12월 거래량은 현재 7234건을 기록 중이다. 그러나 대책이 발표되면서 매수세는 급격하게 위축됐다. 집계 초반인 1월 거래량은 현재 1263건에 불과하다. 집계 기간을 고려하더라도 예전의 절반 수준에도 못 미친다.
대책 이후 주택 거래가 급격히 줄고 집값도 하방압력이 강해지자, 부동산 커뮤니티에서는 대책 직전 가격 고점에 매입한 매수자들을 중심으로 '상투를 잡은 것이 아니냐'(가장 높은 시세에 매입)는 걱정이 늘기 시작했다.
송파구 B 공인 대표는 "강남권 재건축을 중심으로 수억원 값을 낮춘 급매물이 나오고 신축으로도 급매물이 확산하자, 대책 전 아파트를 비싸게 매입한 매수자의 불안감이 커질 수밖에 없는 상황"이라고 설명했다.
송파구 재건축인 잠실주공5단지 전용면적 76㎡는 대책 전보다 3억원 이상 떨어진 18억원 후반대에 급매물이 나오고 있다. 강남구 은마아파트도 전용 84㎡가 대책 전보다 2억~3억원 낮춘 21억원 초중반에 급매물이 나온다. 일반 아파트인 서초구 래미안퍼스티지 전용 84㎡도 직전 실거래가 대비 4억원 낮은 27억원에 급매물이 나왔다. 송파구 리센츠 전용 84㎡도 2~3억원 떨어진 18억5000만~19억원대에 급매물이 나온다.
한국감정원 조사에서 서울 아파트값 상승 폭은 대책 이후 5주 연속 둔화해 보합권으로 내려앉았고, 강남3구(강남·서초·송파구)는 8개월 만에 마이너스(-)로 돌아서며 상승세가 꺾였다.
감정원 관계자는 "대책 발표 후 한 달여가 지나 규제 효과가 본격적으로 나타나면서 강남권을 중심으로 인기단지와 재건축의 급매물이 늘고 있지만, 거래는 되지 않고 있다"며 "집값 하방압력과 시장 불확실성이 커져 다시 거래절벽이 나타날 가능성이 커졌다"고 말했다.
[Queen 김정현 기자] 사진 뉴스1
