"보유세 인상으로 주택 보유 부담이 커지면서 집주인들이 세금 부담을 덜기 위해 반전세를 선호하는 분위기입니다. 세입자 입장에서는 전세 부족으로 집을 구하기 어렵고, 전세대출 제한도 강화돼 집주인이 원하는 대로 따라갈 수밖에 없는 상황이죠."(서울 송파구 A공인)
서울 지역 아파트 임대차 시장에서 전세에 월 임대료를 얹어서 내는 반전세(준전세) 계약이 늘어나는 분위기다. 전세 물량이 적어 임대인(집주인) 우위의 시장이 지속하는 가운데, 집주인들이 보유세 인상으로 늘어난 세 부담을 세입자에게 떠넘기려 하면서 반전세 계약이 늘었다는 분석이다.
7일 서울부동산정보광장 통계를 집계한 결과, 지난달 서울 지역에서 이뤄진 아파트 전·월세 계약 7001건 중 준전세가 866건(12.4%)를 기록해 2개월 연속 두 자릿수 점유율을 기록했다.
서울시가 분류하는 준전세 기준은 보증금이 월세의 240개월 치를 초과하는 경우로, 흔히 시장에서 반전세로 불린다. 예를 들어 월세가 100만원이면 보증금이 월세의 240배인 2억4000만원을 넘을 때 준전세로 분류한다. 보증금이 월세의 240배 이하면 준월세(12~240배) 또는 월세(12배 이하)로 분류한다.
서울 아파트 준전세 계약 비중은 지난해 9~10월 평균 9%대를 유지하다 12월 14.4%로 급격히 증가했다. 이후 아직 집계가 진행 중인 1월 통계에서도 12.4%로 높은 수준을 유지하고 있다. 집계 초반인 2월 통계에서도 11.3%를 기록 중으로 두 자릿수 점유율을 계속 이어나갈 전망이다.
반전세가 확산하는 가장 큰 이유는 전세 공급보다 수요가 많기 때문이다. KB부동산 조사에서 서울 아파트 전세수급지수는 지난해 3월(103.8)부터 100을 넘어선 뒤 지난달 154.4까지 치솟았다. 100보다 클수록 전세 공급이 수요보다 적다는 것이다. 한국감정원 통계에서 서울 아파트 전셋값은 지난해 7월부터 7개월 연속 오르고 있다.
전세 매물 부족으로 임대인이 우위에 선 시장에서는 집주인이 선호하는 임대 형태를 조건으로 내세우게 된다. 현재와 같이 저금리 기조에서는 전세보증금을 올리는 것보다 이를 월세로 돌려받는 것이 이익이다. 감정원 조사에서 전세보증금을 월세로 전환할 때 환산하는 전월세 전환율은 12월 기준 4%로 보통 2~3%대인 은행 이자율보다 높다.
특히 최근 주택 공시가격 현실화 등으로 인해 고가주택·다주택 소유자의 주택 보유세가 크게 오르면서, 집주인들이 세 부담을 덜기 위해 반전세로 전환하고 있는 것으로 알려졌다. 실제 전세수요가 풍부한 강남권에서는 중개업자가 집주인에게 '세금 마련 수단'으로 반전세를 권하는 모습도 나타나고 있다.
반전세가 매월 임대료를 마련해야 하는 불안정한 임대 형태지만, 세입자 입장에서는 전세대출도 까다로워진 데다 전세를 구하기 어려운 상황이다보니 울며 겨자 먹기로 계약을 할 수밖에 없는 상황이다.
전문가들은 현재와 같은 전세 부족 현상이 지속되면 반전세 거래 증가가 불가피할 것으로 봤다. 12·16 부동산대책 여파로 대출 규제가 강화되고 주택시장 불확실성이 커지면서 주택 매매는 줄어들고 전세로 돌아서는 수요가 늘고 있다. 양도소득세 장기보유특별공제 조건으로 실거주 의무가 강화되면서 자신의 집으로 들어가려는 집주인이 늘어날 가능성도 있다.
김규정 NH증권 부동산 전문위원은 "집주인 우위의 시장이 장기화하면서 세입자에게 부담이 되는 반전세 거래 비중이 늘어나는 분위기"라며 "전세 품귀 현상이 계속되고 집주인들이 세금 부담을 세입자에게 전가하려는 움직임이 확산하면 반전세는 더 늘어날 가능성이 있다"고 말했다.
[Queen 류정현 기자] 사진 = 뉴스1
