신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 올해 상반기 오피스 매매시장이 지난해 대비 40% 이상 급감한 반면 오피스텔과 임대주택 등 비 오피스 상품으로의 전환 개발은 크게 늘었다.
30일 신영에셋에 따르면 올해 상반기(1~6월)에 거래가 완료된 서울 및 분당권역 소재 거래면적 3300㎡ 이상 오피스 빌딩의 거래금액은 4조729억원을 기록해 전년 동기 6조9170억원 대비 약 41.1% 감소했다.
최재견 신영에셋 리서치팀장은 "실사용 법인, 개인자산가 등의 직접 투자 매수세가 꾸준했던 반면에, 코로나19 확산 시기에 주요 투자자들의 관망세 영향이 있었다"며 "자산운용사 등 간접 투자 매수사례가 줄면서 거래가 주춤했다"고 분석했다.
상반기 전반적인 거래 감소세 속에서도 눈에 띄는 트렌드는 오피스텔과 임대주택 등 비 오피스 상품이다. 전환 개발을 목적으로 하는 거래사례가 평년 대비 크게 늘었다는 점이다.
상반기에 거래가 완료된 사례가 3건(언주로 서울비젼사옥, 강남대로 우덕빌딩, KT공항빌딩)이고 매매계약이 체결돼 하반기에 거래 종결 예정인 사례(여의도 유수홀딩스빌딩, 서초동 금강공업빌딩, 서여의도 나이스2사옥 등)가 6건 등 합계 9건이다. 서울 및 분당권역 소재 오피스빌딩의 연간 거래건수가 평균 60~70건임을 감안했을 때 10%를 상회하는 수치다.
오피스빌딩 매매가격 연간 상승률이 최근 두자릿수를 기록하고 있는 것에 비해 임대료는 매년 소비자물가지수(CPI) 상승률 수준(연 1~2%)에 그치면서 투자 수익률은 하락세다. 이 때문에 오피스빌딩을 매입한 이후에 상대적으로 수익 확보가 용이한 주거용 오피스텔(아파텔)이나 임대주택 등 오피스 외 다른 용도로 전환 개발하는 사례가 크게 늘고 있다.
최재견 리서치팀장은 "과거에도 오피스빌딩을 매입해 다른 용도로 전환하는 사례가 있었다"며 "임대료가 상대적으로 높은 저층부 상업시설 면적을 확대하는 등의 밸류애드 사례와 호텔시장 성장기였던 2010~2012년 매입 후 호텔로 전환하는 사례가 명동과 충무로 등 도심지역을 중심으로 발생했다"고 설명했다.
다만 "코로나19 영향이 지속되고 있는 현 상황에서 매출이 급감하고 있는 리테일 상품과 객실 점유율이 급락한 호텔 상품은 유효한 대안이 되기 어려운 상황"이라며 "상대적으로 분양성이 양호하고 수익확보가 용이한 오피스텔과 임대주택이 대안으로 부상하고 있는 것"이라고 말했다.
지역적으로는 강남권역·여의도권역 내 주요 역세권 소재 노후빌딩, 용적률의 여유가 있어 증개축이 가능한 물건 등에 대한 매입 수요가 컸다.
최재견 팀장은 "오피스빌딩이 손바뀜 이후 오피스텔 등 타 용도로 전환되는 사례가 늘고 있는 것은 오피스 매매시장 규모 확장성 측면에서 시장에 긍정적인 부분이 있을 수 있다"고 설명했다.
한편 올해 하반기 오피스시장은 여의도권역을 중심으로 신규 공급(52만㎡ 준공 예정)이 크게 늘고 코로나19 영향이 더해져 불확실성이 커질 전망이다.
[Queen 김정현 기자] 사진 뉴스1
